opsparing eller nedbringelse af gæld

Jeg vil tillade mig at give et input med en anden indgangsvinkel end de øvrige – ikke fordi jeg har den rigtige løsning, men fordi mine efterhånden mange år i revisionsbranchen har lært mig, at der findes mange forskellige “rigtige" løsninger, da vi hver især kommer med forskellige livsindstillinger, holdninger til risici osv.

Netop den oprindeligt skitserede situation, kan jeg relatere til. Jeg er selv midt i 30’erne har kone og to børn i børnehavealderen. Sidder i et hus netop vurderet til i underkanten af 4 mio. kr. Husstandsindkomst på ca. 1,5 mio kr. Vi har ca. 2 mio. kr. i lån, men til gengæld værdipapirer, indeståender mv., der gør at vores nettoformue er ca. 3,5 mio. kr. Opremsningen er ikke for at svælge i, at min bedre halvdel og jeg efterhånden har skabt et fint fundament for vores videre økonomiske færd, men blot for illustrere, at vores situation ligner Myboys.

Vores fundament er skabt på to helt simple principper (1) overblik over omkostninger (2) kalkulerede risici ved investeringer. Djævlen er som altid i detaljen, og her kommer mine praktiske erfaringer fra revisionsbranchen os naturligvis til gode.

Med min risikoindstilling, som jeg vil klassificere som lidt over middel, vil jeg mene, at de problemstillinger, som I skitserer naturligvis er reelle nok, men pas på med, at I kan se skoven for bare træer… Korte lån (F1 eller F3) er designet til personer i jeres situation. Reelt kan I med jeres løbende opsparing i en tidlig alder være helt gældfrie om nogle få år. Derfor bliver I helt automatisk tvunget til at se på investeringssiden/opsparingssiden. Med jeres tidshorisont og økonomiske situation vil det gøre en helt uvirkelig forskel på tidspunktet for jeres pension, om I nøjes med højrentekontoen eller er villige til at løbe en risiko. Husk i denne sammenhæng Einsteins udtalelser om det han kaldte verdens 8. vidunder (Renters-rente-effekten). Det var den eneste formel, som han havde svært ved at forholde sig til, da differencerne i slutresultatet er enorme, selv ved mindre ændringer af tidshorisont og rente.

Jeg ville selv gøre følgende:

– Omlæg lånet til et variabelt forrentet lån (kort). Ideen om at score en kursgevinst på et 800.000 kr.-lån bliver for hvert år der går mere og mere teoretisk. Ikke fordi jeg tror, at renten ikke stiger. Men lånet har blot en størrelse, hvor den potentielle gevinst er begrænset. Hvis renten er steget til 6%-8-10% om 5 år, så indfrier/reducerer I blot restgælden med jeres opsparing.
– Kortlæg hvad jeres risikoprofil er (og evt. hvor meget det koster på lang sigt at vælge højrentekontoløsningen)

Hvis I ikke selv er komfortable ved at foretage disse beregninger, så søg evt. uvildig rådgivning (her mener jeg ikke banken).

Held og lykke

Hej igen

Nu gør jeg altid en dyd ud at gøre opmærksom på, at når jeg ikke kender det fulde billede af en persons/families økonomi, så er jeg ikke i stand til at yde ordentlig rådgivning. Derfor udtaler jeg mig oftest om, hvad jeg ville gøre i en tilsvarende situation (du kan meget passende kalde dette en disclaimer 🙂

Du har naturligvis fat i det vigtigste, når du gør opmærksom på, at den forventede renteudvikling vil være den væsentligste parameter i dit valg. Her er det min erfaring, at dit bud, bankens bud, journalisternes bud osv. kan være lige gode (eller dårlige). Mit bud (har var disclaimeren 🙂 er at vi over de kommende 4-5 år får lettere stigende renter. Men ikke umiddelbart så meget, at den gevinst, som du evt. øjner ved at konvertere/indfri dit 4% lån er værd at betale en overrente på f.eks. 2,5% i forhold til et F5-lån.

I vil i helt runde tal altså kunne spare ca. 2,5% af 800.000 kr. om året svarende til 20.000 kr. før skat. Efter skat er besparelsen ca. 14.500 kr. Besparelsen bliver naturligvis mindre efterhånden som restgælden mindskes. Det er denne besparelse, der sammen med manglende mulighed for konverteringsgevinst skal sammenholdes med den engangsomkostning, der er ved konvertering. Du vil opdage, at selv væsentlige omkostninger ved konvertering vil kunne indhentes forholdsvist hurtigt.

Som jeg indikerede i mit første svar, så mener jeg ofte, at det er de forkerte låntagere, der betaler “forsikringspræmien" for et fastforrentet lån. Og omvendt er der låntagere, der helt åbentlyst ikke burde have haft adgang til variabelt forrentede lån. Min manglende diskretion har vist afsløret, at jeg mener, I tilhører den første kategori…

Til spørgsmålet om I skal afdrage over 30 år eller evt. bruge opsparing til at nedbringe gælden, når jeres opsparing bliver “frigivet", er dette naturligvis igen et spørgsmål om temperament. Husk at varibelt forrentede lån har den fine egenskab, at I på refinansieringstidspunkt netop kan lave ekstraordinære afdrag uden væsentlige omkostninger. Da I reelt er ude over situationen med risiko for ikke kunne betale jeres lån, kan jeres spørgsmål omformuleres: Er vi i stand til at forrente pengene bedre end den rente, som vi låner til? Det var det, som jeg i seneste indlæg omtalte som kalkulerede risici.

Jeg ser mange muligheder for en langt bedre forrentning end de 2% som et F5-lån koster inkl. bidrag. Ingen af disse er naturligvis uden risici – men der er tale om risici, der med et langt tidspektiv er overskuelige. Vi valgte selv at investere i en lejlighed for små tre år siden. Da det gik op for os, hvor let det egentligt var at administrere, har vi købt flere. Driften giver ca. en forrentning på 13% af det investerede beløb – dertil kommer værdifald/-stigninger. I vores tilfælde skal vi altså sammenholde de 13% med de 1,1% som vi betaler på vores Prioritetslån (boligkassekredit). Eksemplet med ejendomsinvestering er selvfølgelig ikke for alle, og igen er vi lidt heldigt hjulpet med min profession. Og her kommer provokationen, som jeg ynder at bruger i disse år: Hvis ikke du med alle de muligheder, som verden tilbyder dig, kan finde en forrentning, der er højere end de 1%, 2% eller 3% det koster at låne, så er du enten blind eller det der er værre (provokationen virker formentligt bedst, når man sidder over for personen, som rådgives, og glimtet i øjet kan registreres).

Jeg vil blot forberede jer på, at det er denne slags økonomiske hovedbrud, som I kommer til at stå over for inden for en overskuelig årrække, da I selv har gødet jorden med en mere en gennemsnitlig fornuftig økonomisk ansvarlighed.

Til det lavpraktiske; jeg ville gøre følgende:
– Konvertere lånet til et variabelt forrentet lån
– Finde ud af om I med jeres fælles risikoprofil kan forrente pengene bedre end lånerenten (jeg tillader mig at fastslå, at I med et hus til mindst 3,5 mio. kr. ikke er bange for risiko). Jeg hører gentagne gange familie, venner, bekendte og endda kolleger tale negativt om risikoen ved endog beskedne værdipapirinvesteringer på trods af, at de selv har investeret mange gange deres årlige indtægt i en bolig. Det har jeg aldrig forstået.

Held og lykke

Tak, Dufresne- for en meget fin gennemgang!

Mon man kan lokke et enkelt råd ud?

Vi står selv med mulighed for at lægge om lige nu. Vores økonomi adskiller sig dog en anelse fra de skitserede eksempler, da vores husstandsindkomst er relativ lav i forhold til værdien på vores ejendom.
Vi har haft ren F1 i 2 og nu mulighed for refinancering fra 1.10.13.
Oplysningerne på vores case:
Uvildig Kreditvurdering hus: 7.0 MIL kr
Hustandsindkomst: 900.000 kr
Lån:
2.9 MIL kr – F1 hos BRF
1.6 MIL kr – prioritetskredit, 1-år variabel rente, med 1% årligt afdrag.

Andre aktiver: 2 udlejede lejligheder i Tyskland. Reel værdi, samlet: 3.8 MIL kr. De giver en årlig forrentning før skat på ca 6% af hovedstolen. Restgæld i de tyske lejligheder, samlet 1.2 MIL kr.

Lejlighed 1 kan sælges med skattefrit provenu i 2017 (efter 10 år i Tyskland. Jeg har selv beboet den, så OK i forhold til DK også). Planen er at sælge, da jeg ikke kan indhente mere end 50% finansering som ikke tysk-bosidende (så meget for EU fri bevægelighed..)

Spørgsmålet er om jeg i forhold til de 2.8 MIL hos BRF blot skal fortsætte i en F1 eller om jeg skulle overveje at gå over i en F3, alternativt splitte lånet op, så jeg lægger 1.0 MIL i et 3% afdragsfrit og lader resten ligge i et F3?

Vi planlægger at blive boende i det nuværende hus og jeg er grundlæggende med på ræsonementet om at renterne på et eller andet tidspunkt kommer til at stige..

Jeg håber på et godt tip og takker i øvrigt ydmygt på forhånd for et sådant tip!

MVH R

Hej Radowan

Beklager svartiden – børnene har førsteprioritet 🙂

Din skitsering af jeres økonomiske status er et fantastisk eksempel på, at ingen privatøkonomier er ens. I er jo uden tvivl i en økonomisk situation, hvor I med den nuværende indtægt, og specielt den nuværende friværdi, trygt kan se fremtiden i møde.

Jeg mangler dog nogle oplysninger for at kunne sige, hvad “jeg" ville gøre i den konkrete situation:
– Alder
– Risikoprofil
– Hvor meget sparer I op om året?

Samtidig synes jeg også, at det er relevant at vide, hvordan det er lykkedes jer at komme til et punkt, hvor I har så flotte friværdier:
– Højere løn tidligere?
– Købt huset/lejlighederne på et gunstigt tidspunkt eller på en gunstig måde?
– Arv?
– Eller er det “blot" fornuftig husførelse over en længere årrække?

Umiddelbart er jeres lån på ca. 4,5 mio. kr. højt at køre i F1 med, når man tager den nuværende husstandsindkomst i betragtning. I er dog dækket ind af friværdien i lejlighederne i Tyskland – spørgsmålet er blot, hvor likvide de er, når det kommer til stykket? Jeg kender ikke tysk lejelovgivning – men kan du uden videre sælge, når lejligheden er lejet ud?

Har du mulighed for at angive beløbsmæssigt, hvor stort overskuddet på lejlighederne i Tyskland er? Jeg er lidt i tvivl om din formulering om hovedstolen. Er overskuddet fra lejlighederne indregnet i husstandsindkomsten på 900.000 kr.?

Det var en lang række modspørgsmål, som du selv må vurdere, om du vil besvare. Hvis jeg skulle give et tip ud fra det foreliggende grundlag, vil jeg mene, at du er inde på helt korrekt kurs, når du overvejer en fast forrentning af en del af lånet. Om du for den resterende del af lånet vælger F1, F3 eller F5 er i min optik en detalje i det samlede setup. Det er mere afgørende, hvad I har af planer for lejlighederne.

Held og lykke!

Den løsning jeg brygger på lige nu handler om:
-skifte fra F1 til F3. Den koster ca 0,5% mere, men giver 3 års stabilitet.
-at føre en relativ stram husholdning
-købe anticykliske udbytteaktier for det beløb jeg svarer ved at ligge i F3 fremfor 3,5%. Jeg overvejer specifikt Svenska Handelsbanken og Nordea. Jeg er klar over der er en valutarisiko, men begge har klaret sig godt gennem krisen og udbetaler år efter år stigende udbytte på omkring 4% af aktuel aktiekurs. Hermed hedger jeg i min terminologi den risiko jeg tager ved at gå i F3.

Fra Oktober 2016 har jeg da en situation hvor jeg kan sælge ejendom 1 skattefrit i Tyskland, eller jeg kan lade den fortsættelses nyfinansering.

Lyder det helt tosset?

Mange tak for feedback, Dufresne!
Jeg har ligeledes overvejet at købe flere ejendomme på sigt, men venter indtil jeg kender min 2017-situation. Så jeg er helt enig i at det er der slaget skal slås.
Indtil da nægter mit realkreditinstitut (på trods af Godkendte regnskaber af mine lejligheder i Tyskland) at anerkende den friværdi der ligger dernede.
Problemet med den nuværende model er at jeg kun kan låne op til 50% af ejendommenes værdi i Tyskland, som privatperson.
Anyway: Jeg vil gerne for at udligne balancen i den samlede portefølje eksponeres stærkere i aktier, ganske enkelt fordi min mening er at det på den lange bane er mere usikkert at være ude af markedet end at være inde i det..

Jeg tager nu en F3’er hjem og håber der viser sig gunstige muligheder om 3 år når næste store beslutning skal tages!

Mange tak for hjælpen!
/R