Lån til hus – selvom man har gæld ?
-
Indlæg -
Hej,
Håber i kan komme med et par gode råd og måske en ide om hvad der er muligt.
Vi er en Familie på 4 (2 voksne og 2 børn), der bor i storkøbenhavan.
Pt. bor vi til leje med en leje på 11.000 excl. forbrug af nogen art.
Vi har en privatgæld på 200.000(afdrag pt. 4500 kr. md.) efter salg af hus og udgifter på næste 100.000 til indskud og hvidevarer.
Derudover har vi et bilån på 190.000 som bilen også er værd.
Vores nuværende bank vil ikke låne os til købe af hus vi har kigget på huse i prisklassen 2-2,5m, med den bemærkning at deres blankodel bliver for stor.
Jeg har selv regnet lidt på det og med et afdragfrit lån som vi kan bruge til at betale forbrugslån og boliglån med hurtigt – ser det fornuftigt ud – og vi kan jo også sætte afviklingen ned på forbrugslånet og sidde med et 5% lån.
Er det mig eller er bankerne bare bange for at låne penge ud – hvis man ikke har en opsparing men lidt gæld ?.
Er der nogen der kender til banker der er til at snakke med ? – der skal selvfølgelig være fornuft i det, men med vores nuværnde husleje mener jeg også der er basis for det ?
Glemte lige at vore samlede indtægt før skat er 850.000 kr. børnene er 8 og 13
Du skal regne med standardfinansiering for at blive godkendt:
80 % realkreditlån 4% med afdrag
20-25% banlån til ca. 6% med afdrag, begge lån over maks. 30 år.jeg forstår godt, at banken ikke vil låne, sålænge I har usikret gæld.
Skru afdraget op på gælden, så den hurtigt kommer udaf verden.Lev efter det budget, du hatr udregnet for huskøbet, og lad al overskud gå til afdrag på gælden, så bliver I gældsfri på et par år højest.
Et boligkøb i 2011 uden forudgående opsparing er alt for risikabelt for banken, da alle prognoser viser faldende priser de kommende år.
2,5 million er vel optimistisk, når I har usikret gæld, men ville være i orden, når gælden er afdraget.
Jeres nuværende husleje er lavere end ved et hus til over 2 millioner, belånt med fastforrentet lån med afdrag, så din egen vurdering er for optimistisk.
Et hus til 2,5 millioner købt med 100% belåning vil typisk koste 15.000 kr netto om måneden, hvortil skal lægges forbrug og udgifter til vedligeholdelse.Så get real, banken er en forretning, der gerne skulle have sin udlånte penge hjem igen, og I er ikke noget godt papir med usikret gæld og ingen opsparing til udbetaling.
200tkr + 190tkr = 390tkr i gæld.
Hvis vi så bare teoretisk siger, at i køber et hus til 2 mio. Så skal banken yderligere lave et lån på 400tkr (20%) Den står altså med en risiko på 790.000 tkr. I vil være insolvente fra første dag, og banken har højest det yderste pant at dække hele sit tilgodehavende af med.
Uden at kende jeres budget, så er 2 børn ret dyre i drift, og det er en bil også, som vil falde meget hurtigere i pris end lånet bliver afdraget og selvom i har en fin årsindkomst vil jeg stille spørgsmålstegn ved behovet for at have lånt 200tkr i ren forbrugsgæld. Så det hele er … meget høj risiko.
Tak for Jeres svar, har kun haft diverse beregner på nettet som guideline, og der er sket en del på bankmarkedet det sidste par år.
De beregninger jeg har lavet ser ok ud i forhold til det forbrug vi har i dag, men det er jo altid rart at få en second opinion 🙂
De 200.000 er set fra min side ikke ren forbrugsgæld, da de er gået til indskud i lejlighed + udgifter ved salg af vores gamle hus for ca. 2 år siden. Men kan godt se at en bank kan se det som værende sådan
Det der er værst er nok at man er gået fra attraktiv til persona non grata på boligmarkedet og dermed er låst, men jeg væk med gælden først er sikkert det rigtigste at gøre selvom det er surt
THSV’s fremstilling er ikke helt fyldestgørende.
Det er muligt at mere risikovillige banker kreditvurderer ud fra et boliglån på 30 år. (Jeg tænker her på Nordea, som af en eller anden grund accepterer en dårligere gns. bonitet på den danske del af udlånet).
Men langt største delen af bankerne – Danske Bank, Jyske Bank, Sydbank etc. kreditvurderer i standardfinansieringen ud fra et 20 årigt boliglån med en rente på 9-10%.
Det er simpelthen for at teste modstandskraften hos den nye potentielle kunde.
Dernæst så forholder bankerne sig også stil jobsikkerheden i jeres ansættelse. Et er i tjener 850.000 kr. i dag, men kan i stadig honorere lånet, hvis en af jer pludselig bliver arbejdsløs.
For det tredje vil I, hvis i kommer ud for en social begivenhed (arbejdsløshed, arbejdsulykke etc) komme ud af det her med den startgæld i havde + boligkøbsomkostninger + lån til indflyning + boligsalgsudgifter + lån til udflytning + evt. kurstab og indfrielsesomkostninger.
Lige pludselig er I insolvente med 600.000 kr. – det er i hvert fald den risiko banken må forholde sig til.
Så alt i alt er jeg helt enig med THSV’s anbefaling. Få jeres gæld afviklet og få sparet 5% op til boligkøbet. Så er I igen “persona grata".
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.