f10 realkreditlån

  • This topic has 5 stemmer and 13 svar.
Viser 14 indlæg - 1 til 14 (af 14 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #93171
    Anonym

    Vi står just overfor at gå på pension.
    Vi har i øjeblikket et 4% fast forrentet lån, løbetid 30 år, restgæld 888.000.
    Vurdering af hus er ca. 2.500.000.
    Vi påtænker at tage et f10 til 2,5% lån med afdragsfrihed, idet vi ikke behøver at nedbringe hovedstolen yderligere.
    Det er vanskeligt helt at blive klog på et inkonvetibelt lån, – men da renten er så lav, -er det så ikke begrænset, hvor meget man kan tabe, – kan heller ikke finde ud af, hvor galt det kan gå i forhold til kurser, når man skal omlægge igen?
    Er der nogen, der vover er forklare lidt mere omkring F10-lån?

    #187396
    Anonym

    Som udgangspunkt jo, men der hvor der jo kan ligge en usikkerhed er, om europæisk økonomi er på vej ud i et japansk delfationsscenarium, hvor løn- og priser falder hvert år.

    Sker det, kan rente faktisk godt blive lavere, ja decideret negativ.

    Scenariet er ikke det mest sandsynlige, men det kan heller ikke udelukkes. Og skulle det blive en realitet, så står i potenitelt med et stort kurstab.

    #187398
    Anonym

    Tak for dit svar, – netop sådanne scenarier, som jo er en af de riscici, man står overfor.
    Den bedste løsning for os ville nok være et fastforrentet obligationslån over 30 på 2,5%,men hvor stor sandsynlighed er der for, at der bliver åbnet op for det?

    #187404
    thsv

    2,5% 30 år uden afdrag er vist ret usandsynlig indtil videre.
    3,5% uden afdrag er vel osse en mulighed, men der spares ikke ret meget i rente i forhold til jeres eksisterende lån, men er dog kun omkring 1% i rente end F10, og kan altid opsiges til kurs 100 til termin, da dette lån er konvertibelt.

    Jeres F10-lån har vel en kursrisiko på samlet 25 kurspoint. Og ved indfrielse om f.eks. 5 år vil risikoen være halveret, så selv ved en F5-rente på 0,0% til den tid vil jeres kursfald udgøre ca. 12,5% af kontantlånesummen, altså ca. 110.000 kr, men det er et yderst teoretisk scenario. Optag F10-lånet, hvis I vil sikre renten i 10 år og ikke tror på stigende rente i fremtiden, da dette vil slå igennem om 10 år ved refinansiering. Lad være med at låse renten i 10 år på et inkonvertibelt lån, hvis I tror, at I får behov for at flytte om 5-7 år.

    #187408
    peter holm larsen

    Kære Lulululu,

    Det er korrekt at renten er historisk lav ingen tvivl om det. Om renten på F10 kan blive negativ – tror jeg enhver økonomom vil betragte som 100,00 % umuligt – de korte renter kan blive negative men ikke på 10 år.

    Når du skriver om I kan lide kurstab – så er hele grundlaget for at optage et flexlån at man ikke omlægger i lånetløbetid – f.x. efter 5 år – da der ingen logisk grund er til dette rent rentemæssigt. Lånet vil ved udløb skulle indfris til kurs 100 – så der vil ikke være noget kurstab at lide. Jeres risiko er at renten om 10 år er højere end den er i dag og i derfor ikke kan få et nyt lån til 2,5%. Men kursrisikoen er der ikke, med mindre i skal indfri lånet f.x. hvis I skal sælge huset.

    Renten kan falde yderligere – selv om alt tyder på det modsatte – men skulle renten stige med 1% fra 2,5% til 1,5% som jo er et relativt stor fald vil det betyde at kurstab for jeg på ca. 7% eller svarende til ca. 60.000 kr. hvis i dag et efter lånet er optaget vælger at indfri dette – hvad jo heller ikke er noget reelt scenarie. Kurstaget falder med ca. 6.000 kr. pr. år – sådan i helt grove tal. Men igen kun hvis I indfrir lånet.

    Har har derimod optaget et 30 årigt afdragsfrit lån på 3% vil kurstaget med stort set sikkerhed også være i samme størrelsesorden , idet kursen så må formodes at være steget fra de ca. 94 til 100.

    Så tror man at renten vil falde, skal man alt andet lige gå i korte lån f.x. F1, F2… eller F10 frem for et fastforrentet lån. Derved vil i reducere jerees kurstab mest muligt.

    Så mener ikke der er grundlagt for den konklussion som “General Prier” kommer med – mener den er direkte forkert. Jo vel måske korrekt, hvis alternativet er at man helt indfri lånet – men læser ikke dit spørgsmål sådan.

    #187422
    Anonym

    Til Peter Holm:

    Nu er det kun bankøkonomer, der helt udelukker deflationsscenariet og det forhold, at forventningerne til negativ inflation (deflation) kan blive så tilstrækkeligt stærke, at selv en 10-årig rente bliver negativ.

    Det var også bankøkonomer, der fuldkommen udelukkede mulighederne for at USA ville lade en “too big to fail” institution, som Lehmann Brothers, krakke. Men det gjorde man ikke desto mindre!

    Og der findes en række uafhængige makroøkonomer rundt omkring som bestemt ikke udelukker et længerevarende deflationsscenarium. Hvis der i markedet indlejres en forventning om delfation i en periode på mere end 10 år, så kan den 10-årige realkreditrente altså godt komme tæt på nul eller blive decideret negativ.

    Og lad mig gentage – scenariet er ikke det mest sandsynlige – men jeg mener ikke det kan udelukkes helt.

    #187424
    Anonym

    Tak for Jeres svar, – der er lidt at gruble over,hvor er det godt at få emnet belyst i flere retninger.
    Skulle en ændret situation opstå i løbet af de 10 år, er det selvfølgelig ikke gunstigt, -der er også noget med en beskatning, hvis lånet skal opsiges i utide, men det er vel ikke, hvis man opfylder betingelserne uændret i de 10 år. Jeg har forstået det sådan, at det må den gevinst, der kan være i forhold til hovedstolen i tilfælde af rentestigning.
    Mth. til fastforrentede obligationslån til 2,5% i 30 år, – læste, jeg engang i juni måned, at Kim Vallentin ikke ville udelukke, at der ville blive åbnet op, men der er vist ikke i øjeblikket noget, der tyder på denne mulighed.

    #187430
    Anonym

    Nej, lige nu går det den modsatte retning.

    Der er ved at komme mere ro på i Sydeuropa, hvilket betyder at investorerne er knapt så tilbøjelige til at søge i sikkerhavn i Danmark.

    Det har nu ført til, at flere bankanalytikere finder det sandsynligt, at det fastforrentede 4% lån snart igen vil åbne, hvilket vil sige 3% lukker og 3,5% lånet vil have en uattraktiv kurs.

    #187432
    Mr R

    Du indgår som du selv er opmærksom på en risiko for kurstab, hvis du vil førindfrie et inkonverterbart lån.

    Risikoen er nok ikke så høj, som den var da renten var højere, men det er ren spekulation. Finanskrisen har tilsidesat mange af de ting vi regner for som sandsynligt.

    Det du skal gøre dig klart er at hvis du indgår en 10 års periode skal du være sikker på at du ikke ønsker at førindfrie dit lån ellers giver det ingen mening i mine øjne.

    Hvorfor ikke bare f.eks. låse den 5 år hvis du ved du ikke vil indfrie før om min 5 år ?

    Grunden til at du overvejer f10 er højst sandsynligt fordi du ikke har oplevet hvor galt det egenligt kan gå. Jeg har set en del indfrie f3-f10 i kurs 110-115. Det gør satme ondt.

    #187434
    Mr R

    Haha mit svar var til en tom tråd. Måske jeg lige skulle have opdateret før jeg svarede.
    Så havde jeg nok set alle svarene.

    #187448
    peter holm larsen

    Tror ikke det kun er bankøkonomer der afviser negativ 10 årig rente – empirisk har der aldrig noget sted på jorden på noget tidspunkt i historien været negativ rente på en 10 årig obligation.

    Teoretisk burde det i det hele taget være umuligt at have en negativ rente – idet enhver låntager dermed må formodes at ville låne ubegrænset for dermed at opnå en fortjeneste. Årsagen til det så alligevel kan lade sig gøre, at at der på kort sigt som også Mr R rigtigt skriver, er enmort spekulationspres mod danske kroner for øjeblikket, hvor der spekuleres i at Danmkar må jurster kronekursen – og man så trods en negativ rente i stedet kan opnå en valutakursgevinst.

    Hvis man antog følgende følgende ekstreme scenarie, at udlandet ønskede at indskyde 10.000 mia. DKK i statsobligationer til en negativ 10 årig rente på 1% ville det give den danske stat en årlig rente gevinst på 100 mia. DKK. Men vil meget gerne modtage link til nogle af de makroøkonomer og deres publiserede forventninger, som beskrevet om at den 10 årige rente kan risikere at blive negativ.

    Min vurdering er forsat at skulle renten falde væsentlig, så vil man alt andet være bedre stillet med et F3 lån end med et fastforreninget lån – det kan ingen vel være uening i.

    Jeg har været inde og kigge på kurserne på F3-F5 lånene historisk tilbage – og kan ikke finde kurser der skulle ligge oppe på kurs 110-115. Kunne der være en debatør der kunne give mig en fondskode og gerne suppleret med et tidspunkt tillige.

    #187450
    Mr R

    Jeg kan se om jeg kan finde nogle til dig i morgen på arbejde.

    #187452
    Anonym

    Peter, hvis du sad i 2007 og kiggede tilbage på de historiske flexrenter, så ville du have sagt, at det er komplet uasandsynligt, at vi nogen sinde ser en F1 rente på under 0,5%.

    Bankerne rådgav også frem til 2007 erhvervskunderne, og ikke mindst kommuenrne, om at tage lån i CHF frem for kroner ud fra en filosofi om, at når CHF havde ligget snorlige overfor Euro/D-mark de sidste 15 år, ja så kunne man jo nok ekstrapolere dette. Spørg en kommune som Furesø eller Vejle, om de er tilfredse med det råd? Sandheden er jo, at hvis man havde kigget længere tilbage i historien, eksempelvis til 30’erne eller 70’erne, hvor valutaslangen brød sammen, så ville man have set langt voldsommere kursudsving.

    Nu har jeg flere i øvrigt flere gange understreget, at jeg faktisk er enig med dig i, at deflationsscenariet som udgangspukt ikke er det mest sandsynlige, men pointen er bare, at man skal passe på med at ekstrapolere fortiden for meget ind i fremtiden. Sådan som tingene bevæger sig rundt lige nu, så kan vi ikke udelukke rette meget med 100% sikkerhed.

    Tag nu bare fx USA. Her nærmer statsgælden i pct. af BNP sig den Italienske samtidig med statsunderskuddene fortsat ligger på 8-10% af BNP årligt. Dette er slet ikke holdbart og jeg har hørt flere makroøkonomer udtale med stor bekymring, at bunden risikerer at fuldstændig ud af den amerikanske lånekarussel når vi når hen omkring 2016/2017, hvilket vil sende chock tsunamibølger gennem hele den finansielle verden.

    Hvad sker der så ?

    Ja for det første så søger kapitalen over i det, der til den tid betragtes som nogenlunde sikre aktiver så som guld, CHF og formentlig DKK.

    For det andet, så får vi et kæmpe gennemslag i realøkonomien med globalt vækstfald og deflationstendenser.

    Centralbankerne vil selvfølgelig forsøge at intervenere, men det kan bestemt ikke udelukkes, at bølgerne vil være så voldsomme, at vi får kraftig deflation og negative renter så langt øjet rækker.

    Så at binde sig 10 år frem i noget, der er inkonvertibelt, synes jeg personligt er et rigtigt dårligt råd.

    #187464
    peter holm larsen

    Baggrunden for at binde sig i 10 år er jo netop en lavere rente – sådan er den økonomiske sammenhæng. Men selv om man låner i konvertible obligationer som f.x. 3% 30 år til kurs 96 – vil denne jo principielt også være inkonvertibel indtil kursen kommer over kurs 100 – ja i praksis må man antage at konvertering først er økonomisk fordelagtig når renten er ca. 1,5% under optagelsesniveauet – før en konvertering kan betale sig når der henses til omkostninger mv. på en 10 årig sigt.

    Så med en 30 årig rente på godt 3% skal vi ned på 1,5% i en 30 årig rente – før man kommer til at konvertere en 3% 30 årig obligation – og jo det kan da ikke 100% udelukkes – men det skal trods alt ses i sammenhæng med gevinsten ved en lavere rente.

    Plejer selv at give følgende eksempel – hvis du har følgende 2 muligheder:

    1) Der er 90% sandsynlighed for du vinder 100.000 kr. og 10% sandsynlighed for du vinder 0 kr
    eller
    2) Du er 90% sikker på at vinde 5.000 kr. og 10% sikker på at vinde 1.000 kr.

    Hvilken investering vil du så vælge:

    Ja hvis du vil være 100% sikker på at vinde så skal man vælge 2 – hvis du vil optimere din gevinst henset til risiko så skal man vælge 1.

    Men valget er jo op til den enkelte – og den enkeltes profil – for der er risiko ved næsten alle beslutninger – men det betyder ikke man ikke skal tage risici – blot vurdere dem fagligt.

Viser 14 indlæg - 1 til 14 (af 14 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.