Først huskøb – realistisk?
-
Indlæg -
Hej alle
Jeg har det sidste stykke tid læst godt og grundigt her i debatten for at samle information, og her følger så mit første indlæg.
Sagen er den at min kæreste og jeg vil virkelig gerne snart i noget hus, i stedet for at betale husleje som vi har gjort de sidste 5 år, men vil lige høre folks bud på evt. finansiering.
Banken har flere gange ønsket et møde om gennemgang af økonomi, og jeg har forelagt idéen med henblik på boligkøb, så jeg har allerede sendt relevante dokumenter til dem (Nordea) og har et møde med dem. d. 23/8.Vi er 2 voksne på 26 og 24 år og har en datter på 4 mdr. Min kæreste er lige nu på barsel og får barselsdagpenge, men kommer tilsyneladende tilbage i hendes job som bygningsmaler efter endt barsel. Stadig lidt usikkert pt.
Jeg har et godt fast job, og vores brutto indtægt er ca. 660k årligt inkl. de nuværende barselsdagpenge.
Vi har lidt gæld, 2 forbrugslån (ca. 10% ÅOP) i selv samme bank på henholdsvis 35000 og 100000 kr som lige nu bliver afdraget med 6800 kr (2300 + 4500) om mdr i alt. Aldrig misset et afdrag, og løbende sat den faste ydelse op.
Desværre ingen opsparing, men ca. 20000 kr stående på lønkontoen nu her.Vores forbrug har tidligere været lidt højt, men efter jeg forelagde kontoudskrifter her i hjemmet, har vi skåret kraftigt ned.
Har lavet et budget, hvori jeg har sat en komplet boligpost ind, som hedder 10500 kr, derefter har vi ca. 10000 kr tilbage når alt er betalt – dette inkl. betalinger på nuværende forbrugslån selvfølgelig.
Tror i det er fuldstændig urealistisk at få et 100% finansieret lån på omkring de. 1.7 mio kr? Kan man gøre noget med de eksisterende forbrugslån – evt. lægge dem samme med nyt boliglån, eller hvad tror i banken kan tilbyde?
Jeg har 3.5% fastforrentet obligationslån med 10 første års afdragsfrihed i tankerne, således at de dyrere lån bliver betalt først.
Blev en lidt lang tekst, men håber i kan være os behjælpelig.
Pft.
/C.M
Sagen er den at vi faktisk HAR luret lidt på boligmarkedet, og fundet et dejligt fint hus, men hele tiden med forbehold for at intet kan lade sig gøre boligkøbsmæssigt pt.
Alternativt ville 1.6 mio måske også være ganske OK. Men i hvert fald, komplet boligpost på 10500 kr vil (i vores øjne) ikke være et problem. 🙂
For 4 år siden ville I formentlig uden problemer kunne have fået et lån i den størrelsesorden givet de nævnte indtægts- og gældsforhold. I dag er det noget vanskeligere.
Set med bankens øjne er der nok især tre forhold, som skaber problemer:
1. Der er en vis usikkerhed om din kærestes indtægt og samtidig er jobmulighederne i hendes branche er lidt vanskelige lige nu.
2. Inklusiv købsomkostninger, flytteomkostninger og det I skylder i forvejen, starter I ud med at være insolvente med ca. 200.000 kr.
3. I får svært ved at nå op på det krævede rådighedsbeløb, som vel efterhånden skal være mindst 13.000 kr. for et par med et barn i de fleste banker (kender ikke Nordeas præcise krav).
Hvis vi regner lidt på det, så vil banken nok i en standardmodelberegning kræve, at I kan sidde med:
a) Et 20-årigt boliglån på 540.000 kr. med afdrag til 10% i rente. Boliglånet dækker over den eksisterende gæld, købsomkostninger plus belåning af den nye bolig.
b) Et 30-årigt realkreditlån på 1.360.000 kr. til en effektiv rente før skat på 4,25%
c) Et budget, hvor der afsættes et beløb til ejendomsskatter, renovation, vedligeholdelse af huset etc.
Lånene giver med de forudsætninger jeg har stillet op en samlet låneydelse på knap 12.000 kr. før skat, hvilket jo nok giver et for lavt rådighedsbeløb. Derudover er det slet ikke givet, at Nordea vil lade jer lægge forbrugslånet ind under boliglånet.
Så alt i alt synes jeg det ser lidt svært ud for jer. Men I er jo unge endnu og ser ud til at have rigtig godt gang i afdragene på gælden. Hvorfor ikke vente 2 år med at købe? Til den tid er boliggælden ude af verden hvorved I kan få bedre vilkår i banken.
Jeg ville i øvrigt heller ikke købe bolig lige nu, hvor alt peger i retning af at yderligere prisfald på parcelhuse. Hvis I starter ud som teknisk insolvente med 200.000 og priserne falder yderligere 250.000 kr. (svarende til et prisfald på 15%) så står I virkelig med et gældsproblem, hvis I pludselig rammes af arbejdsløshed eller skilsmisse/brud.
Jeg gætter på rådet udskydelse af boligkøbet nok ikke er det I ønsker at høre, men ikke desto mindre tror jeg det er et godt råd til jer.
Mange tak for det hurtige og detaljerede svar.
For lige at melde tilbage på dine kommentarer, så mht. job, er hun nemlig muligvis blevet lovet sin gamle stilling tilbage, derfor det er lidt usikkert, de har jo langt fra de samme vilkår i håndværker branchen kontra eks. funktionærer. Nogen gange meget at lave, nogen gange lidt, kort opsigelse mv.
Flytteomkostningerne kan garanteret blive holdt på et minimum, men selvfølgelig er der altid småting som man ikke har, og derved skal have fat i inden for kort tid.
Nordea kører med individuelle krav, og har ikke en egentlig tommelfingerregel, det siger de selv, samt deres hjemmeside.
Derudover er jeg er jo også lidt af den opfattelse at den gamle gæld skulle væk først, men samtidigt hører man hele tiden at det er et optimalt tidspunkt for 1. gangs købere, derved bliver man jo næsten nødt til at undersøge mulighederne.
Er egentlig ikke så bange for at miste mit job, eller blive længerevarende arbejdsløs, har faktisk netop lige skiftet arbejdsplads da jeg trængte til nye udfordringer (arbejder i IT-branchen). Derudover har jeg tegnet lønsikring, hvis der nu skulle ske noget, det sikrer jo ens løn 80% i minimum 1 år.
Og ja, havde fået den opfattelse af tidligere indlæg herinde, at gammel gæld bør komme ud først, afvent, og slå så til derefter. 🙂 Ganske fint råd, men vil stadig ærgre mig HVIS det nu ‘pludselig’ går den anden vej i stedet.
Tager i hvert fald den ønskede snak med banken, og ser hvad der måske kan tilbydes. Vi er i hvert fald også beredte på at stramme yderligere ind, for at komme ud af lejelivet.
/C.M
Ingen kan sige hvordan boligpriserne udvikler sig i fremtiden, men jeg synes dog det er værd at hæfte sig ved hvordan krisedynamikken har været ved tidligere boligkriser.
Hvis du eksempelvis læser CBS økonomen, Finn Østrups bog, Finansielle kriser, så er det tydeligt, at bankkriser og boligkriser altid tager meget længere tid at overvinde end forventet.
Under den store bolig- og bankkrise fra 1987-1993 faldt priserne stort set uafbrudt fra 1987-1993 og selv efter krisen var overvundet gik der vel frem til år 2000 før der foralvor kom gang i de reale boligprissitninger.
Jeg tror ikke på at vi på denne side af 2015 kommer til at se boligpriser, der stiger hurtigere end den generelle prisudvikling, tværimod vil det ikke overraske mig om parcelhusene falder 10-15% yderligere (nominelle priser).
Nu faldt priserne målt i kroner altså ikke særligt meget dengang, det største fald var faktisk målt i realkroner.
Umiddelbart ville trådstarter godt kunne godkendes til et boligkøb, hvis der ikke var gæld på forhånd, deri er jeg enig.
Og et køb baseret på den lave lange rente vil i mine øjne osse være ret fornuftigt, det sikrer en kendt ydelse i mange år fremover.
Helt rigtigt, men det var fordi inflationsniveauet var noget højere dengang, så vi fik et inflateret prisfald. Det kan vi ikke i dag.
Jeg tænker også at nuværende gæld bliver en udfordring banken vil nok spørge om ikke mor eller far har lidt i kan låne…. Er det en mulighed? Ja og dernæst jeres rådighedsbeløb.
Spørgsmålet er hvor meget vægt banken ligger på, hvordan i har fået skabt jer gælden og hvordan i har betalt tilbage. At i pt. Viser en så stor vilje til at betale tilbage er bare super godt og vigtigt.
I fht. Rådighedsbeløb kan det være at banken vil acceptere et lidt lavere rådighedsbeløb såfremt det er på niveau med det i er vant til at have.
Hvordan med børnepenge og daginstitution er det regnet med i dit budget?
Det er spændende hvad de siger til din kærestes jobsituation efter endt barsel om det er et problem.
Tak for svaret.
Muligheden for at mine forældre kan spæde til, er slet ikke utænkeligt, men det ville jeg hellere end gerne undgå og så selv stå med det hele.
Gælden er bla. skabt fra noget bilkøb jeg har lavet igennem tiden, hvor reparationer mv, løb op, var lidt ung og ‘dum’ (og i lære), det skulle bare gå stærkt. Men efter jeg er kommet i ordentligt job, vil jeg bare have det ud af verden, deraf også afdragene. Den mindre part er primært kommet i indskud til nuværende lejebolig, som ca. er 18000 kr (glemte jeg at nævne), som vi forhåbentlig får tilbage i dét at min kæreste er maler – er gået fint tidligere.
De kommer til at gå direkte til det lille forbrugslån – hvor de netop er taget fra. Resten er primært gået til diverse baby ting, hvor vi nu i hvert fald ikke mangler det mindste til vores kære datter.Kan godt se at rådighedsbeløbet er lidt ‘lavt’, men det er bla. pga. de afdrag på lånene.
Om de ser på dette anderledes ved en evt. sammenlægning med et nyt boliglån, må tiden vise …Børnepenge er medregnet, men der er desværre endnu ikke taget højde for børneinstitution som jo også kan koste nogen tusinde kroner.
Håber de kigger på at alle udgifter altid har været tilmeldt BS og bare kørt automatisk, og har altid sørget for der stod penge til disse udgifter. Det samme ville jeg helt sikkert gøre med et boliglån, dette har simpelthen 1. prioritet hver evig eneste mdr. – det skal jeg selvfølgelig bare have klarlagt overfor banken. Har ej heller nogensinde misset en husleje.
Men ja, spændende hvad de siger, skal nok lige give en update, så folk i nær fremtid kan læse hvad eks. Nordea kræver i dette tilfælde pt.
Jeg har lige gennemgået budgettet igen, og har eks. taget benzin med i, dette er vel egentlig ikke en FAST udgift?
Så nu lander det på lige knapt 12000 kr. i stedet for.
Nå, vi ser hvad banken siger. 🙂 Mange tak for jeres svar.
friidsaktiviteter, benzin, tøj, bilreperation, hus vedligeholdelse og mange andre ting er ikke faste udgifter, men ting man bør ha med. Min løsninger er to budgetter et til at overbivise mig selv og et til kreditforningen
held og lykke
For mit/vores vedkommende indgik både benzin og vedligeholdelse af bil som faste udgifter i Danske Banks beregning af rådighedsbeløbet, men det varierer vist lidt fra sag til sag, afhængigt af pendlerafstand til arbejdet.
Om brændstof er inkluderet i rådighedsbeløbet eller ej er jo ligegyldigt. Udgiften er der og det skal der være penge til.
Det er normal praksis, at brændstof inkluderes i de faste udgifter (med et skønnet beløb naturligvis) hvis bilen er en nødvendig del af dagligdagen. El, varme og vand er jo heller ikke 100% faste beløb, men kan variere fra år til år. Alligevel er disse udgifter altid med under faste udgifter.
Er enig med de øvrige besvarelser: Få forbrugsgælden ud af verden og kig så på hus efterfølgende. Det ser lige lidt for snert ud med rådighedsbeløbet pt.
Hej C.M.
Om et huskøb på nuværende tidspunkt er realistisk vil jeg ikke gøre mig til dommer overfor. Det er heldigvis bankens opgave 🙂
Men prøv at gøre dig selv den tjeneste, at du stiller Jeres nuværende budget/økonomi op overfor et budget/økonomi hvor i er husejere. (Rentefradrag mv. skal der tages højde for dog) – Se hvordan resultatet er mht. rådighedsbeløbet. Er det realisisk at i fx. kan trække 2.000 kr. ud af det nuværende budget, såfremt at resultatet skulle vise dette?
Jeg ved at det bl.a. er nogen af de faktorer som spiller ind, når banken vurdere et evt. boligkøb. Ét er om rådighedsbeløbet er ok i forhold til bankens krav, men noget andet er også om jeres økonomi er gearet til, at der er mindre i “kassen" hver måned. Igen, såfremt at beregningerne skulle vise dette selvfølgelig. 🙂
Hej ‘Den hemmelige’
Tak for dit svar.
Jeg har idag siddet og tilrettet budgettet og virkelig taget alt med. Har regnet med NETTO udgiften på det opslag som står hos ejendomsmægleren, og så lagt lidt ekstra i, da vi desværre ikke har udbetalingen. Går ud fra et NETTO udgiften netop er den mdr. betaling hvori der er taget højde for rentefradraget, right?
Ender ca. på 10500 kr på et hus til 1.7 hvori der er indregnet vand og varme. Her har jeg taget et ca. forbrug fra tidligere ejere.
Dette giver et rådighedsbeløb på lige under 12000 kr, så jeg ved at det skal kunne lade sig gøre, og så er det bare at få banken med på den. 🙂
Ak ja .. Hvis man dog bare ikke havde de forbrugslån, så havde historien været en HELT anden hehe.
Mvh C.M
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.