Jeres gode og ærlige råd ønskes omkring mulig tvangsauktion.
-
Indlæg -
Mine forældre købte tilbage i 2006, før finanskrisen, et hus da de regnede med at komme hurtigt af med deres gamle hus. Kort efter kom finanskrisen og det gamle hus blev usælgeligt, hvorfor de valgte at leje det ud, så det hvilede i sig selv. Det gik så okay de næste 10 år
De har haft det gamle hus på og af markedet, og er på markedet pt. til en fornuftig pris i forhold til området. Der har været lidt fremvisninger men ikke noget salg. pt. står det tomt.
Da de købte det nye hus, blev der lånt op i det gamle hus, så der er realkreditlån på 1,8 mil, som pt. er afdragsfrit og de skal begynde at afdrage om 2 år. der er ikke nogen boliglån i det gamle hus.
De er blevet vejledt dårligt af banken og et eksempel er et realkreditlån på kun 230.000 i det nye hus samt dyrt boliglån hvor de afdrager 10.400 om måneden.
De er nu i den situation at de begge er blevet pensionister og ikke har den store indkomst mere.
Det nye hus blev købt for 2,3 mil og kan formentlig sælges for 1,8 mil hvis det kom på markedet. Næste store termin er i januar hvor de skal ligge 40.000 og de er noget presset.
Hvad vil scenario være, hvis de flyttede tilbage til det gamle hus, hvor der kun er ralkreditlån og afleverede nøglerne til det ny hus i banken ??
Kan banken gøre udlæg i det gamle hus, eller skal de forbi fogedretten først ??
I fogedretten vil de sikkert blive spurgt om de kan erkende gælden i det nye hus og hvad de kan afdrage, men de kan ikke afdrage noget med 2 folkepensioner, hvis der skal være til lidt mad.
Kan fogedretten pålægge at de skal sætte det gamle hus til salg ? De kan formentlig ikke finde noget billigere at leje ?
Kan realkreditforeningen opsige lånet i det gamle hus hvis de har betalt alle afdrag og overholder dette.
Hvad tror i banken vil gøre hvis de vælger løsningen med at flytte tilbage til det gamle hus og aflevere nøglerne ?
Kan man få stilstand i afdrag, hvis de vælger at sætte det nye hus til salg ?? Der vil være udgifter til tilstandsrapporter, energimærkning mm. De har ikke råd til både afdrag på huset og tilstandsrapport mv.
Der er kun et rigtigt råd og det er at søge juridisk bistand hos en lokal advokat.
Det er også næste skridt, men tænkte om der var nogen herinde som kunne komme med et svar. En advokat koster jo nemt 2500 i timen og der skal vel nok bruges 4-5 timer før vedkommende kan komme med et svar som kan bruges.
Men tak for input;)
Dette forrum egner sig ikke til at jeg kan give dig en fuldstændig gennemgang og forklaring på af alle de juridiske forhold og spørgsmål som du berører og det vil i øvrigt forudsætte, at du har en vis forhåndsviden på området..
Men forholdene skal behandles under et. Det er derfor IKKE rigtigt hvis du tror, at man kan flytte tilbage til det oprindelige hus og aflevere nøglerne til de senest købte hus til banken, UDEN at dette får konsekvenser for begge ejendomme, herunder også for det første hus som man er flyttet tilbage til. Betaler man ikke hvad man skylder, vil banken i sidste ende tage tvangspant/udlæg i de udlægsegnede aktiver som man ejer, og det vil først og fremmest være fast ejendom, biler og evt. indestående i PI eller depoter.
Udlæg kan være forløberen for en tvangsauktion. Betaler man ikke gælden ellert indgår man ikke en afdragsaftale som udlægshaver/banken kan acceptere, vil ejendommen blive sat på tvangsauktion. Det samme vil i øvrigt ske, hvis man ikke betaler ydelserne på de realkreditlån man har i ejendommen/ejendommene.
Sage er for alvorlig til at du kan basere en løsning på de råd du måtte få på dette forum. Søg professionel hjælp også selv om det koster, for du ved aldrig, om de svar du får her er de rigtige og hvilken faglig baggrund svareren har.
Hej Morsdreng,
Mange tak for dit svar. Tror også løsningen er en advokat som kan rådgive dem.
Har blot forstået at et realkreditinstitut ikke kan opsige et lån før tid hvis det er misvedligeholdt ?
Hvordan kan der foretages udlæg i det gamle hus når det ikke er mere værd end realkreditlånet ?
Betaler man ikke hvad man skal, må man forvente at gælden bliver opsagt til øjeblikkelig indfrielse. Det er en total misforståelse hvis du tror, at et realkreditinstitut ikke kan sætte en ejendom på tvangsauktion på grundlag af en misligholdt ydelse, om end man traditionsbestemt ikke opsiger hele gælden, men kun kører inkasso, udlæg og tvangsauktion for de skyldige terminer. resultatet bliver det samme hvis man ikke betaler – tvangsauktion over hele ejendommen.
Som allerede oplyst, kan udlæg foretages på grundlag af et forfaldent krav forudsat at kreditor har et såkaldt udlægsgrundlag. Det har banken og kreditforeninger altid. Udlæg kan foretages selv om aktivet huset/bilen er mindre værd end hvad man skylder.
Har en bank, et realkreditinstitut eller andre sikkerhed i fast ejendom, biler eller andelsbolig kan de kun gøre deres sikkerhed heri gældende/få fat i værdien af deres sikkerhed, ved at foretage udlæg i aktivet og senere begære dette solgt på tvangsauktion.
Du bør tydeligvis ikke rådgive dine forældre, ej heller med hjælp fra debattører på dette forrum, men i stedet henvise dine forældre til professionel bistand, som har den nødvendige viden på området.
realkreditlånet på det gamle hus er altid blevet betalt og er ikke misligeholdt.
Kan et realkreditselskab sætte et hus på tvangsauktion selvom alle ydelser er betalt og der ikke er misligeholdt gæld ?? Jeg troede at det var netop forskellen mellem et realkreditlån og et banklån, som altid kan kræves indfriet selvom man har overholdt sine forpligtelser.
Jeg skal absolut heller ikke rådgive mine forældre, men de spurgte om jeg kunne spørge herinde da de er desperate.
Et realkreditinstitut/kreditforening kan naturligvis ikke sætte en ejendom på tvangsauktion medmindre de har terminer eller lån som ikke er betalt. At et banklån kan kræves indfriet selv om alle ydelser er betalt er mere teori end praktisk og vil i øvrigt kun kunne ske med mindste 3 måneders varsel og med en gyldig begrundelse, medmindre der er tale om misligholdelse.
For at skære det ud i pap, der er IKKE vandtætte skodder mellem skyldneres forskellige aktiver. Bliver hus nr. 2 ikke solgt for en pris der dækker samtlige kreditorer eller bliver lånene i huset misligholdt, kan såvel bank som realkreditinstitut i hus nr. 2 foretaget udlæg i såvel dette hus SAMT i skyldners øvrige aktiver, herunder hus nr. 1 for de forfaldne beløb..
Så vidt jeg kan forstå, er der gæld i hus nr. 1 på 1,8 mill. som skal afdrages fra om 2 år. Huset har uden resultat været forsøgt solgt i næsten 10 år. Hus nr. 2 er købt for en pris der er ca. 500 tkr. større end den aktuelle vurderede salgspris og er belånt med et mindre kreditforeningslån og et større banklån. Der skal om kort tid betales en ydelse på 40 tkr.. som jeg kan forstå, at dine forældre ikke kan betale.
Lader du – eller dine forældre stå til – vil den manglende betaling af terminerne på hus nr. 2 før eller senere også føre til udlæg i og tvangsauktion over hus nr.1. At tro at dette ikke vil ske, fordi der ikke er nogen væsentlig friværdi i denne ejendom er useriøst. Man kan næppe forstille sig, at en bank eller et realkreditinstitut, som har penge til gode hos en skyldner som samtidig også ejer fast ejendom, vil “sidde på hænderne" i årevis uden at foretage sig noget i forhold til hus nr. 1.
I stedet for at kaste dig ud i en juridisk teori, som du ikke helt forstår, bør du som allerede oplyst, tilråde dine forældre at søge professionel juridisk rådgivning – især for få undersøgt hvilke muligheder de har får at undgå den store økonomiske “nedsmeltning".
Den store økonomiske nedsmeltning er vist allerede på vej og begge huse må så ryge på tvangsauktion.
De er blevet pensionister og har ikke nogen pensioner udover en lille atp-pension og så selve folkepensionen.
Om de skylder 300.000 eller 900.000 kan være det samme når de ikke kan afdrage på den gæld som der vil komme.
Tak for nogen gode indlæg, de må hive fat i en advokat og så må de finde noget lejebolig og lade begge huse gå på tvang.
Det giver ingen idé at du konkluderer, at det ender med tvangsauktion over begge huse, samtidig med at du henviser dine forældre til at kontakte en advokat.
Vent med konklusionen til du kender advokatens syn på sagen og ved om denne kan se mulige løsninger, når han har haft adgang til samtlige oplysninger om begge ejendomme, herunder størrelsen på den aktuelle gæld, ejendommenes forventelige salgspriser samt dine forældres indkomst- og formueforhold.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.