Boliglån
-
Indlæg -
Hej
Jeg købte hus for 2 1/2 år siden. Pris 1,2 mil. Finansieret ved fastforrentet realkreditlån på 5% (hovedstol 950.000), samt et boliglån hos BG bank på variable 5,75 % (hovedstol 255.000).
Boliglånet hos BG bank er nu steget til 7,25 % hvilket jeg synes er for meget – især når jeg sammenligner med andre pengeinstitutters rente her på siden. Jeg har tænkt mig at presse min bank længere ned, men hvis det ikke lader sig gøre, i tilfredsstillende grad, skal jeg så skifte, evt til hvad. Hvad koster det at omlægge sådan et lån?
Det skal lige nævnes at husets værdi er steget fra 1,2 til 1,8 mil. Hvilke muligheder giver det mig? Kan jeg optage et nyt kreditforeningslån og indfri banklånet?
Banklånet løber over 20 år og reallånet over 30. En evt ny ordning skal ikke ændre på det.
På trods af mit brugernavn er jeg ikke særlig kvalificeret på dette område, håber at kunne nyde godt af jeres viden.
på forhånd tak…
Du kan låne 80% af boligens værdi i realkreditten, dvs. du kan låne 1,44 mill. Du skylder lige en anelse over dette, men jeg synes du skal forsøge at udskifte dit banklån med et flekslån F1. Der er intet kurstab (eller kun meget lidt) på et F1-lån, hvorved det er det billigste at oprette. Der løber dog alligevel en del stiftelsesomkostninger på, men det vil sandsynligvis kunne betale sig alligevel. Jeg vil tro, at du kan tage et 10 årigt F1-lån og betale nogenlunde det samme som idag, dvs. din gæld afvikles hurtigere, men det er jo op til dig at bestemme. Under alle omstændigheder vil jeg IKKE anbefale dig at røre ved dit nuværende realkreditlån, da omkostningerne ved at konvertere til ét stort lån er for høje.
Hej
Den er nem! 😉
Skift til SkandiaBanken. Du siger at dit hus er vurderet til 1,8 mio. SkandiaBanken belåner 85 % af en mæglervurdering med de berømte 80 % max belåning. Lidt kryptisk, men du kan altså låne 1.224.000 DKK hos SkandiaBanken, hvis du altså har et lånetilbud fra andet realkreditinstitut, der tilbyder at belåne det 1,8 mio kr. dyre hus. Det bør ikke være et problem at invitere en mægler ud.
Hvorfor SkandiaBanken? Pga. den lave rente, fleksibiliteten og at den er næsten gebyrfri. Du vil helt sikkert spare penge på månedsbudgettet med den løsning jeg foreslår.
Falder du ikke for fristelsen og bare bruger de ekstra penge (hvad du jo ikke gør), så vil du ret hurtigt kunne lave en pæn opsparing.
Det af to (snart 3) årsager:
1) Primært: Det er langt billigere end dit nuværende lån. Især end boliglånet, naturligvis.
2) Sekundært: Fordi du forlænger boliglånet til 20 år. (Det ved jeg du skriver du ikke vil, men læs videre)Det du dermed har i overskud hver måned sætter du nu ind på “indlånskontoen" (lånet er 2 konti. Udlån hvor der står -1,2 MIO og indlån der er i 0, men hvor du så kan indsætte). På indlånskontoen får du samme rente som dit boliglån koster. Det betyder, at grundet 1 og 2 bliver 3 pludseligt en realitet:
3) Der er en opsparing og din opsparing giver pludseligt rente(!)
Det gode ved en opsparing er, at næste gang du skal ud at købe stort (ny bil, køkken osv.) så sørger du for at have sparet op. Det er LANGT billigere end at skulle ind og spørge en flink dame om du ikke kan få lov at låne 100.000 til et køkken. Inden du har set dig om har hun kostet dig en 4-5.000 før du får dine 100.000,- og herfra skal der så betales renter osv.
SkandiaBanken er ikke unikt med ovenstående produkt. Det eneste unikke ved SkandiaBanken er den billige rente, og så at du ikke betaler gebyr for at de snupper lånet (kun tinglysning og stempel).
Jeg har gjort det samme som du (var i RD) og det gik let og smertefrit. Sørg for lidt overskud på lønkontoen, da det er svært at regne ud hvad dit gamle pengeinstitut/realkreditinsitut egentlig skal have for at indfri lånet. Det ved du først når den nye bank (måske Skandia) går i gang med at bede om indfrielsesopgørelser.
En ulempe ved SkandiaBankens produkt er naturligvis den variable rente. Det kan du vælge at gardere dig imod ved, mod en større rente (kald det bare et “forsikringsgebyr"), at få et loft over renten. Det er svært at vurdere om det er pengene værd. Sover du ikke om natten uden loft, så er det bestemt pengene værd. 🙂
Håber du kan bruge svaret!
Mvh
Michael
En ting mere… Michael har ret i at det koster penge at skifte:
1) Gebyr til bank der skiftes til
2) Tinglysningsgebyr
3) StempelgebyrAd 1: Gratis i SB
Ad 2: Knap 1500,- DKK
Ad 3: 1,5 % af differencen mellem eksisterende lån og dit nye lån. Det kan ikke være meget i dit tilfælde, da din eksisterende gæld stort set er lig den nye du vil få.Mvh
Michael
mickey
Det er slet ikke noget dumt alternativ, men jeg vil dog lige gøre opmærksom på, at mr. money jo så mister muligheden for at skære noget af restgælden ved en konvertering/indfrielse af obligationslånet (regner jeg med det er). Det kan betydet noget, hvis renten stiger yderligere et par %-point og mr. money vælger af flytte eller omlægge lånet. Prioritetslån som Skandiabankens er ganske udmærkede, men man skal lige spørge sig selv om man har behov for den fleksibilitet det giver. Ellers er man faktisk bedre stillet med andre lånetyper efter min mening.
BG Bank er (var) en lumsk størrelse på den vis. Vi indfriede fornylig et boliglån af selvsamme grund, som du anfører – et boliglån med fuld sikkerhed bør trods alt ikke koste det samme eller mere end en løbende kassekredit.
I dit tilfælde ville jeg også overveje at få en ny vurdering, og dernæst et tilbud på et F1 lån på banklånets størrelse – eller en af kassekreditmodellerne (skandiabankens fx)
Helt rigtigt – Men skal have noget at bruge fleksibiliteten til. Men det tror jeg så også de fleste har. Alle skal jo fra tid til anden skifte bil, køkken, badeværelse osv. osv. Hvorfor skal de penge enten spares op på renteløse konti eller lånes til indiskutabelt dyre gebyrer og renter?
Mht. omlægning er lånet har du ret i, at man kan konvertere sit fastforrentede lån og derved mindske restgæld eller ydelse. Det er som sådan udmærket, og “litteraturen" er fyldt med regneeksempler. Men har man et relativt beskedent lån (1-1,5 mio.) så ser jeg meget af fidusen drukne i de 15-20.000 det koster at lægge lånet om. Her kan man selvfølgelig ved konverteringen få møflet køkkenet eller bilen ind i lånet… Alt dette kræver forstand på (eller tro på at banken har det) i at det er en fordel.
Prioritetslånet er nemmere. Det er hos SkandiaBanken kurs 100 (Note: At tale om en kurs giver dårligt mening på et banklån. Bemærk desuden vælger du renteloft er det 101). Med kurs 100 mener de, at låner du en krone, skylder du en krone væk. Indbetaler du en krone skylder du en krone mindre væk. Bed et vilkårligt i øvrigt kompentent menneske forklare, ud fra seneste terminsopkrævning, hvor mange penge han skal betale for at indfrie sit realkreditlån. Det bliver til en pæn afrunding. 🙂
En “sjov" historie jeg kan fra RD, da jeg indfriede de lån, er at jeg troede at jeg havde rummet det. Kurs og indfrielsesgebyrer og hele molevitten. De trak bare “for meget" (ca. 5.000,- DK). Jeg lavede en aftale hos RD. Jeg var lidt langsom, så RD nåede at korrigere “for meget" til “ret lidt" ved at tilbageføre ca. 3.500,- Nu var jeg egentlig bare nysgerrig. Hvad var forklaringen. Ham jeg fik en aftale med var en rigtig “senior" fyr og efter at have prøvet i 10 min. måtte han opgive, men han kunne da forsikre mig at “jeg ikke skyldte dem noget mere". Det skal til hans forsvar siges at det var et Flex P20 lån jeg indfriede. De er unægteligt lidt mere skumle med alle deres bagvedliggende serier.
Til spørgeren skal vi da vidst også lige have med at Flex lån heller ikke kan op- og nedkonverteres sam fastforrentede kan , men fidusen ved dette mener jeg altså også er lille i en tid med relativ stabil rente. Skal vi op og svinge omkring 15 % ig har du et 5% kan jeg pludseligt godt se fidusen. 🙂
Mvh
Michael
Hej
Jeg er helt enig med Mickey. Har også et boliglån i Skandiabanken. Det fungerer og er meget billigt i forhold til Nykredit og andre banker. Du betaler ikke gebyrer til banken og du kan modregne din løn og opsparing i lånet.
Hej
Interessant med skandiabank – men kompliceret for en novice.
Jeg har brugt bankens værktøj til at beregne en omlægning af lånet.
Nuværende lån: 1.160.000 mdr. ydelse:7350,- løbetid: 28 år
Skandialån Maxrente: Hovedstol 1.160.000 mdr. ydelse 6557 løbetid 28 år. Baseret på nuværende rente.
Det er jo en pæn besparelse, men jeg forstår ikke det med en opsparing. Er der ganske simpelt tale om, at jeg indsætter de sparede penge, ca. 800 kr, på en konto hvor de står og yngler, til en rente der svarer nøjagtig til hvad jeg betaler banken for mit lån.
Eller hvad?
Tusind tak for de gode svar
Hej igen
Det er præcist hvad der er. Antag at du låner 1,2 mio DKK. Du får af SkandiaBanken 2 konti med følgende saldi
Indlån: 1,2 mio DKK
Udlån: -1,2 mio DKKHelt i starten har du initielt ikke lånt en krone.
MEN så sker det jo at SkandiaBanken overtager dine gamle lån, + betaler tinglysning og stempel. Lad os sige at det kan gøres for 1,15 mio. Pengene tages fra indlånskontoen:
Indlån: 0,05 mio DKK (altså 50.000 DKK)
Udlån: -1,2 mio DKKDet ydelsesforløb du får indeholder nogle kvartalsvise betalinger. De beløb trækkes fra indlånskontoen og smides over på udlånskontoen (og betaler dels renter og nedbringer gælden) og det sker altså kvartalsvist. Her skal der naurligvis være dækning på indlånskontoen, så du har sikkert en løn- eller budgetkonto hvor de penge kommer fra.
Nu siger du at du har 800,- i “overskud" hver måned efter omlægningen. Så kunne f.eks. smide dem ind på indlånskontoen “oveni" det SkandiaBanken trækker for at bringe udlånet ned (altså 2400,- hvert kvartal). Det betyder, at saldoen på indlånskontoen vil være for opadgående, ca. 10.000 om året. Efter et lille stykke tid kan de f.ekss så se således ud:
Indlån: 60.000 DKK
Udlån: -1,14 mio DKKPå dit ydelsesforløb ser du hvordan udlånet nedbringes. Jeg har bare gættet et par tal ind ovenfor.
“Fidusen" er følgende:
1) Du får sparet penge op og de er frit disponerbare (dankort, overførsel osv. osv.)
2) Renten på indlånskontoen er den samme som på udlånskontoen (pt. er det lidt over 4 %). Dog kun for det beløb der er under det du pt. skylder på udlånskontoen altså initielt 1,2 mio DKK. Her fra er den “kun" 3,25 %.
3) Du har et sted at kaste de små månedlige overskud hen. Typisk har man jo lidt luft i budgettet tilat klare uforudsete “ting", og er der lidt penge til overs på lånkontoen kan man passende kaste dem ind på indlånskontoen da de trækker noget reel rente her. De er som nævnt IKKE bundet på indlånskontoen, så den dag der står 100.000 og du får lyst til et køkken kan de bare hæves. Jeg køber pt. lejlighed i Berlin og har 1,25 mio stående på min indlånskonto og vente på at blive sendt til Tyskland. Indtil da trækker de bare renter. 🙂
Det er faktisk også en ok oplevelse at få renteindtægter. Når man plejer at få 4,75 DKK sidst på året er det rart at det pludseligt er 275,- for at kvartal (tallene er igen bare fundet på).
En anden ting jeg godt kan lide ved SkandiaBanken (og nej – jeg er ikke ansat og i andre må gerne byde ind hvis jeg tager fejl eller andre banker kan det samme). Den har rene linier og minimal “forplumring". Må jeg give to eksempler (de eneste jeg kan komme i tanke om):
1) Tilskrivnijng af renter. Mange banker tilskriver udlånsrenter kvartalsvist, men indlånsrenter årligt. Det giver en fin lille forskel i rente til bankens fordel. På boliglån i skandiabanken er det kvartlasvist begge veje. Dejligt da det jo er pæne beløb der står her.
2) Når nationalbanken hæver renten, så følger samtlige ind- og udlånsrenter i SkandiaBanken med. Ikke alt det der pølsesnak fra de store banker om hvilke renter der stiger, hvor meget og i hvilke beløbsintervaller.
Ulemperne ved SB er:
1) Variabelt forrentet lån. Ja… din ydelse stiger/falder med renten. Det sker indenfor ganske få dage at din rente justeres op/ned. Lige nu ligger det i kortene at renten er på vej op. Stille og roligt, men dog op.
2) Du skal selv passe din økonomi. SB er barske til at stoppe PBS’er og lignende når der ikke er dækning. Tro mig – jeg har prøvet at mangle 60,- på kontoen og derfor få en PBS “automatisk tilbageført" med besked om at:
A) Betal selv din elregning
B) Vi har trukket 250,- for sådan en tilbageførsel.Jeg blev først sur, men efter at have tænkt mig om er det vel derfor de kan gøre deres produkter så billige (og de er jo heller ikke alle lige billige).
3) Ingen flink dame der kan stirre een i øjnene og fortælle een om man HAR råd til den motorcykel man altid har ønsket sig. Det må man selv finde ud af.
En god idé for en novice er at få en med der har lidt styr på alt det her. Jeg vil gå så vidt at sige at de fleste mennesker med fordel kan kaste en 2-3.000 efter en revisor for lige at få styr på retningen, når man gør de helt store ting som boliglån. De penge er godt givet ud (800,- pr. måned i et år er f.eks. 10.000). Mange føler at banken gør det fint og her er det jo “gratis" at få “rådgivning". Ævl… de er sælgere. Hverken mere eller mindre.
En god start er at følge med her og andre “neutrale" sites. Det giver god forstand til at handle på egen hånd. Viden giver mig tryghed, og ikke forsikringer fra en bankrådgiver.
Håber det giver mening alt det her og god fornøjelse 🙂
Mvh
Michael
Hej… og tak igen.
Min udregning viser, at jeg med en omlægning af mit lån til SB vil spare ca 800,- pr mdr. over 28 år.
Men med mit nuværende lån er banklånet jo 20 årigt og udløber derved om 18 år – det gør jo desværre besparelsen noget mindre, da jeg med det lån de sidste 10 år vil spare 1800 (med nuværende rente) da der kun er reallån tilbage.
Jeg afviser ikke SB, men hvis jeg kun skulle ændre banklånet, hvad ville så være en god ide – jeg er til livrem og seler…
Mvh.
Du kan i stedet tage et såkaldt tillægslån i SkandiaBanken. Det koster 5% i variabel rente og fungerer som en kassekredit som ovenfor beskrevet af anden bruger. Du får dog ikke en ind- og udlånsrente, men blot en enkelt konto med en kredit på det ønskede beløb.
Du vil derfor stadigvæk kunne beholde dit nuværende realkreditlån.
Hej
Jeg må indrømme at jeg er lidt risikovilligt og mest glad for at rode med de store linier (altså der hvor jeg “leger" med pengene op til 80 % af husets værdi = realkreditlånene).
Jeg har aldrig selv haft et boliglån og vidste indtil i dag ikke hvor du kan finde det billigste. Det “ved" jeg nu. Jeg kan ihvertfald låne mig op af følgende artikel:
http://epn.dk/finans/pengeinstitutter/article20528.ece
Og pege på SkandiaBanken (igen, igen). Jeg mener dog, at du ikke kan have både et lån i de 80% af værdien og i de sidste 20 % i SkandiaBanken. Det er en af deres måder at sikre sig på, gætter jeg på.
Mvh
Michael
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.