rådgivning omkring boliglån

  • This topic has 7 stemmer and 19 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 20 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #94526
    Anonym

    Hej med jer.

    Jeg skriver dette indlæg for at få nye øjne på vores boliglån. I forbindelse med vores boligkøb i 2010 optog vi et boliglån i banken på i alt 220.000 kr. til en rente på 6.5%. Der gik ikke lang tid før at renten på boliglånet begyndte at stige pr. kvartal, hvor den til sidst sluttede med at være på 8.25 % Dette bevirkede at boliglån gik fra en løbetid på 10 år til 30 år med den nuværende afvikling aftale på 1650 kr. pr. måned.

    I 2013 fik vi nedsat renten til de nuværende 7.45%, hvilket første gang fik indfyldelse på renteudgiften i 3. kvartal i 2013. Renteudgiften har efterfølgende i 4. kvartal haft en faldende tendens, hvilket syntes naturligt i forhold til, at restgælden på boliglånet løbende blev reduceret.

    Ved afslutning af 1. kvartal 2014 fortsatte den faldende tendens, men efter 2. kvartal 2014 viste renteudgiften en svag stigende tendens, og det fortsatte videre efter afslutning af 3. kvartal. Denne stigende tendens i renteudgiften skete tiltrods for at restgælden løbende blev reduceret. Afviklingen af lånet har altid være overholdt, og i enkelte perioder har der været indbetalt yderligere for hurtigere afvikling. Restgælden er d.d. på ca. 166.000 kr.

    Vi rettede henvendelse til banken, der oplyste, at den svage stigende tendens skyldtes, at 1. kvartal 2014 indeholdt færre dage end i 2. og 3. kvartal, hvorfor der skulle betales mere i rente i 2. og 3. kvartal.

    Vi kan dog stadigvæk ikke forstå dette argument, fordi restgælden altid vil være mindre ved udgangen af et kvartal i forhold til det forrige kvartal, medmindre der er sket en væsentlig forhøjelse af renteudgiften. Dette skulle ikke være tilfældet hos os.

    Med det sagt, kan I kære brugere hjælpe os med at forstå banken argument? eller er det banken eller os som der er noget galt med?

    PS. Skal I bruge yderligere oplysninger kan det selvfølgelig belyses efterfølgende.

    Mvh.

    Den fortvivlede

    #210482
    test

    Hvordan måler du den “svagt stigende rente tendens”? Du tvivler på at banken beregner din rente udgift i kr rigtigt?

    rente udgiften i kr beregnes pr dag så vidt jeg lærte i folkeskolen er det rente pr år i pct divideret med dit rente tilskrivnings interval. Det har nok ikke ændret sig synderligt

    #210498
    Michael

    ” I forbindelse med vores boligkøb i 2010 optog vi et boliglån i banken på i alt 220.000 kr. til en rente på 6.5%. Der gik ikke lang tid før at renten på boliglånet begyndte at stige pr. kvartal, hvor den til sidst sluttede med at være på 8.25 % Dette bevirkede at boliglån gik fra en løbetid på 10 år til 30 år med den nuværende afvikling aftale på 1650 kr. pr. måned.”

    Det er jo ikke rigtigt. Løbetiden bliver da ikke 3-doblet fordi renten stiger 1,75%-point hvis ydelsen er konstant.

    #210500
    thsv

    Trådstarter husker vist forkert!
    Med den oprindelige ydelse på 1.650 kr om måneden ville løbetiden være 20 år ved 6,5%. Af ydelsen går næsten 1.200 kr til renter, så efter 2 år med stigende rente er der derfor nok afdraget ca. 10.000 kr og renten ved 8,25% udgør ca. 1.440 kr månedligt hvorved restløbetiden bliver ca. 25 år eller 27 år ialt.
    Skulle løbetiden have været 10 år skulle ydelsen være 2.500 kr om måneden.
    10 års månedlige ydelser á 1.650 kr er for øvrigt kun 198.000 kr, så renten skal være negativ for at få løbetiden ned på 10 år.

    #210502
    Michael

    Ja, noget er tydeligvis helt galt med trådstarters tal. Det giver ingen mening at forsøge at besvare et spørgsmål på det grundlag.

    #210506
    thsv

    Michael skriver:
    “Det er jo ikke rigtigt. Løbetiden bliver da ikke 3-doblet fordi renten stiger 1,75%-point hvis ydelsen er konstant.”

    Jo det kan faktisk godt tænkes i teorien.
    Prøv f.eks. med ydelse på 1515 kr, rentesats 6,5% og gæld på de 220K, så bliver løbetiden på 286 måneder.
    Stiger renten til de nævnte 8,25% bliver løbetiden pludselig 935 måneder, da renten jo koster 1.512,50 kr i dette tilfælde.

    Har man et oprindeligt banklån på 25 eller 30 års løbetid og renten stiger som postuleret uden ydelsesstigning vil man jo end ikke betale nok til blot at dække renten. Ydelsen ved 25 år er 1.485 kr om måned og ved 30 år er den helt nede i 1.390 kr.
    Så problemet er et lån med konstant ydelse, men variabel rente.

    #210514
    Michael

    Morsomt tænkt tilfælde thsv 🙂 Ja, man kan altid fifle tallene til så de passer med det resultat man ønsker at opnå.

    Men er helt enig i, at man ved lån med variabel rente selvfølgelig skal betale højere ydelse ved rentestigninger for at undgå situationer hvor næsten hele ydelsen er rene renter. Medmindre ydelsen fra starten er så tilpas høj, at renten skal stige relativt meget før hele ydelsen udgøres af renter.

    #210516
    thsv

    Faktisk ikke så langt fra det aktuelle tilfælde.
    De 1.650 kr fører til en løbetid på 237 måneder ved 6,5% og den stiger til 363 måneder ved 8,25%, så lidt er der altså i det med en samlet løbetid på 30 år, men de 10 år passer ikke steder.

    #210520
    Anonym

    Hej igen,

    Og tak for svarene indtil videre. I har selvfølgelig ret. Jeg har husket forkert. Boliglånet har en oprindelig løbetid på 20 år, og ikke de 10 år, som jeg skrev til at starte med. Beklager.

    Det ændrer dog ikke meget ved mit spørgsmål. Og det er vidst bedst med nogle tal på bordet for at illustrere mit spørgsmål bedre.

    Alle rentetilskrivninger i 2013 viser en faldende tendens:

    29.03 kr. 3.597,67
    28.06 kr. 3.454,01 (her er rentenedsættelsen 21.05.2013 synlig første gang)
    30.09 restgæld: 170.835,17 renteudgift 3.268,91
    31.12 restgæld: 169.154,08 renteudgift 3.236,67

    I 2014 ser tallene således ud:

    31.03 restgæld: 167.440,75 renteudgift 3.135,47
    30.06 restgæld: 165.626,22 renteudgift 3.135,61
    30.09 restgæld: 163.811,83 renteudgift 3.136,69

    hvorfor stiger min renteudgift selvom restgælden løbende bliver reduceret?

    På forhånd tak

    #210526
    morsdreng

    Det er umuligt at komme med en nøjagtig forklaring, når man ikke ved om den oplyste ydelse på 1.650 kr. indbetales ultimo eller primo måneden og med hvilken valør denne faktisk indgår på lånet og uden at kende de nøjagtige bestemmelser for bankens renteberegning. Men tag og spørg banken igen, de er den eneste der kan give en endelig forklaring.

    I dag beregner banker ganske rigtigt renten på grundlag af 365 rentedage pr. år og månedens faktiske antal dage, hvor et rente-år tidligere var på 360 dage og en måned på 30 dage.

    Stigningen i renten fra 30.6 til 30.9. er på 1,08 kr., mens 1 dages rente af en gennemsnitlig hovedstol på 164.000 kr. er på ca. 33 kr. Til gengæld er 1 dags rente af den månedlige ydelse på 1.650 på omkring 33 øre. Så mit foreløbige bud er, at forskellen har noget at gøre med den månedlige ydelse og hvornår denne valørmæssigt er indgået på lånet og ikke med selve hovedstolen.

    Stigningen svarer stort set til at 3 månedlige ydelser er indgået 1 dag senere end i det forudgående kvartal, eller at en ydelse er indgået med 3 dages forsinkelse. Prøv at sammenlign kontoudtoget for 2 kvartal med 3 kvartal 2014 for at konstatere om de månedlige ydelser er indgået på samme tidspunkt i alle 6 måneder. Hvis ikke har du sikkert fundet forklaringen, men igen, der er kun banken der kan komme med den endelige forklaring.

    #210528
    Anonym

    Hej igen

    Ydelsen falder ultimo i måneden, og tak for svaret.

    #210530
    morsdreng

    Når ydelsen faldet ultimo kan forklaringen være, at den 31. maj IKKE var en bankdag og at ydelsen derfor kan være indbetalt pr. en anden dato, måske allerede den 28.5.?

    #210532
    Anonym

    Hej igen.

    Det er korrekt ydelsen faldt den 280514

    Men hvorfor er renteudgift højere når restgælden er lavere jf ovenstående?

    #210552
    test

    Ku de være en ide at finde to flasker på vej hjem fra arbejde til at betale forskellen? Det blive jo helt gal når vi har skud år det her, banken kommer til at hyre ekstra resurser for at forklare sig. 🙂 og morsdreng, Thsv og Michael må være stand by.

    Kunne det tænke sig at det var nok at forså at rente beregnes pr dag og at det derfor giver disse ret små forskelle som ikke ud fra nogen målestok kan kaldes tendens ?

    Om det er dig eller banken der er noget galt med må jeg hellere undlade at svare på men opfordringen kunne måske være kun at kikke på tierne.

    #210570
    Anonym

    Hvad ved ikke helt hvad jeg svare til det barnlige indlæg fra dig Test. Jeg beklager hvis jeg har hævet dig væk for dine vanlige debatindlæg på EB.dk Nationen! Jeg sætter pris på det som du har lært i folkeskolen…

    Mit oprindelige indlæg handlede ikke om de kr., for jeg er da godt klar over at det ikke er millioner, men det forståelsen jeg har søgt.

    Men endnu engang tak for din hjælp.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 20 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.