Fra 4 til flex……….

Svar
  • This topic has 7 stemmer and 7 svar.
Viser 8 indlæg - 1 til 8 (af 8 i alt)
  • Frk.Madsen
    Forfatter
    Indlæg
  • #92803
    Frk.Madsen

    Jeg overvejer virkelig at droppe mit 4% realkreditlån til fordel for flexlånet med den lave rente.

    Jeg ser ingen tegn i sol, måne eller stjerne på, at renten kommer til at stige kraftigt foreløbig……..så umiddelbart er min tanke, at jeg ville sidde billigere og afdrage mere på min gæld…..

    Er der nogen af jer, der kan sparre lidt med mig…….?

    hilsen Charlotte

    #180780
    test

    Forskelen er mindre ind du tro, se på dine omlægningsomkostninger og de øgede bidrag på flex lån. Om renten stiger? Ja en gang gør den og måske hurtigere ind vi tror

    #182744
    Anonym

    Hej Charlotte

    Jeg er i samme situation. Har bygget nyt hus og flyttet ind for 9 måneder siden. Tog først en 5% i byggeperioden. Da byggeriet så var færdigt og huset vurderet, var renten faldet og jeg ville have en F1. Men blev rådgivet til at tage en 4% fast, da renten ville stige. Og når den gjorde, så kunnne jeg konvertere og nedbringe gæld i huset. Selv om jeg havde bestemt mig for flex, valgte jeg fast. Men nu er renten faldet i stedet, og jeg kan se den nedbringelse af gæld, jeg er gået glip af. Og efterhånden også tænkt over et senarie. Hvad hvis renten var steget, havde jeg så konverteret til eks. 6% eller beholdt 4%? Som person er jeg vestjyde og skal ikke røre aktier eller andet med risiko. Har en ven der tøvede for nogle år siden. Han har 4% fast, renten gik i 6%, han omlagde ikke og renten er så i 4% igen. Han kunne have nedbragt gæld med ca. 250.000. Men hvis man har flex, har man så ikke altid det billigste lån og skal ikke bekymre sig om konvertering?

    Jeg vil gerne høre andres mening, for det er bare min ringe teori.

    Har også tænkt et andet senarie. Tilbage i 70’erne, var realkreditrenten på ca. 20%. Hvis man overhovedet kunne låne til et hus dengang. I 90’erne var en 6% eller 7% normal og betragtet som en lav rente. Nu er det 3% og 4%. Er finansverdenen bare sådan strømlinet i dag, at vi aldrig ser en realkreditrente på 6-7% igen?

    Måske skal jeg bare konvertere til 3% og så prøve ikke at glo på renten hele tiden 🙂

    Hilsen JP

    #182746
    Frk.Madsen

    Gad vide om dem der rådgiver om at tage fast, får en bedre provision når et fast lån går igennem…………jeg tøvede også da boligmarkedet i USA krakkede og renten steg for en kort tid…men jeg er også kommet frem til, at jeg åbenbart ikke tør særlig meget….så jeg tror jeg har fundet mere ro med mit 4% lån.
    Jeg er samtidig enlig forsørger og jeg er ikke sikker på min nattesøvn havde været så rolig de sidste 6 år, hvis jeg havde haft flexlån…..derudover har jeg besluttet, at jeg gerne vil sælge i nær fremtid, så jeg konventerer ikke nu, men var jeg blevet boende havde jeg skiftet til flex. Hvis jeg var dig ville jeg skifte til flex næste gang, du kan gøre det uden omkostninger.

    Hilsen

    Charlotte

    #182748
    Michael

    Han omlagde ikke i tide, men hvornår ER så det optimale tidspunkt at omlægge hvis man har fast? I det scenarie du ridser op (som var efteråret 2008) så er man i en situation med stigende renter så hvornår skal man slå til? Havde han omlagt til 6% havde han fået kursgevinsten, men renten kunne jo principielt også gå op til 7-8% og så ville manøvren ikke have været optimal og han havde måske været bedre tjent med at beholde 4%-lånet og nyde godt af de lavere renter. Hvis renten stiger fra 4% -> 6/7% og holder sig dér i adskillige år så får man intet ud af konverteringen hvis man ellers vælger at blive boende.

    Modsat hvad mange “eksperter” mener, så er hele konverteringsmanøvren ovre i den højspekulative afdeling som kun ganske få mennesker reelt tjener på. Flexlånet vil med al sandsynlighed være billigst over tid hvis man ellers kan håndtere ydelsesudsvingene i sin økonomi.

    #182764
    HJL

    Frk.madsen jeg tror efterhånden ikke der er nogle bankrådgivere der får provision. Jeg ved at realkredit Danmark har et lavere bidrag på fastforrentede lån. Den sidste renteanalyse jeg har læst sagde uændret renter det næste år, efterhånden er der ingen som tør spå om den slags og det med rette. Pga. Den uro vi ser pt. Flyver renten jo op og ned hele tiden. Jeg tror umiddelbart heller ikke at renten stiger de næste par år så derfor har vi et flex lån, jeg har valgt at låse renten i 3 år for at få lidt stabilitet i budgettet og om 3 år vil vi gerne videre. Hvis du vil blive boende er flex lån fint såfremt du bruger den sparede ydelse på afdrag. Jeg ved at både realkredit Danmark og vidst nok også brf efterhånden har det de kalder en t-model prøv at Google den 😉 du kan beholde samme ydelse og så er det din løbetid der variere med renten.

    Jpk, hvis du ønsker 3 % skal du holde godt øje med kurserne, de var meget bedre for nogle dage siden, nu er 3,5% blevet aktuelt igen, kun lidt dyrere men til gænged stiger din restgæld meget mindre, relevant hvis du skal indfri lånet før tid.

    Enig med Michael, det er dog værd at nævne, at fast rente trods alt sikre dig din friværdi, forstået således at hvis renteniveuet stiger fra nuværende og til 6 eller 7 % så siger teorien at hvis alle andre parametre er uændret så falder huspriserne med 10-20 % med et fastforrentede lån falder den kurs som du kan indfri lånet med måske det samme og dermed undgår du at miste din friværdi. Omvendt tager det selvfølgelig nået længere at få en friværdi med fast rente frem for variabel rente med samme ydelse.

    Dette forudsat at du i dag har et fastforrentet lån på 3-4% med forholdsvis lang løbetid.

    Jo kortere løbetid du har tilbage på lånet jo mindre svinger kursen når renten stiger.

    Falder renten, ja så går dit 4% lån akkurat som nu, i kurs 100 og du har to muligheder for at komme ud.

    Indkøbe de bagvedliggende obligationer til overkurs dvs betale 102 måske mere pr. 100 kr du skylder eller opsige lånet 2 måneder inden termin. (måske forskelligt institutterne imellem)

    Dermed vil jeg konkludere at flexlån altså er forbundet med risiko på 2 måder.

    Renten kan stige så meget at du ikke har råd til at blive boende.
    Hvis renten stiger reduceres din restgæld ikke og du risikere at blive teknisk insolvent.

    Punkt. 1 kan klares ved at binde renten i eksempelvis 3 eller flere år., efter bindingens udløb opstår påny risiko og med for lang binding, bindes du til lånet da kursen kan nå langt over 100 eks. 113

    Punkt. 2 kan klares ved at øge afdragene på dit lån.

    Alt efter dine forventninger til renten på den korte bane og din økonomi generelt har du derfor et nemt valg.

    Absolut ingen risiko, en større restgæld her og nu og en sikkerhed for restgælden (som kan vise sig at blive værdiløs og i øvrigt kun bliver relevant ved salg). = fast rente.

    Eller risiko på den ene eller anden både, den absolut billigste finansiering her og nu i skrivende stund er F1 nede omkring 0,55

    #182766
    Anonym

    Realkredit Danmark under Danske Bank koncernen står til at få deres kapitalcenter T, hvor flexobligationerne ligger nedgraderet fra AAA.

    Dette vil alt andet lige betyde, at flexrenterne vil stige i Realkredit Danmark. Hvor meget er vanskeligt at sige.

    #182836
    Anonym

    Der er ingen tvivl om at der er mange overvejelser forbundet med at tage et lån om det er fast eller flex. Problemet er at selv de bankansatte ikke kan spå om rentens udvikling,
    så i sidste ende et spørgsmål om eget temprament og risikovillighed.

    For vores eget vedkommende købte vi en villalejlighed for et år siden og stod i situationen fast eller flex. Vi valgte flex F1 uden afdrag. Dette gjorde vi af følgende grunde.

    1) Vi kunne afdrage på vores noget dyrere boliglån (som den dag i dag næsten er betalt ud).

    2) Vi sætter til side som var det et fastforrentet 5% lån

    2) Vi har 2 udemærkede indtægter og vi lånte “kun” 1.7 mio, hvilket gjorde at selvom fleksrenten kommer op i 7-8 procent ville vi godt kunne sidde i huset.

    3) Vores tidshorisont er ikke så lang da vi muligvis skal have noget større (pga børn mv) indenfor de næste 6-8 år, hvis vi derimod skulle bo der i 15 år +, så havde jeg helt sikkert også taget fastforentet.

    Vi har på ingen måde fortrudt at vi valgte F1 da jeg tror at renten kommer til at forblive lav de næste 3-4 år, samtidig med at det er nemt (læs billigt) at komme ud af sit F1 imodsætning til F7,F8,F9 lån før tid.

    /Bentz

Viser 8 indlæg - 1 til 8 (af 8 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.