Alternative lånemuligheder til boligkøb?
-
Indlæg -
Hej,
Min kæreste og jeg har fundet drømmehuset, men det kniber med at blive godkendt til lån.
Årsagen er at jeg tidligere har haft rod i økonomien pga. sygdom og ledighed. Det førte til sidst til en tvangsauktion (ca. 6 år siden). Jeg har i år fået samlet resten af gælden i min bank, og gælden er i løbet af de 6 år nedbragt med over kr. 600.000,-. I dag skylder jeg “kun" ca. kr. 150.000,-, og både min kæreste og jeg har fuldtidsjob og tjener godt.
Årsagen til afslagene på lån, er åbenbart at dem der sidder og kreditvurderer, kan se mine gamle gældsposter i min skattemappe. Jeg har forklaret dem historien, og de gældsposter ikke længere findes, og at jeg har dokumentation for dette. De er dog ligeglade – det er nok til at give os afslag på afslag.
Ja – jeg kunne vente til efter 31/12-2012, for der står de gældsposter ikke længere i skattemappen, men nu har vi altså fundet huset vi vil købe, og vi har mere end rigeligt råd til det – og vi har også til udbetalingen.
Ud over de mest gængse realkreditinstitutter o.s.v., findes der så andre muligheder?
Siger de også nej i den bank du har idag?
Vi har ikke fået svar fra dem endnu, men de har deres egen kreditafdeling, og da vi nu har fået afslag fra to andre, frygter vi at svaret er det samme. Af frygt for at huset bliver solgt til anden side, bliver vi bare nødt til at undersøge andre muligheder. Vi har ikke tid til at sidde og vente…
Hvis I kan matche bankernes krav til rådighedsbeløb efter afdraget på den gæld der er tilbage og har til udbetalingen så bør en tidligere gæld ikke have noget at sige. Tværtimod viser det store afdrag på gælden jo vilje til at ville betale og at man ikke stikker af fra sin gæld.
I burde altså stå i en positiv situation og derfor lyder det lidt mærkeligt, at de giver afslag på grund af en tidligere gæld. Vi har dog selv oplevet en del mærkværdige afslag; min kærestes familie bor ikke i Danmark, dele af min kærestes indtægt er fra udlandenske firmaer og den seneste: skønt vi aldrig har købe mærkevare tøj skal vi lægge et større beløb til side hver måned til tøj da det jo kunne være at vi som husejer pludselig fik en uhyrlig trang til dyrere tøj – mærkværdige afslag finder sted og det er der ikke noget at gøre ved.
Jeg er helt enig, og ja – vi kan matche bankernes krav uden problemer, men afslagene kommer alligevel.
I så fald tror jeg desværre ikke, at der er meget andet i kan gøre. Vi har selv opgivet huskøb nu efter de mange mærkværdige – og – syntes vi – uretfærdige afslag. Vi kigger nu efter et hus til leje og så må vi jo så spare endnu mere op således, at vi om et par år kan stå med 20% og dermed undgå bankerne.
Det vil være mit eneste råd til jer – fortsæt med at afdrage på gælden som du gør nu – og forøg opsparingen. Sørg for ikke at overse et eneste afdrag på gælden. Alternativt kan i bruge opsparingen på at afdrage yderligere på gælden, men hvis bankerne virkelig bedømmer jer på tidligere gæld hjælper det jo ikke så meget at være helt gældfri.
Forhåblig kommer vi snart ind i en periode hvor bankerne er mere villige til igen at låne penge ud så vi undgår disse mærklige afslag. Vi ville have været udmærket tilfreds, hvis vores afslag var begrundet i at husene vi kiggede på var for dyre til vores økonomi, men tværtimod sagde alle bankerne at økonomisk så det fint ut, men så var der lige de andre faktorer…
Held og lykke.
Ja, banken tjener jo ikke pengene på at låne ud, men på de afdrag på gælden, som du betaler løbende.
Og 150.000 kr, der stadig skal afdrages (på 1½ år?) kræver altså en pæn månedlig betaling.
Ingen tvivl om, at du vil kunne godkendes, når lånet er afdraget, men indtil da, må du afdrage på gælden, så I ikke starter med at være insolvente ved boligkøbet.Lad være med at finde alternative finansieringer, det bliver alt for dyrt, og du har jo en gang set, hvad for lemfældig økonomi medfører, så begå ikke den samme fejl en gang til.
Så længe I har ikke har 100%, skal kreditforeningslånet jo stadig godkendes!
Men bankerne ser meget mildere på en kunde med opsparing, end en kunde med gæld.
Og risikoen er noget mindre ved blott 80% belåning, men i mange tilfælde hæfter banken stadig internt for belåningen i intervallet 60-80%, da banken jo godkender kundens budget, og har adgang til kundens kontooplysninger.
Helt ærlig folkens,
Mit spørgsmål gik på om der var alternative finansieringsformer – moralprædikener o.s.v. er jeg ikke interesseret i. Og dette har absolut intet med lemfældighed at gøre. Hvis jeg var lemfældig, ville jeg nok ikke knokle røven ud af bukserne 6 år i træk for at nedbringe gælden så meget som beskrevet.
Jeg er godt klar over at hvis gælden var væk, ville det være nemmere – det simple regnestykke kan jeg godt finde ud af. Men huset er der nu, vi har råd til det og vi har gjort os alle de overvejelser i nævner. Det er IKKE en spontan idé…
Vi forstår udemærket jeres situation og jeg syntes da også vi har givet udtryk for at vi syntes at banken har givet jer et mærkeligt afslag. Hvis de siger at I fint kan leve op til deres rådighedsbeløb ja så burde de også give jer lånet uanset at I tidligere har haft en stor gæld, men ind imellem ja så hænger bankerne sig altså i andre ting så som i vores tilfælde, hvor de ville have at min svigerfamilie også skulle bo i Danmark. Sådan er situationen nu en gang og det er der ikke noget at gøre ved.
I har ikke særlig mange muligheder, hvis banken siger nej. Der er flere aktører på det grå lånemarked der låner til dem hvor banken siger nej til huskøb, men det kan absolut ikke anbefales da det er til en meget højere rente og helt andre vilkår end ellers. Og bankerne er ikke begejstret for at redde folk i den situation, hvis I når gælden er helt væk ønsker at de overtager lånet.
Et bedre alternativ var at I havde familie eller venner med penge på kistebunden der ville gå med i jeres hus projekt, men mon ikke du have nævnt det hvis det var tilfældet.
Mit gæt er, pantebrevsmarkedet er blevet meget mindre de sidste par, hvorfor det ikke uden videre er til at finde en udsteder. Se f.eks: http://www.omegalaan.dk/
I sidste ende skyldes de sikkert tab til lånegiver.Objektivt set, ønsker i at købe bolig med negativ formue på kr. 150.000,-, uanset historik kan det give udfordringer.
Hvis i selv er så meget overbevist omkring projektet, så snak med mægler. De er i visse område MEGET interesseret i at få solgt, så kan være de kan formidle kontakt til noget pantebrevsfirma. Dette må forventes at være dyre end normal finansiering. Og forvent ikke i kan omlægge til normal finansiering. Alene køb af hus på pantebreve vil i bankens øjne være en tåbelig beslutning, hvorfor de vil se jer som risikable kunder i fremtiden. Så kan mægler henvise, eller kan i selv google jer frem til et pantebrevsfirma, så forvent dette er finansiering i mange år fremover. Hellere være på den sikre side.
Generelt ønsker bankerne at tjene penge, dette gøres ved udlån. Uanset hvor meget i tror på projektet, så sidder der proffesionelle og ser udfordringer, der gør de ikke er med på finansieringen. Det er selvom i har til udbetalingen.
Held og lykke med projektet!
Enig med Bonkfish på nogle punkter..
Pantebrevsmarkedet er en mulighed..en dyr mulighed hvis det er fuld financiering, men nævn det for mægler..måske sælger vil lave et sælger pantebrev, du ved det først når sælger har svaret..
Men uenig i den med at banker vil låne penge ud, bankerne har vist ligenu glemt at det er udlån de lever af og mange banker er ved at save den gren af deres fremtidige virke.
Alt for mange banker har glemt at betingelsen for bankpakke 1 og 2 var noget med at likviditeten skulle flyde..det skete vist ikke vel bankfolk.
Så derfor skal der selvfølgelig ikke laves en bankpakke3
Fakta om pantebreve helt uden moralprædiken:
Typisk en højere rente, måske 7-9%. Derudover kurstab ved førindfrielse, ofte omkring 15%.
Et lån på 2 mio der førindfries kan derfor koste 300.000 i kurstab + de ekstra omkostninger til renter.
God fornøjelse med huskøbet hvis du finder den slags attraktivt.
I gamle dage det vi sige da jeg kikkede på hus første gang var pante breve udstedt mellem sælger og køber almindelige. Så ku man typisk. Måske var det bedre for sælger ind et afslag i prisen. Det er jo købers marked.
Men har den bank der kender dig virkeligt sagt nej?
Tjae..kredit vurdering er jo vendt om nu..banken vurderer ikke din, men deres egen kreditværdighed, og flere banker har jo fået adskillige hak af Moodys mfl.
Da jeg købte mit første hus, var der også en salgsopstilling indregnet et sælgerpantebrev, der valgte jeg dog at betale kontant.
Og Ja, det var lige præcist min mening, måske et sælger pantebrev er mere atraktivt for sælger end enten afslag eller ingen handel.
For sælger er 9-10 % forrentning jo heller væsentlig bedre end bankernes manglende rente, måske banker er ved at gøre sig selv overflødige…
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.