Flex eller fast – og renteprojektioner
-
Indlæg -
Min kæreste og jeg skal til at købe et hus. Vi vil låne til 80%, i alt ca. 2,4 mio kr. Nu skal vi så vælge hvilken financiering vi bruger. Vores forventning er, at vores indkomst vil stige en hel del over de næste år (min kæreste bliver fx færdig på sit studium), og vi vil jo gerne lave lidt på huset i starten, så ekstra friværdi de første par år ville være rart. Tilgengæld prioriterer vi også at financiering alt i alt skal være billig.
Et 3%, 30 års obligationslån på hele baduljen ville give en lidt stram økonomi de første
5 år, men kunne godt accepteres. Jeg har lavet nogle beregninger på hvad et Jyske F1-lån ville koste til sammenligning. Og her går der jo spådom i sagerne: jeg har forsøgt med fire forskellige projektioner af renten, fra “god" til “grusom", og jeg er meget interesseret i at høre, hvad I mener om dem. Nedenstående procenter referer til F1-renten, u. bidragssats. Modellerne er:God: uændret i 3 år, stiger så henover 7 år til 2,5% , svinger dernæst ml. 2 og 3%.
Middel: uændret i 2 år, stiger så henover 7 år til 3,75% , svinger dernæst ml. 3 og 4,5%.
Dårlig: uændret i 1 år, stiger så henover 7 år til 5% , svinger dernæst ml. 4 og 6%.
Grusom: stiger med det samme henover 5 år til 6% , svinger dernæst ml. 4 og 8%.
3%, 30 års obligationslånet er (ikke overraskende) dårligst de første 5 år. Så overhaler den “Grusom". Efter 10 år overhaler den “Dårlig". På 30 år går den lige op med “Middel". (sammenlignet på total ydelse efter skat). Vi har stadig råd til at sidde i “Grusom"-modellen, hvis dette skulle ske.
Baseret på disse beregninger har jeg lyst til at financiere udelukkende med Jyske F1. Jeg ser det som et lotteri: i de sandsynlige scenarier så giver flex meget bedre råderum de første fem år. Og set over 30 år så er det helt uklart hvad der er billigst, men det kunne gå begge veje.
Jeg har ikke regnet så meget på omlægning af lån. Det er måske en svaghed: flex-lån vinder intet ved rente-stigninger, mens obligationslån kan omlægges med en skattefri kursgevinst til følge. Som jeg forstår det, så er gevinsten stort set udelukkende lig dette skattefradag – er det korrekt?
Hvad siger I på debatten? Er mine “rente-modeller" helt i skoven? Er der en essentiel betragtning jeg helt overser?
Tak for input!
Du skriver: “Som jeg forstår det, så er gevinsten stort set udelukkende lig dette skattefradag – er det korrekt?"
Der er ikke noget skattefradrag involveret i en kursgevinst på et fastforrentet lån. Hvis du indfrier fx. 2 mio til kurs 90 så “tjener" du 200.000 kr. minus omkostninger til et nyt lån (og kurstab på det oprindelige lån). Men husk at renten på det nye lån jo så vil være højere indlysende nok og bliver I boende i rigtig mange år giver denne manøvre ikke nødvendigvis mening.
Hvad dine modeller angår har jeg ikke så meget at tilføje. En 7-års renteprognose er umulig at lave, men det er fint at du selv undersøger hvor meget du kan tåle at renten stiger.
Hvis du går i flex/Jyske F1 så vil jeg anbefale, at du løbende sparer et beløb op hver måned som buffer mod fremtidige rentestigninger. Grundlæggende er det helt umuligt at forudsige hvilket lån der vil være bedste over en længere periode så det er din økonomi her og nu du skal se på samt jeres risikovillighed.
Tak for svaret, Michael. Jeg var uklar med hvad jeg sagde omkring kursgevinst. Det jeg mente var, at hvis jeg omlægger et fastforrentet lån og “tjener" 200.000 kr, så pga. rentestigning vil jeg i løbet af lånets levetid tjene noget mindre. Min forståelse er, at set i løbet af lånets levetid, så ender kursgevinsten normalt sådan, at de to går stort set lige op — før skat. Altså den totale ydelse for lånet før og efter omlægning er ca. uændret. Det har noget med balance i markedet at gøre, fordi kurserne er bestemt af investor-villighed. Tilgengæld, fordi jeg får et skattefradrag for den forøgede rente, dvs. de ca. 200.000kr henover lånets løbetid, så “tjener" jeg reelt set skattefradaget. Er du enig i den vurdering?
Det er en god idé med bufferen. Det ser ud til at forholde sig sådan i mine projektioner allerede.
Hvis du “opkonverterer" et 3% fastforrentet lån med fx. 23 års restløbetid til et nyt fastforrentet (lad os sige 5%) med 30 års løbetid så stiger dit fradrag ja, men det gør din samlede rentebetaling jo så også fordi løbetiden forlænges med 7 år.
Men der er jo andre muligheder fx. at tage et 20-årigt lån i stedet eller gå i flex og hvordan regnestykket så ser ud er lidt håbløst at svare præcist på fordi der er så mange variabler i spil her. Man skal som udgangspunkt ikke vælge fastforrentet fordi man forventer en kursgevinst – det aspekt er simpelthen alt for spekulativt fordi du betaler en højere pris nu med forventning om en senere gevinst. Jo længere tid der går inden renten stiger desto mindre bliver gevinsten.
Hej Michael
Du skriver: “Man skal som udgangspunkt ikke vælge fastforrentet fordi man forventer en kursgevinst “.Det kan jeg som sådan godt følge dig i. Det er faktisk også præcist det, jeg har gjort, indtil nu — altså overvejelserne i mit oprindelige indlæg er netop uden at tænke på omlægning og kursgevinst. Jeg er blot bekymret for, at det måske stiller fastforrentede lån i et urimeligt ugunstigt lys i mine regnestykker. Hvis man sammenligner med flex på en given antaget rente-udvikling, så burde man nogenlunde kunne estimere den kursgevinst der er ved et omlæg om, lad os sige, 7 år. Det kan man så gøre med et udvalg af forskellige renteudviklingsmodeller, for at få et billede af, hvornår man kan forvente fastforrentet at være bedst.
Jeg kender bare ikke en formel der kan estimere denne kursgevinst, endda bare groft set.
De teoretiske værktøjer duer ikke til at estimere kursgevinst på realkreditobligationer ved rentestigninger, da kursen kun falder ca. 7 point ved en rentestigning på 1 procent.
Jeg ville i stedet for en teoretisk model, hellere kigge på de årlige refinansieringsrenter for F1 og svingninger i den lange rente.
Givet omlægninsgsomk. som i 2010 ville det fastforrentede lån have været klart billigst siden F1-lånene blev indført, hvis vi tager udgangspunkt i lån på 2 mill., der konverteres hver gang en ny obl. rammer intervallet kurs 99-100, da kursgevinsterne jo netop er skattefri, mens renterne giver 33,6% i fradrag i gn.snit (dengang).
En virkelig grusom model kunne være renter som i begyndelsen af 80’erne, hvor den lange rente var over 22%, det er immervæk under 35 år siden. I den periode var et meget populært lån 16% + 0,77% tillæg (til afdrag), altså en årlig ydelse på lidt over 1/6 af lånets hovedstol.
Optog selv et kontantlån til rente på 14,3% i 1984, for at undgå salgspantebreve på 9% (der kunne indfris til kurs 60).
Tak for det gode svar, thsv. Jeg prøver at forstå hvad du skriver.
Til det første: “De teoretiske værktøjer duer ikke til at estimere kursgevinst på realkreditobligationer ved rentestigninger, da kursen kun falder ca. 7 point ved en rentestigning på 1 procent."
Hvorfor mener du ikke teoretiske værktøjer dur når kursfaldet er lavt? I alle fald var det nu faktisk præcist tommelfingerregler som det du skriver der som jeg søgte. Er det baseret på historisk data? Og holder det (nogenlunde) uanset hvad kuponrenten for obligationslånet er? Mere præcist, kan jeg forvente, at, rundt regnet, så er et 30 års, 3% lån, kurs 98, købt i dag faldet til kurs 84, hvis den lange rente stiger med 2% indenfor få år?
Har du på samme måde en idé om hvor meget renten stiger ved at løbetiden langsomt udløber? Altså fx hvis de 2% stigning foregår henover 10 år, så er der kun 20 år tilbage på 3%-lånet så kursen er ikke 84 men måske… 90? Jeg har ingen idé, så ethvert fingerpeg er hjælpsomt 🙂
Du skriver bagefter at “det fastforrentede lån havde været klart billigst siden F1-lånene blev indført". Jeg forstår vist ikke helt hvad du mener her. Mener du at i gennemsnit over de sidste år (jeg ved ikke hvornår F1 blev indført), så havde det været bedst i hele perioden at sidde med fastforrentet, uanset hvornår dette oprindeligt blev optaget, men bare så længe man løbende havde omlagt lånet? Det er *meget* interessant, hvis det forholder sig sådan – og ret overraskende for mig, taget i betragtning hvor stor forskel der er i rente-niveauet mellem flex og fast de sidste par år.
Ja, du har helt ret i at det ægte grusomme naturligvis ville være
fattig-firserne tilbage 😉 Jeg var ikun en ung purk dengang og sad ikke med
store lån, men de historiske data er jo ret skræmmende. Jeg tænker at en sådan,
forhåbentlig ret usandsynlig, situation ikke ville ramme på een gang, men give
så meget varsel, at vi ville omlægge til obligationslån mens renten var på vej
op.Hilsen jsrn
Over et glas rødvin tænker jeg om ikke så jeres teori bliver sakset af virkeligheden ?
Vil du ha lav rente så tag korte lån vil du ja høj sikkerhed så tag lange. Der er ikke ret mange der er blevet rige af at lave det rigtige hus lån
Tja, test, du har ret i at det er svært at forudsige fremtiden: det er behæftet med enorme usikkerheder. Men det er ikke ensbetydende med, at det er meningsløst at lave beregninger og prognoser. Du kan ikke bilde mig ind, at alle banker og investeringsvirksomheder ikke laver præcist disse former for estimater og beregninger, blot langt mere sofistikeret, naturligvis. De siger ikke bare “flex hvis lav rente, fast hvis lav risiko" 🙂
At tage en økonomisk beslutning baseret på en så overfladisk betragtning er at tage den i blinde, i mine øjne.
jsrn
Masser af såkaldte “eksperter" forsøger konstant af forudsige renteniveauet få år frem i tiden og næsten hver gang fejler de
http://finans.dk/live/privatokonomi/ECE8260721/Tre-ud-af-fire-renteprognoser-er-forkerte/?ctxref=ext
Læg mærke til denne udtalelse som jeg også selv har fremført i denne tråd:
“Det har til alle tider været en oprigtig svær disciplin at spå om renten, og vi har ofte set, at økonomer har taget fejl. De seneste år er ingen undtagelse. Derfor bør boligejerne heller aldrig tilrettelægge deres økonomi alene på baggrund af en renteprognose, men i stedet tage udgangspunkt i deres egen økonomi og deres præference for risiko"
Og det er præcis dét som det handler om: Din egen økonomi og ikke et forsøg på at omkostningsminimere for den manøvre er næsten umulig at udføre i praksis. Det er fint at lave beregninger af hvad der sker med egen økonomi hvis renten stiger til X procent, men så skal man nok også lade den ligge der og i stedet som altid vælge lån efter risikovillighed og egen økonomi
Jo jo og på trods af de millioner af timer de fylder i analyser tager de også nogen gange faktisk ofte fejl.
Men held og lykke med at blive millionær på dit bolig lån 🙂
Faktisk mener jeg stadig de grundlæggende spørgsmål hold sikkerhed kontra risko. Din tro elller mangle på samme til at du kam konvertere på de optimale tidspunkter.
Også de forskellige bidragssatser vel heller ikke uvæsentlige hvilket nok også ville gør at jeg kunne fæle mig virkelig fristet af et proritets lån
test og Michael, tak for jeres kommentarer. I har helt ret: det er ikke til at spå om renten med nogen større sikkerhed, og derfor er det væsentligste at sætte sig i en situation som man er tryg ved i balancen mellem sikkerhed, risiko og lav-rente-her-og-nu. Det er en interessant artikel du linker til, Michael, som demonstrerer hvor svært det er, omend der måske godt havde kunne være nogle flere detaljer i artiklen 🙂
Det jeg forsøger er sådan set netop at få et overblik over, hvad konsekvenserne er hvis *forskellige* ting skulle ske i fremtiden. Selvom 3 ud af 4 håndfaste prognoser er “forkerte", så tror jeg godt man kunne bede eksperter om at give et ret godt bud på et spektrum af sandsynlige udviklinger. Altså, vi ved ikke om renten til næste år er 0%, 1% eller endda 2%, men den er jo nok ikke 10%. Det var en af de ting jeg håbede på input på: “dækker" mine fire prognoser de mest sandsynlige scenarier? I en ekstrem hvor man betragter alt som sandsynligt, så skal man jo aldrig vælge flex, så derfor må I allesammen have en fornemmelse af hvilken størrelse udsving I ville synes man kan forvente.
Hvis I ikke er trygge ved at give den slags spådomme er det også fint. Så fortsætter jeg bare med det jeg har. Jeg synes allerede I har givet mig noget input der siger, at jeg skal tage enhver sådan beregning som et meget groft overslag.
Hilsen jsrn
Jeg syntes slet ikke din kalkulation inderholder at bankerne er ved at skrue voldsomt på bidragssatsterne især for variable lån, Nykredit er i shitstorm nu, men mon ikke de andre RK instituter stille og roligt også vil skrue på den.
Hej Daniel, det er en god pointe. Bidragssatserne i min beregning er faste. Hvis de bliver skruet op svarer det – godt og vel – til at renten går tilsvarende op.
Jeg hørte her til morgen at, henover de sidste 5 år, er bidragssatsen steget fra 0,5% til 0,8%, altså en stigning på 0,3%. En stigning på 0,3% i renten ville stort set svare til dette. Som Michael og test påpeger ovenfor bør man nok ikke alligevel bero nogen beslutning på en så lille rente-margin.
Min opfattelse er også at kreditforeningerne undskylder forhøjelserne af bidragssatserne med at renterne er så lave. Kunne man så ikke forvente, at hvis renten stiger, så skrues der ikke yderligere op for bidragssatserne?
(stigningen i bidragssats som jeg nævner der er naturligvis en slags gennemsnit. Jeg tror der er tale om et gennemsnit over alle realkreditlån optaget i Danmark for 5 år siden hhv. i dag.)
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.