opsparing eller nedbringelse af gæld

  • This topic has 9 stemmer and 35 svar.
Viser 15 indlæg - 16 til 30 (af 36 i alt)
  • Indlæg
  • #200030
    Anonym

    Jeg vil tillade mig at give et input med en anden indgangsvinkel end de øvrige – ikke fordi jeg har den rigtige løsning, men fordi mine efterhånden mange år i revisionsbranchen har lært mig, at der findes mange forskellige “rigtige” løsninger, da vi hver især kommer med forskellige livsindstillinger, holdninger til risici osv.

    Netop den oprindeligt skitserede situation, kan jeg relatere til. Jeg er selv midt i 30’erne har kone og to børn i børnehavealderen. Sidder i et hus netop vurderet til i underkanten af 4 mio. kr. Husstandsindkomst på ca. 1,5 mio kr. Vi har ca. 2 mio. kr. i lån, men til gengæld værdipapirer, indeståender mv., der gør at vores nettoformue er ca. 3,5 mio. kr. Opremsningen er ikke for at svælge i, at min bedre halvdel og jeg efterhånden har skabt et fint fundament for vores videre økonomiske færd, men blot for illustrere, at vores situation ligner Myboys.

    Vores fundament er skabt på to helt simple principper (1) overblik over omkostninger (2) kalkulerede risici ved investeringer. Djævlen er som altid i detaljen, og her kommer mine praktiske erfaringer fra revisionsbranchen os naturligvis til gode.

    Med min risikoindstilling, som jeg vil klassificere som lidt over middel, vil jeg mene, at de problemstillinger, som I skitserer naturligvis er reelle nok, men pas på med, at I kan se skoven for bare træer… Korte lån (F1 eller F3) er designet til personer i jeres situation. Reelt kan I med jeres løbende opsparing i en tidlig alder være helt gældfrie om nogle få år. Derfor bliver I helt automatisk tvunget til at se på investeringssiden/opsparingssiden. Med jeres tidshorisont og økonomiske situation vil det gøre en helt uvirkelig forskel på tidspunktet for jeres pension, om I nøjes med højrentekontoen eller er villige til at løbe en risiko. Husk i denne sammenhæng Einsteins udtalelser om det han kaldte verdens 8. vidunder (Renters-rente-effekten). Det var den eneste formel, som han havde svært ved at forholde sig til, da differencerne i slutresultatet er enorme, selv ved mindre ændringer af tidshorisont og rente.

    Jeg ville selv gøre følgende:

    – Omlæg lånet til et variabelt forrentet lån (kort). Ideen om at score en kursgevinst på et 800.000 kr.-lån bliver for hvert år der går mere og mere teoretisk. Ikke fordi jeg tror, at renten ikke stiger. Men lånet har blot en størrelse, hvor den potentielle gevinst er begrænset. Hvis renten er steget til 6%-8-10% om 5 år, så indfrier/reducerer I blot restgælden med jeres opsparing.
    – Kortlæg hvad jeres risikoprofil er (og evt. hvor meget det koster på lang sigt at vælge højrentekontoløsningen)

    Hvis I ikke selv er komfortable ved at foretage disse beregninger, så søg evt. uvildig rådgivning (her mener jeg ikke banken).

    Held og lykke

    #200032
    Vinelskeren

    Hej igen

    meget interessant indlæg og fordi du tog dig tid 🙂 Hvad er dine egne personlige forventninger til renteudviklingen? Mine lån er hos Totalkredit i henholdset F3 på 400.000 og 4% på 800000. Vil det ikke være dyrt for mig at lægge om til F1 på 4% lånet i omkostninger? Tænker du 30 årig løbetid?

    Som jeg forstår dig ret ville du ikke bruge opsparingen til at nedbringe lånet? Som jeg forstår vil du blive ved med at spare op men og beholde lånene? Jeg kan vel ikke optage mere på mit nuværende F3 lån? Tænker bare lige lavpraktisk, hvordan jeg kan gøre det billigst uden mange ekstraomkostninger. Husk min nuværende opsparing er bundet frem til 2015.

    Jeg kender min risikoprofil, som jeg har fået kortlagt af pensionsrådgiverne til at være marginalt over middel. Min person er kombination af aktier og obligationer. Jeg glemte helt at sige, at jeg har ca. 800.000 stående i pension også på rate og livrente. Min kone er til gengæld ikke rigtig kommet i gang med pension endnu – og det skal vi naturligvis have gjort noget ved startende nu.

    #200036
    Anonym

    Hej igen

    Nu gør jeg altid en dyd ud at gøre opmærksom på, at når jeg ikke kender det fulde billede af en persons/families økonomi, så er jeg ikke i stand til at yde ordentlig rådgivning. Derfor udtaler jeg mig oftest om, hvad jeg ville gøre i en tilsvarende situation (du kan meget passende kalde dette en disclaimer 🙂

    Du har naturligvis fat i det vigtigste, når du gør opmærksom på, at den forventede renteudvikling vil være den væsentligste parameter i dit valg. Her er det min erfaring, at dit bud, bankens bud, journalisternes bud osv. kan være lige gode (eller dårlige). Mit bud (har var disclaimeren 🙂 er at vi over de kommende 4-5 år får lettere stigende renter. Men ikke umiddelbart så meget, at den gevinst, som du evt. øjner ved at konvertere/indfri dit 4% lån er værd at betale en overrente på f.eks. 2,5% i forhold til et F5-lån.

    I vil i helt runde tal altså kunne spare ca. 2,5% af 800.000 kr. om året svarende til 20.000 kr. før skat. Efter skat er besparelsen ca. 14.500 kr. Besparelsen bliver naturligvis mindre efterhånden som restgælden mindskes. Det er denne besparelse, der sammen med manglende mulighed for konverteringsgevinst skal sammenholdes med den engangsomkostning, der er ved konvertering. Du vil opdage, at selv væsentlige omkostninger ved konvertering vil kunne indhentes forholdsvist hurtigt.

    Som jeg indikerede i mit første svar, så mener jeg ofte, at det er de forkerte låntagere, der betaler “forsikringspræmien” for et fastforrentet lån. Og omvendt er der låntagere, der helt åbentlyst ikke burde have haft adgang til variabelt forrentede lån. Min manglende diskretion har vist afsløret, at jeg mener, I tilhører den første kategori…

    Til spørgsmålet om I skal afdrage over 30 år eller evt. bruge opsparing til at nedbringe gælden, når jeres opsparing bliver “frigivet”, er dette naturligvis igen et spørgsmål om temperament. Husk at varibelt forrentede lån har den fine egenskab, at I på refinansieringstidspunkt netop kan lave ekstraordinære afdrag uden væsentlige omkostninger. Da I reelt er ude over situationen med risiko for ikke kunne betale jeres lån, kan jeres spørgsmål omformuleres: Er vi i stand til at forrente pengene bedre end den rente, som vi låner til? Det var det, som jeg i seneste indlæg omtalte som kalkulerede risici.

    Jeg ser mange muligheder for en langt bedre forrentning end de 2% som et F5-lån koster inkl. bidrag. Ingen af disse er naturligvis uden risici – men der er tale om risici, der med et langt tidspektiv er overskuelige. Vi valgte selv at investere i en lejlighed for små tre år siden. Da det gik op for os, hvor let det egentligt var at administrere, har vi købt flere. Driften giver ca. en forrentning på 13% af det investerede beløb – dertil kommer værdifald/-stigninger. I vores tilfælde skal vi altså sammenholde de 13% med de 1,1% som vi betaler på vores Prioritetslån (boligkassekredit). Eksemplet med ejendomsinvestering er selvfølgelig ikke for alle, og igen er vi lidt heldigt hjulpet med min profession. Og her kommer provokationen, som jeg ynder at bruger i disse år: Hvis ikke du med alle de muligheder, som verden tilbyder dig, kan finde en forrentning, der er højere end de 1%, 2% eller 3% det koster at låne, så er du enten blind eller det der er værre (provokationen virker formentligt bedst, når man sidder over for personen, som rådgives, og glimtet i øjet kan registreres).

    Jeg vil blot forberede jer på, at det er denne slags økonomiske hovedbrud, som I kommer til at stå over for inden for en overskuelig årrække, da I selv har gødet jorden med en mere en gennemsnitlig fornuftig økonomisk ansvarlighed.

    Til det lavpraktiske; jeg ville gøre følgende:
    – Konvertere lånet til et variabelt forrentet lån
    – Finde ud af om I med jeres fælles risikoprofil kan forrente pengene bedre end lånerenten (jeg tillader mig at fastslå, at I med et hus til mindst 3,5 mio. kr. ikke er bange for risiko). Jeg hører gentagne gange familie, venner, bekendte og endda kolleger tale negativt om risikoen ved endog beskedne værdipapirinvesteringer på trods af, at de selv har investeret mange gange deres årlige indtægt i en bolig. Det har jeg aldrig forstået.

    Held og lykke

    #200050
    Vinelskeren

    super tilbagemelding og mange tak. Hvilket variabelt lån tænker du på og hvad tænker du om løbetiden? Jeg har i går fået en melding om, at konvertering af mit 4% lån vil koste næsten 11000 i omkostninger – virker dyrt, men det er måske bare prisen?

    Jeg har set, at RD har et såkaldt FT lån, hvor du udnytter den variable rente, men flexer på løbetiden, idet du selv sætter ydelsen. Men min bank samarbejder kun med Totalkredit og som nævnt tidligere er jeg ikke interesseret i at skifte banken. I forhold til dine forslag – hvad tænker du om vores opsparing, som pt er bundet til 2015?

    #200052
    Vinelskeren

    her kopieret ind tilbagemeldingen fra banken:

    Jeg vil give dig ret i, at omkostningerne ved en omlægning er store, for når man tager kurstab med i beregningen kommer de op på ca. 20.000 kr.
    Så det vil tage 2-3 år, før omkostningerne er hentet hjem af rentebesparelsen – og så er det store spørgsmål jo, hvordan er renteniveauet til den tid, når lånet så skal refinansieres.

    Her og nu vil det være dyrt at bruge de 300.000 kr. på opsparingen til ekstraordinært låneafvikling, for det vil koste 1,5% i dekort at hæve pengene i år.

    Ud fra jeres evne til at spare op, kunne jeg forestille mig, at I har luft i økonomien. Så hvis det er, kan I evt. i forbindelse med en omlægning vælge at forkorte løbetiden på lånet, men selve omkostningerne for en omlægning vil stadig være høje. Efter skat vil en omlægning til F3 med 15 års løbetid kost ca. 1500 kr. mere i måneden.

    I kunne også vælge at betale de 4.500 kr. i dekort og sammen med en låneomlægning til et F3 over 15 år afdrage ekstraordinært 300.000 kr. på lånet.
    Men i den beregning skal der også lige medtages, at I mister en forrentning på 2% af de 300.000 kr. Dvs. 6.000 kr. om året.

    #200054
    Anonym

    Hej Myboys

    Selv om din risikoprofil er fastlagt til lidt over middel af dine pensionsrådgivere, så er det vigtigste jo, hvad jeres fælles risikoprofil er. Jeg ville, med den risikoprofil som jeg fornemmer, umiddelbart vælge et F5-lån.

    Hvis vi laver scenario over, hvor I rent økonomisk står om 5 år, når lånet skal refinansieres, så bør det være nogenlunde således (baseret på dine egne forudsætninger):
    – Realkreditlån på ca. 1.050.000 kr. (helt runde tal)
    – Indeståender på 400.000 kr. + yderligere 250.000 kr. i opsparing

    Der er med andre ord tale om en “netto-gæld” på ca. 400.000 kr., hvis renten på refinansieringstidspunktet er steget, og I derfor ønsker at lave et ekstraordinært afdrag med jeres opsparing. som modvægt til denne gæld på 400.000 kr. har I et aktiv, der idag konservativt sat er 3.500.000 kr. værd; kan du se proportionerne :-). Jeg er klar over, at jeg i disse fremskrivninger helt ser bort fra arbejdsløshed, invaliditet osv., men det håber jeg, at du er opmærksom på.

    Over de 5 år vil I have sparet ca. 70.000 kr. i rente før skat (ca. 48.000 kr.) efter skat – dette skal holdes op mod omkostningen ved konverteringen. Samtidig skal afkaldet på mulig kursgevinst ved konvertering af 4% tages i betragtning (det er denne gevinst, som jeg vil klassificere som “10 fugle på taget”).

    Jeg er personlig selv stor tilhænger af T-lånene, som Realkredit Danmark udbyder (og vist også andre), dvs. lån med variabel løbetid. De giver mulighed for en meget stabil budgettering af privatøkonomien og samtidig er det et fint produkt for de låntagere, der ligesom jeg selv, i bund og grund ønsker en hurtig afvikling af lånene.

    Jeg ville ikke betale en dekort for at få indeståendet frigivet. Jeg ville derimod sørge for, at indestående bliver frigivet umiddelbart inden der skal ske refinansiering af de(t) variable lån. Ved konvertering af et F5-lån med udløb i 2018 vil du således evt. skulle forlænge “bindingstiden” på indestående med nye tre år, når det udløber i 2015.

    Du fornemmer nok, at jeg personligt hellere vil gå en anden vej end at binde pengene til 2,25% i rente – men fuld respekt for, at I hellere vil vælge sikkerheden. Uanset, så står I alt andet lige, i en fantastisk situation om få år, hvor det ikke bliver økonomien, der kommer til at tynge 🙂

    #200058
    Vinelskeren

    reelt set har jeg jo nok dummet mig. Jeg burde selvfølgelig have valgt et prioritetslån og af den vej profitere af en stor opsparing. Men det kan ligesom ikke nytte noget nu 🙁

    #200062
    HalliHallo

    Yes Myboys, du har dummet dig nok så meget, men kik nu fremad i stedet for at gruble over dine begåede fejl.

    Hvis det kan være til trøst, så gør alle jo faktisk af og til “fejl”.

    Jeg tror egentlig du har mere forstand på økonomi end du giver udtryk for, så du skal nok klare dig og blive en endnu rigere mand. Det er jeg ikke i tvivl om.

    Held og lykke.

    Bare spørg, hvis du har flere økonomiske spørgsmål, men tro nu ikke på alle de råd du får her.

    #200122
    Anonym

    Tak, Dufresne- for en meget fin gennemgang!

    Mon man kan lokke et enkelt råd ud?

    Vi står selv med mulighed for at lægge om lige nu. Vores økonomi adskiller sig dog en anelse fra de skitserede eksempler, da vores husstandsindkomst er relativ lav i forhold til værdien på vores ejendom.
    Vi har haft ren F1 i 2 og nu mulighed for refinancering fra 1.10.13.
    Oplysningerne på vores case:
    Uvildig Kreditvurdering hus: 7.0 MIL kr
    Hustandsindkomst: 900.000 kr
    Lån:
    2.9 MIL kr – F1 hos BRF
    1.6 MIL kr – prioritetskredit, 1-år variabel rente, med 1% årligt afdrag.

    Andre aktiver: 2 udlejede lejligheder i Tyskland. Reel værdi, samlet: 3.8 MIL kr. De giver en årlig forrentning før skat på ca 6% af hovedstolen. Restgæld i de tyske lejligheder, samlet 1.2 MIL kr.

    Lejlighed 1 kan sælges med skattefrit provenu i 2017 (efter 10 år i Tyskland. Jeg har selv beboet den, så OK i forhold til DK også). Planen er at sælge, da jeg ikke kan indhente mere end 50% finansering som ikke tysk-bosidende (så meget for EU fri bevægelighed..)

    Spørgsmålet er om jeg i forhold til de 2.8 MIL hos BRF blot skal fortsætte i en F1 eller om jeg skulle overveje at gå over i en F3, alternativt splitte lånet op, så jeg lægger 1.0 MIL i et 3% afdragsfrit og lader resten ligge i et F3?

    Vi planlægger at blive boende i det nuværende hus og jeg er grundlæggende med på ræsonementet om at renterne på et eller andet tidspunkt kommer til at stige..

    Jeg håber på et godt tip og takker i øvrigt ydmygt på forhånd for et sådant tip!

    MVH R

    #200124
    Anonym

    hov… kassekredit i bank på en kvart mil. Den skal naturligvis høvles ned som det første!

    #200130
    Anonym

    Hej Radowan

    Beklager svartiden – børnene har førsteprioritet 🙂

    Din skitsering af jeres økonomiske status er et fantastisk eksempel på, at ingen privatøkonomier er ens. I er jo uden tvivl i en økonomisk situation, hvor I med den nuværende indtægt, og specielt den nuværende friværdi, trygt kan se fremtiden i møde.

    Jeg mangler dog nogle oplysninger for at kunne sige, hvad “jeg” ville gøre i den konkrete situation:
    – Alder
    – Risikoprofil
    – Hvor meget sparer I op om året?

    Samtidig synes jeg også, at det er relevant at vide, hvordan det er lykkedes jer at komme til et punkt, hvor I har så flotte friværdier:
    – Højere løn tidligere?
    – Købt huset/lejlighederne på et gunstigt tidspunkt eller på en gunstig måde?
    – Arv?
    – Eller er det “blot” fornuftig husførelse over en længere årrække?

    Umiddelbart er jeres lån på ca. 4,5 mio. kr. højt at køre i F1 med, når man tager den nuværende husstandsindkomst i betragtning. I er dog dækket ind af friværdien i lejlighederne i Tyskland – spørgsmålet er blot, hvor likvide de er, når det kommer til stykket? Jeg kender ikke tysk lejelovgivning – men kan du uden videre sælge, når lejligheden er lejet ud?

    Har du mulighed for at angive beløbsmæssigt, hvor stort overskuddet på lejlighederne i Tyskland er? Jeg er lidt i tvivl om din formulering om hovedstolen. Er overskuddet fra lejlighederne indregnet i husstandsindkomsten på 900.000 kr.?

    Det var en lang række modspørgsmål, som du selv må vurdere, om du vil besvare. Hvis jeg skulle give et tip ud fra det foreliggende grundlag, vil jeg mene, at du er inde på helt korrekt kurs, når du overvejer en fast forrentning af en del af lånet. Om du for den resterende del af lånet vælger F1, F3 eller F5 er i min optik en detalje i det samlede setup. Det er mere afgørende, hvad I har af planer for lejlighederne.

    Held og lykke!

    #200132
    Anonym

    Hej Dufresne,
    mange tak for dit svar! Jeg kende udemærket situationen med tid til børnene -især her i varmen 🙂

    Jeg prøver lige at præcisere:

    Min kone og jeg fylder begge 40 indenfor de næste 2 år. Vi planlægger i øvrigt at blive boende.
    Angående risikoprofil, så mener jeg altid at tidshorisonten er afgørende. Jeg vil gerne sikre vores alderdom og har i øvrigt ingen ekstravagante udgifter i mit nuværende forbrug. I øjeblikket sparer jeg udelukkende op på en pensionsopsparing (110.000 kr årligt) , da jeg for at kunne bygge til huset har frigjort de likvider jeg havde liggende i min aktieportefølje.
    På sigt er min plan at genoprette en aktieportefølje i frie midler.

    Jeg er i den gode situation at jeg kan øge vores indkomst ved at tage mere arbejde end jeg gør p.t. hvis der skulle opstå behov for det.
    Jeg har aldrig arvet og har hellere ikke tidligere haft højere løn. Jeg sidder i det der vel kan betegnes som et (Krisen taget i betragtning) uhyre sikkert job. Jeg står for 80% af vores årlige indtægt.

    Indkomsten for vore lejligheder i Tyskland er ikke indberegnet i de 900.000 kr. De giver en samlet forentning af det oprindelige indskud på 6% årligt. Da jeg kan afskrive på tidligere renoveringer giver lejligheden teoretisk set ikke overskud, men den tilfører årligt omkring 6.500 € efter skat, afskrivninger, afdrag og faste omkostninger.
    Begge lejligheder i Tyskland er købt på gunstige tidspunkter; den første i 2006; Efter tysk lovgivning kan den sælges skattefrit efter 10 år.
    Jeg har siden 2006 afbetalt med 1% årligt, ekspotentielt stigende i takt med at gælden nedbringes.

    Selve vores husførelse er ikke specielt fornuftig, men heller ikke ufornuftig.

    Helt grundlæggende tænker jeg på en F3 for at ramme oktober 2016 som jo passer perfekt med at skulle tage stilling til et eventuelt salg af lejlighed 1 i Tyskland. Derefter kan vi vel tage situationen op til ny overvejelse. Hvis den lange rente er steget meget på de næste 3 år kan vi overveje at betale lånet ned med provenuet; Hvis der stadig er lave renter kan vi enten vælge at sælge Lejlighed 1 og lave en rent langsigtet aktieportefølje eller alternativt beholde lejligheden til udlejning. Den skal i så fald om alle omstændigheder refinanseres, da det oprindelige lån var 10-årigt.

    Lad mig endelig vide, hvis du har behov for flere info; Mange tak for din tid!

    😉 R

    #200134
    Anonym

    Den løsning jeg brygger på lige nu handler om:
    -skifte fra F1 til F3. Den koster ca 0,5% mere, men giver 3 års stabilitet.
    -at føre en relativ stram husholdning
    -købe anticykliske udbytteaktier for det beløb jeg svarer ved at ligge i F3 fremfor 3,5%. Jeg overvejer specifikt Svenska Handelsbanken og Nordea. Jeg er klar over der er en valutarisiko, men begge har klaret sig godt gennem krisen og udbetaler år efter år stigende udbytte på omkring 4% af aktuel aktiekurs. Hermed hedger jeg i min terminologi den risiko jeg tager ved at gå i F3.

    Fra Oktober 2016 har jeg da en situation hvor jeg kan sælge ejendom 1 skattefrit i Tyskland, eller jeg kan lade den fortsættelses nyfinansering.

    Lyder det helt tosset?

    #200136
    Anonym

    Hej igen

    Det er sjovt, hvordan yderligere oplysninger kan give et klarere billede.

    Jeg lægger specielt mærke til følgende:
    – Unge – eller ca. samme alder som mig 🙂
    – Mulighed for større indtægter, hvis nødvendigt
    – Afslører en mere end gennemsnitlig viden om økonomi

    På denne baggrund mener jeg, at det er den rigtige strategi du følger (jeg har hermed ikke udtalt mig om de specifikke aktier).

    Jeg mener derfor, at du ligesom Myboys nøje bør overveje, hvorledes du forrenter din investerbare formue (ikke mindst fra 2016-2017, hvor du kan få frigivet noget af din friværdi). Jeg mangler nogle mellemregninger (også fordi du blander likviditet og drift sammen, så det er lidt svært at vurdere driftsoverskuddet fra lejlighederne). Ud fra dine oplysninger skal driftsoverskuddet sammenholdes med den friværdi du har bundet i lejligheden. En hurtig høkerberegning: Overskud 50.000 kr. ud af en friværdi på 1.300.000 kr. giver en forrentning på 3,8%. Når du er indstillet på investering i ejendomme, kan der let findes muligheder, der giver langt bedre forrentning (også i København eller min hjemby Aarhus). Jeg har selv startet et ejendomsselskab med jævnaldrende bekendte, der netop er baseret på den grundforudsætning, at driften skal give et væsentligt overskud. En evt. værdistigning der måtte komme over den lange tidsperiode, som vi qua vores alder har råd til, bliver betragtet som “glasur på lagkagen”.

    Mit simple budskab (også givet til Myboys): Da I har skabt en betragtelig formue i en ung alder, bliver det gradvist vigtigere og vigtigere, hvorledes du forrenter denne. Med andre ord er det i mine øjne mindre vigtigt, om du vælger F1 eller F3 – men langt mere vigtigt, hvorledes du vælger at anvende/investere friværdien i lejligheden.

    Held og lykke med de spændende valg 🙂

    Dufresne

    #200138
    Anonym

    Mange tak for feedback, Dufresne!
    Jeg har ligeledes overvejet at købe flere ejendomme på sigt, men venter indtil jeg kender min 2017-situation. Så jeg er helt enig i at det er der slaget skal slås.
    Indtil da nægter mit realkreditinstitut (på trods af Godkendte regnskaber af mine lejligheder i Tyskland) at anerkende den friværdi der ligger dernede.
    Problemet med den nuværende model er at jeg kun kan låne op til 50% af ejendommenes værdi i Tyskland, som privatperson.
    Anyway: Jeg vil gerne for at udligne balancen i den samlede portefølje eksponeres stærkere i aktier, ganske enkelt fordi min mening er at det på den lange bane er mere usikkert at være ude af markedet end at være inde i det..

    Jeg tager nu en F3’er hjem og håber der viser sig gunstige muligheder om 3 år når næste store beslutning skal tages!

    Mange tak for hjælpen!
    /R

Viser 15 indlæg - 16 til 30 (af 36 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.