forhøje realkreditlån
-
Indlæg -
Hej, jeg har fået lavet forbedringer på mit hus for ca 100.000 og overvejer derfor om man skulle forhøje mit realkreditlån og så afdrage det beløb på mit forbrugslån, men kender ikke det store til hvad det ville koste i gebyrer at få det lavet, jeg har f1 lån nu. Er der forskel i gebyrer hvis jeg vælger at forhøje når lånet alligevel skal refinansieres eller bare gør det mellem 2 refinansieringer? Hvad tror I ca det ville koste? Kunne selvfølgelig spørge banken men det kunne være interessant at høre hvad andre har betalt for det.
Man kan ikke lige forhøje et eksisterende realkreditlån, så der bliver tale om et nyt tillægslån. Gebyrerne er ligesom at optage et nyt lån, og adm.bidraget vil blive bestemt af mindstesatsen hos realkreditforeningen, når der er tale om et så lille lån.
prøv istedet at snakke med banken om et prioritetslån istedet, det er nok noget billigere i stiftelsesomk, omend gebyrerne hurtigt kan blive:
Lånegebyr 3.800
Tinglysning af pant 1.400
1,5% af 106.000 kr = 1.600
Altså totale omk. på 6.800 kr, der skal sættes i forhold til den sparede rente.
De første 10.000 kr af de sparede renter går derfor til at dække omlægningen, og der kan let blive tale om at det var billigere at beholde det nuværende lån trods den højere rente. Specielt hvis lånten kan afdrages hurtigt. Ved en afdragsperiode på 5 år og rente 10% hhv. 5% sparer du dog ca. 5.000 kr efter skattefordel ved at optage et nyt lån.
Hvis de 100.000 er materialer er der måske en chance for en højre vurdering , men det kan blve svært, men det skal da regnes igennnem og prøves.
Tilbagebetalingstiden på forbrugslånet er 3 år. Det vil nok blive for dyrt at lege med, men jeg tror spørger min bankrådgiver.
Så er spørgsmålet om banksælgeren vælger at give det råd, der maksimerer bankens fortjeneste på dig eller det råd, der minimerer dine udgifter?
For 100.000 kr. som du forventer at kunne afdrage over 3 år er sagen så klar, at du ikke behøver spørge en banksælger. Betal dit boliglån i banken ned så hurtigt som muligt og glem alt om omlægning af realkreditlånet.
Test hvad blev der af, at anbefale danske Banks prioritetslån, det ville da være den mest oplagte linje næst efter thsv der fornuftigt oplyser fakta.
Flot og meget relevant rådgivning fra GP utroligt kompetent råd, meget nyttigt for trådstarter og ikke mindst relevant og indenfor samme emne som trådstarter taler om – sjældent sobert; læs = zzzzzz spil af tid, intet relevant at byde på udover brok.
Ja den stil hinger GP åbenbart på 😉
Kom frisk GP, evt. Prøv at bidrage med noget relevant for en gangs skyld!
Så længe du, HJL, konstant trækker debatten ned på et lavt niveau, så er det jo unægteligt svært at hæve debatten.
Konstant skal vi jo korrigere dine uvederhæftige banksælgerråd!
Nu svarede du jo før mig i denne tråd, men du har selvfølgelig ret du havde meget svært ved at hæve debatten, hvad du så end mener med det.
Jeg efterspørger at du hæver dit niveau i debatten, men forventeligt forgæves.
Ps. Svært at korrigere dine råd, da du intet råd har givet i dine sidste minimum 10 indlæg, sørgeligt og splid af tid. Så et relevant spørgsmål hvorfor bruger du så meget af din tid på at korrigere andres relevante råd, når du ikke selv bidrager med noget konstruktivt til debatten?
Nu er det faktisk bedre ikke at give råd (hvilket så i øvrigt er notorisk løgn at jeg ikke skulle gøre) end at fylde folk med alt det banksælger løgn du gør fra morgen til kvæld. Pas dog dit arbejde i Nordea i stedet for – i misforstået solidaritet med din virksomhed – at sidde og prøve at lave mersalg her på sitet!
Jeg må endnu engang advare mod, at HJL er banksælger i Nordeakoncernen. Det gjorde han i sine første indlæg meget klart, selv om han så efterfølgende har nægtet det! Dit problem er bare, at du ikke kan løbe fra de ældste af dine indlæg!
Tilbage til grundproblemet. Hvis denne mand går ned i sin bank og spørger – er det en god ide at jeg at jeg optager et realkredittillægslån på 100.000 kr. + låneomkostninger, så er der rent faktisk en god risiko for, at banksælgeren ikke giver et ærligt svar på spørgsmålet, men derimod prøver at sælge kunden produkter han ikke har brug for.
Sandheden er, at et boliglån til måske 8-9% p.a. som afdrages over 3 år med stor sandsynlighed vil være markant billigere end det vil være at optage et realkredittillægslån på 100.000 kr med de omkostninger der følger med det!
Banksælgeren vil formentlig ovenikøbet prøve at prakke kunden nogle overflødige pensions- og forsikringsprodukter på oven i hatten.
GP pga. din oprindelige gode intentioner slår jeg en streg i sandet og håber at du vil gøre det samme. Jeg gider ikke mere mudderkastning.
Ja jeg er banksælger, nej ikke i Nordea og stop med at gætte, at påstå at jeg forsøger at booste omsætningen er jo totalt latterligt. Fra nu af fortsætter jeg min stil som er at være total ligeglad med dine tilråb hvis du alligevel rammer totalt forbi, så må andre læse teksten som den og som den er ment.
Eneste vej til et råd er regnemetoden.
Eksempel 1. Boliglån 100.000 kr. Rente som oplyst af dig GP til 8,5% afvikling over 3 år. Ydelsen = 3.154 kr.
Eksempel 2. Prioritetslån 105.800 kr. Rente lad os sige 4,8% afvikling over 3 år. Ydelse = 3.160 kr.
(Lånet er selvfølgelig lidt størreNår du sætter din opsparing ind på modpostkontoen eller bruger den som budgetkonto ja så vil du med garanti få et bedre resultat i eksempel 2.
Når du er færdig med begge lån har du i eksempel 1 ingen lån, fint. I eksempel 2 har du en fin billig kassekredit.
Det råd vil jeg, afhængig af en række andre faktorer give alle mine kunder!
Kære banksælger det regnestykke er jo fejlbehæftet eller tilbageholder i bedste fald væsentlig information.
Sagen er jo at stiftelsesomkostningerne til priortetslånet ikke er fradragsberettigede. Derimod er den fulde renteudgift fradragsberettiget, hvilket alt andet lige betyder, at break even rentepunktet er højere end det du i dit eksempel lægger op til.
Sagen er også, at Danske Bank (som branchens prisleder) har erklæret “New Standards" og meget vel kan være på vej med radikale ændringer i vilkårene på netop utrukne kreditter som modkontoindeståendet er udtryk for.
Husk på at der jo i Basel III lægges op til ganske væsentlige stramninger på kapitaldækningskravet vedrørende utrukne kreditter. Hvilken garanti har låntager for, at Danske Bank (eller den bank låntager nu vælger at entrere med) ikke sender regningen videre til kunden 3. måneder efter at han har optaget lånet?
Og igen, jeg ved godt du som banksælger ikke kan lide at høre det, men ikke desto mindre er det et faktum, at bankerne faktisk arbejder systematisk med mersalg til de eksisterende kunder, som samtidig har en gældsbæreevne som møder bankens tærskelkrav. At hævde, at banksælgere ikke arbejder på mersalg er – undskyld mig – idiotisk!
GP jeg nævner intet om at mersalg ikke forekommer, jeg siger blot at jeg intet mersalg får ved at rådgive herinde. Det er her filmen knækker.
Du kan jo selv regne tingene efter og se, at break even ikke er så langt fra det jeg skriver og når man dertil regner den fleksibilitet du ved lånet har ja så bliver resultatet at lånet rent faktisk er en overvejelse værd også selvom reglerne skulle blive strammet.
hjl prioritets lånet er jo ikke første prioritet her, tror også at omkostninger bliver alt for høje og faktisk slet ikke at de vil ændre vurderingen for en så lille forbedring.
100.000 kr. Selvfølglig vil de det.
Lånet behøves ikke være første prioritet.
Prisen er de 5.800 kr. Jeg skrev, måske lidt højere men ikke ret meget thsv skrev 6.000 kr.
Test har fuldstændig ret, prioritetslånets pris bliver højere end hvis der var tale om et lån med 1. prioritet.
Derudover så undlader du igen at kommentere det forhold, at stiftelsesprovision og tinglysningsgebyrer ikke er fradragsberettigede. Det er derimod hele renteudgiften på det gamle/eksisterende lån.
Jeg tror dig fuldt og helt, når du siger, at du ikke er på Mybanker for at sælge prodkter. Nej, dit primære motiv er at fastholde og udbygge den vrangforestilling hos kunderne om at banksælgere er objektive rådgivere man kan have tillid til. På den måde har du og dine kollegaer et bedre udgangspunkt for at sælge, når kunderne fra tid til anden møder op i banken.
Min primære mission er på den anden side kontinuerligt at advare om præcist det. Jeg vil gøre opmærksom på, at bankrådgivere er “bankens mand" som først og fremmest tjener bankens interesser frem for kundernes interesser.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.