Salg af ejerlejlighed med underskud.
-
Indlæg -
Meget kompleks sag, men jeg sætter min ejerlighed til salg gennem Nybolig. Ejendomsmægleren undersøger ikke udstående i et pantebrev oprettet af Jyskebank før efter at handlen var gået igennem. Så hvad der fra start var lovet som et plus på 117.000kr blev til et minus på Ca. 100.000kr Jyske Bank godkendte handlen velvidende at det blev til en underskudshandel og jeg blev ikke informeret før to dages efter salgskontrakt var skrevet under. Da jeg troede! At jeg ville få 117.000kr lavede jeg straks aftaler med afslutning af gæld andre steder, så jeg kunne være gældfri og min kæreste og jeg kunne købe hus sammen. Efterfølgende måtte jeg pænt spørge Jyskebank om lov til at få 50.00kr som jeg havde lovet af afslutte gæld for, men imod at jeg satte mine afbetalinger op fra 2000kr til 3500kr hvilket jeg jo måtte gå med til. Efter salg af lejlighed er jeg også gået ned i fradrag med Ca. 1000kr, så ialt et minus på 2500kr pr. Md. Sagen er nu, at jeg ved at ejendomsmægleren ikke har handlet efter go skik og etisk korrekt og har sendt sagen for Ejendomsmæglernævnet. Den slags sager tager cirka 7,5 måneder hvor jeg hver måned har et underskud på 2500kr og som vil få store økonomiske konsekvenser for mig, måske sige min nuværende lejlighed op.
Mine spørgsmål er nok simple i forhold til sagens komplekse forløb.
1. Kan en bank godt godkende et salg af en lejlighed, velvidende at det vil give underskud og uden først at kontakte kunde?
2. Kan Jyskebank godt kræve at jeg fremadrettet betaler af på min gæld som er opstået af procedure fejl fra ejendomsmægler og så længe at sagen er ved at blive behandlet?
3. Kan jeg kræve af Jyskebank, at stille afbetalingen på min gæld i bero, indtil Ejendomsmæglernævnet har truffet en afgørelse?
Ps. Jeg er virkelig bekymret for min privat økonomi som nu er blevet skudt i sænk af en inkompentent ejendomsmægler og en bank som tilsynlandende er ligeglad om folk kommer ud af deres ejendomshandler med plus eller minus og dermed bliver stillet væsentligt ringere end før deres ejendomshandel.
Håber nogle kan hjælpe mig og måske lette min dybe fortvivelse her 🙁
På forhånd tak 🙂
1) ja der er jo ikke banken du betaler for salget.
2) ja banken har ikke noget ansvar for fejlen,
3) nej kan ikke se hvordan der her kan være bankens fejlFaktisk undre jeg mig over at du ikke sammen med ejdomsmæglere har gennemgået hvad du skylder elller hvordan de gæld pludselig kan være en sådan overraskelse.
Hej Test.
Hvad jeg har undersøgt og læst mig frem til og fået af vide fra fagfolk, så er det ejendomsmæglers PLIGT at undersøge alle lån, udlæg samt pantebreve der måtte være i en lejlighed, allerede FØR den sættes til salg. Det som min ejendomsmægler har gjort, har været at undersøge banklån, realkreditlån men blot taget forbehold for det pantebrev der lå som sikkerhed i lejligheden, men ikke undersøgt hvad værdien var på det før efter at handlen var gennemført. Dette er i sig selv en kritisk fejl, da han SKAL vide hvilke beløb han tager forbehold for og sørge for at handlen går op. Selv da jeg skrev under på slagskontrakten var jeg at den overbevisning at jeg ville komme ud af handlen med 117.000kr i hånden.
Alt dette har Jyske Bank dog intet med at gøre, dog at ejendomsmægler kontakter Jyske bank og spørger dem om de stadig vil lade handelen gå igennem trods, det blev til et underskud. Jyske Bank siger Ja, så både bank og ejendomsmægler gennemføre et salg som går i minus uden at jeg som sælger på noget tidspunkt bliver hørt eller bliver spurgt om dette er OK.
Der til skal det siges at jeg i mange år ikke har brugt Jyske Bank men blot har haft mit boliglån hos dem. Så de har ingen indsigt i min privat økonomi, men vælger at sige OK til en ejendomshandel der vil gå i minus uden på nogen måde vide, hvilken konsekvens det vil få for min privatøkonomi.
Jeg forstår så ikke, at jeg som sælger ikke har en jordisk chance bagefter, for at sige til Jyske Bank, at de må indtille deres krav om afdrag på mit boliglån så længe jeg har en sag kørende imod ejendomsmægler. Hvis salget var gået som lovet, så havde jeg jo intet udstående med Jyskebank længere og de selv har været med til at stille mig i en meget svær økonomisk situation.
Mvh.
Nicx 🙂
Lov om formidling af fast ejendom siger om spørgsmålet – forkert beregning af salgsprovenu:
§ 47. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 38, stk. 3, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 39, stk. 1, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på en rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på en rimelig godtgørelse af forskellen.
MEN det er slet ikke sikkert, at mægleren har lavet en fejl/en forkert beregning. Sædvanligvis fratrækkes i provenuberegningen kun de indestående realkreditlån, men IKKE gæld til banker sikret ved ejerpantebreve eller pantebreve, idet mægleren pga. bankens tavshedspligt ikke kan få oplyst de aktuelle restgælde. Derfor tages der i provenuberegningen forbehold for, at omkostningerne ved at indfri disse lån slet ikke er medtaget i beregningen. Du oplyser jo netop selv, at ejendomsmægleren HAR taget et sådant forbehold og du burde derfor selv have undersøgt hvad din gæld til Jyske Bank var.
Du kan læse den seneste afgørelse om spørgsmålet fra Klagenævnet for ejendomsformidling i deres afgørelse nr. 2015-0129
“Mægleren havde i provenuberegningen taget forbehold for gæld bag et tinglyst ejerpantebrev på 1,5 mio. kr. Mægleren havde dermed opfyldt formidlingsbekendtgørelsens regler. Nævnet fandt ikke, at sælger på baggrund af provenuberegningens formulering var berettiget til at forvente, at der ikke var gæld bag ejerpantebrevet. Nævnet fandt herefter ikke, at mægleren havde udarbejdet en forkert provenubereg-ning og kunne ikke pålægge mægleren at betale erstatning til sælger. (j.nr. 2015-0129)"
I stedet for at beskylde bank og mægler for at være inkompetente m.m. bør du i stedet “gribe i egen barm" og erkende, at fejlen ligger hos dig selv – du har simpelt hen ikke sat dig ordentligt ind i salgsbudgettet og overser dit boliglån til Jyske Bank på 217 tkr. som der tydeligt er taget forbehold for. Det er din fejl og ikke noget som du kan bebrejde hverken bank eller mægler.
Efter min bedste overbevisning har du en dårlig sag og vil derfor næppe få nogen godtgørelse. Så se at komme videre i stedet for at afvente en godtgørelse som du sandsynligvis aldrig vil få.
Ovennævnte er med sikkerhed slet IKKE det svar som du ønsker, men det er den vurdering som jeg når frem til på grundlag af dine egne oplysninger og min uddannelse som både ejendomsmægler og advokat. Hvis du ikke vil tro på min vurdering, kan du kontakte den lokale advokathjælp i din kommune, som vil fortælle sig det samme.
Hej Morsdreng 😉
1000 1000 Tak for dit svar og nej det var desværre ikke det svar jeg havde ønsket eller håber at resultatet bliver. Jeg bliver dog meget urolig når du skriver at du både er uddannet advokat og ejendomsmægler… For alle andre fagfolk jeg har har snakket med om denne sag, har sagt det modsatte, netop at det er ejendomsmæglers pligt at undersøge forud for et salg at handlen hænger sammen og at man som ejendomsmægler IKKE må give et misvisende billede af hvad resultatet af en ejendomshandel bliver. Der er flere advokater, Jyskebank samt ejendomsmægler nævnet som selv har udtalt at det er dybt kritisk den måde Nybolig har håndteret denne sag.
Det skal hertil siges og dette er ikke nogen undskyldning for mit eget ansvar i denne sag, men at jeg fra dag et gjorde ejendomsmægler klar over, at jeg absolut ikke har nogen erfaring med ejendomshandel eller økonomisk viden inden for dette område.
Men jeg må jo bare vente og hører hvad Ejendomsmæglernævnet finder frem til i denne sag og væbne mig med tålmodighed 🙂
Men 1000 Tak for din besvarelse. Jeg må bare krydse fingre for at det IKKE bliver som du tror udfaldet bliver 😉
Mvh.
Nicx
banken svare kun ja ud fra deres mulighed for at sige nej som panthaver. Banken går jo ud fra at ejendomsmægleren som arbejder på dine vegne med salget har spørgsmålet afklaret med dig.
Måske går det galt i forhold til hvad du tror ejendomsmægleren kan se vedr gæld. _Han kan se tinglyste realkredit lån og man kan se at det er udtaget pant. Men som mordreng skriver kan han/hun ikke se hvor stor en restgæld der er på et givet lån eller om der også er gæld i boligen ud over det pågældende pant. NB restgælden svar ikke nødvendigtvis til det tinglyste pant. Hvis det skulle have været med i beregningen skulle du selv ha afleveret de tal.
mon ikke det af den salgs opstilling du har fremgår at du har et provenu til at dække din restgæld i banken med? lidt afhængigt hvordan man ser det kommer du jo ud af handlen med penge i hånden til at dække noget af dit boliglån.
måske er det så simpelt som at du slet og ret har misforstået ejedommæglerens provenu beregning?
Jeg tvivler på, at Ejendomsmæglernævnte har udtalt sig som du oplyser, da man af naturlige grunde aldrig udtaler sig om konkrete sager i en telefonsamtale og slet ikke udtaler kritik af en mægler, alene på baggrund af dine telefoniske oplysninger. Kunne man det, var sagen jo allerede afgjort, uden at du skulle afvente er ekspeditionstid på flere måneder hos nævnet.
Du har intet oplyst om at du har haft advokatbistand. Så hvilke advokater har udtalt sig som du oplyser og på grundlag af hvilke oplysninger?
Har de set provenuberegningen og forbeholdet inden de udtaler sig?Den afgørelsen som jeg henviser til siger med al tydelighed, at mægleren har opfyldt formidlingsbekendtgørelsens betingelser ved at tage forbehold om den underliggende gæld sikret ved et ejerpantebrev. Dette er i direkte modstrid med hvad du oplyser at diverse fagfolk har fortalt dig.
Du skal ikke forvente at få noget brugbart ud af at ringe rundt til advokater eller andre for at få gratis råd, for du vil naturligvis kun få svar på baggrund af de oplysninger som du fremlægger og ingen rigtig juridisk vurdering. Er der i det hele taget nogen med viden på området som har vurderet sagen på grundlag af provenuberegningen og ordlyden af forbeholdet?
Ovennævnte gælder naturligvis også for min vurdering, som ifølge sagens natur er baseret på dine oplysninger om, at der er taget forbehold for pantebrevet til Jyske Bank i provenuberegningen. Uden at have set provenuberegningen og det deri tagne forbehold, kommer vi ikke sagen nærmere på dette forum.
Men følg mit råd, kontakt den lokale advokatvagt eller gå søg i Klagenævnets afgørelser på området.
Hej igen test og mors dreng.
Jeg har haft kontakt til Husenadvokater som har fået tilsendt samtlige papire på sagen.
Ejendomsmægler indvilligede selv i et forlig på 10.000kr med en svarfrist på en uge. Husenadvokater mente selv at dette ikke på nogen måde, var et acceptabelt forlig men kunne af andre grunde desværre ikke føre sagen videre. Derfor valgte jeg lade sagen overgå til Ejendomsmælgerkalgenævnet.
Det undre mig dog, at hvis der skulle være tale om at Nybolig ikke har haft adgang til pågældende oplysninger om mit pantebrev, så ikke beder mig om at undersøge det og at ejendomsmægler så først dagen efter salgskontrakt er skrevet under, selv tager kontakt til Jyske Bank og faktis får de relevante oplysninger dagen efter, det vil sige to dage efter jeg havde skrevet unden på de afgørende papire. Ejendomsmægler mente også, at jeg som sælger havde mulighed for at trække mig ud af handlen trods jeg havde skrevet under på salgskontrakten, da han mente at han kunne få banken til at sige nej til handlen hvis jeg ikke ønskede den skulle gennemføres. Dette var heller ikke korrekt. Min underskrift var bindende uanset hvilken beslutning Jyskebank tog. Jeg var endda på skrift fra Husenadvokater, at de også mener at det var dybt kritisk, at inormationer Ang. Pantebrevet først var indhentet efter de afgørende papire var skrevet under og jeg dermed havde solgt min lejlighed under falske forudsætninger og misvisende løfter om et salg med overskud.
Jeg ved virkelig ikke havd jeg mangler at forklare af vigtige detaljer i denne tråd, da jeg får to vidt forskellige udtalelser/meninger fra jer og hvad jeg ellers har fået fra andre faglige instanser jeg har rådført mig hos.
Lad os slå en ting fast, de 3 spørgsmål du starter med at stille kommer du ingen vegne med. Vær glad for at Jyske Bank har givet dig 50 tkr.
Dernæst viser din sag klart faren ved at benytte et debatforum som dette til at få afklaret komplekse problemstillinger, for man kan aldrig være sikker på, at samtlige relevante oplysninger er fremlagt. Advokatfirmaet som du har forelagt sagen, HAR – i modsætning til mig – set samtlige papirer vedrørende sagen, og jeg må derfor gå ud fra, at deres vurdering er den rigtige, idet en kvalificeret vurdering altid vil være baseret på de konkrete forhold. Det er bl.a. ikke ligegyldigt om gælden til Jyske Bank er sikret ved et pante- eller et ejerpantebrev og om mægleren har sikret sig at handelen kunne nå sammen.
Men hvorfor vil advokatfirmaet ikke føre sagen videre? Findes der et ankenævn på området, bør man altid gå til dette, hvilket også vil være et krav fra din eventuelle retshjælpsforsikring.
Når det i dit seneste indlæg er kommet frem, at du HAR fået en vurdering af sagen fra en advokat, der har haft adgang til sagens dokumenter, bør du kunne gå ud fra, at dennes vurdering af sagen er den rigtige, idet min kun er baseret på hvad du har oplyst på denne tråd – og intet andet.
Held og lykke med sagen
humm nu er jeg ikke advokat, men har i forbindeles med en forkret angivelse af varme udgifter i en salgs opstilling på det hus jeg købte fået to meget forskellige udtalelser fra to advokater der begge havde alle oplysningerne. Den ene mente at det måtte jeg bare lære at leve med den anden sagde det var en form sag at få det dækket ved mæglerenes forsikring. Den sidste havde ret.
At du sku kunne ha et krav mod banken har jeg stadig vanskeligt ved at se og det er jo sådan set ret beset det spørgsmål du stille her. Gav jysk dig et et lån eller faktisk 50tkr?
Min advokat rejste i sin tid sagen med med varmeforbruget mod mæglerens forsikring. Pengene kom faktisk som en mere eller mindre ekspeditions sag. Gad vide om det var en mulighed her hvis ansvaret er så klart?
Hej Test 🙂
Det korte regnestykke er, at pantebrevet lød på 265.000kr
De 117.000kr som jeg blev lovet fra start af som overskud blev brugt til nedskrivning af pantebrevet. Så min gæld “KUN" var på 148.000kr. Jeg ringede til Jyskebank og fortalte dem mit sagsforløb og, at jeg altsår havde lovet at lukke div forbrugsgæld jeg havde. Derfor fik jeg “lov" til at få udbetalt 50.000kr af de penge jeg nu skyldte efter handlen.Det som undre mig lidt ved denne sag, hvis vi tager alt det fra med min ejendomsmægler. Så er det at jeg som normalt er kunde i Danskebank og dermed har hele min privatøkonomi der, at Jyskebank så kan gå ind og godkende salget af min lejlighed uden at kende konsekvenserne ved det. Som jeg har forstået, så er det altid banken som har det sidste ord i en handel og jeg havde ikke kunnet sælge min lejlighed hvis Jyskebank havde sagt nej, men trods DE vidste at denne handel ville give underskud, så valgte de at sige ja til salget uden at spørge om det var noget jeg havde råd til at miste penge på. Dog havde mine månedlige afbetalinger ikke ændret sig hvis jeg ikke havde fået udbetalt de 50.000kr. Så havde jeg bare skulle betale af på mit “lån" som jeg altid har gjort.
Men det er hele sagen der gør, at jeg tænker om jeg godt og grundet er blevet….. Og om det virkelig er lovligt for en ejendomsmægler at sælge en lejlighed uden at undersøge alt gælden og sælge den i den overbevisning at sælger for 117.000kr i hånden og at en bank godkender en ejendomshandel som går i minus uden at spørge sælger om hvilke økonomiske konsekvenser det vil få for ham. Hvis begge dele er helt legale, så er man VIRKELIG dårligt stillet som sælger af ejendom i Danmark 🙁
Tak for den tid test 🙂
Tjo ejendomsmægleren kan så i sagens natur ikke undersøge al gælden men jo jeg syns det er mærkeligt at i ikke har sider sammen og gennemgået provenue beregningen og at du ikke i den forbindelse er blevet bedt og via din årsopgørelse fra skat har gennemgå din økonomi når du nu selv siger at du ikke kan overskue det.
Måske var det en ide at få det anmeldt det til din retshjælpsforsikring ? Så ku du få en samtale med en advokat og gennemgå om det kunne være en ide at gå på banken, mæglerens forsikring eller andet. Ikke at jeg tror mulighederne er store men så har du det afklaret. Procedure for der kan din forsikring oplyse. Hos min bad de om at gik til en advokat og fik ham til at gi en udtalelse til forsikringen.
Jeg gentager lige hvad morsdreng skrev tidligere:
“§ 47. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 38, stk. 3, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning"
Jeg er ikke hverken bankuddannet, ejendomsmægler eller advokat og udtaler mig derfor alene på egne vegne. Eftersom der skriftligt efter trådstarters eget udsagn ER taget forbehold for evt. pantebreve og disses restgæld kan jeg ikke se der skulle være en sag her. Der er jo netop ikke foretaget en forkert beregning af provenu i og med at forbeholdet er noteret skriftligt og sælger derfor er blevet oplyst fyldestgørende og derfor selv må tage aktion på at finde restgælden frem
Hvis restgælden i stedet havde stået med en konkret FORKERT sum eller forbeholdet manglede ville sagen være radikalt anderledes hvorved trådstarter havde en sag.
Hej Michael, test og Morsdreng 🙂
Jeg kan kun sige, at jo alle dokumenter blev gennemgået ved de møder jeg afholdte med ejendomsmægler og ved INGEN af møderne gjorde han mig opmærksom på forbeholdet for pantebreve. Bevidst eller ubevidt unlod han at gøre dette.
Igen må jeg påpege, at hvad jeg har hørt fra andre ejendomsmæglere så der gerne tages forbehold for pantebreve, MEN ejendomsmægler skal allerede inden ejendommen bliver sat til salg, have undersøget hvilket aktuelt beløb der er ligger i pantebrev, da et pantebrev både kan være betalt ud, være det sammen eller endda være steget… Sagt med andre ord… Ejendomsmægler SKAL vide hvilke beløb han tager forbehold for. Derfor er det ikke nok, bare at tage forbehold for det beløb som er Tinglyst.
God pinse til jer alle 🙂
Så må du jo starte en klagesag og få afgørelsen herfra. Der er alligevel ingen her der kan gøre yderligere for dig nu.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.