Hvordan fungerer huslån?

  • This topic has 8 stemmer and 17 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 18 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #92044
    Anonym

    Jeg har brug for hjælp til at udpensle nogle eksempler, så jeg bedre forstår afdrag osv ved huslån. Håber I har tid.

    Huspris: 1.500.000 kr

    Hvordan vil det normalt fungerer, hvis…

    * Ingen udkast. Alt skal lånes. Hvordan vil afdragene ca se ud i størrelse før skat?
    * Afdragsfrihed på realkredit. Kan man normalt få lov at betale ekstra af på banklån, og starte på realkreditlånet tidligere eller koster det gebyrer?
    * 50.000-100.000 i udkast. Resten lånes. Hvad betyder det for afdragene og hvad gør det reelt for beløbet, der kan lånes? Har det nogen betydning?

    Måske der kommer flere spørgsmål, men specielt at gennemskue hvad afdragende er på 1,5 mio kr huslån synes jeg er svært at gennemskue.

    #170228
    Anonym

    Der må da være nogle, der enten arbejder med sådan noget eller selv har optaget lån, som kan hjælpe mig med eksempler?
    Beløbet 1.5 mio er ikke så vigtigt, det må også gerne være 1.4, 1.3, 1,2 eller andet. Bare jeg kan bruge det lidt til sammenligning. Forventer v ikan låne 1.1-1.4, et sted derimellem.

    #170232
    Anonym

    find det hele på brf´s hjemmeside

    klavs

    #170234
    Anonym

    Du må altså være lidt mere specifik. Der er så mange forskellige måder at stille det op på og forskellige former for lån, både med realkredit og bank at det er en fuldstændigt umulig opgave at give dig et svar uden at lave en mindre afhandling.

    Realkredit:

    F1, F2, F3, F5, Flex, med og uden afdrag. Flex T lån, Rentespænd fra 0% til uendeligt. Flexlån med og uden afdrag med rentemax. Hvor mange afdragsfrie år..

    Obligationslån med 4,5,6% med og uden afdrag. Konverteringsggevinster og deres betydning for afdragene ved op eller nedkonverting. Provenu ved givne kurser, hvornår man skal det ene eller andet.

    Banklån:

    Renteniveau, afdragsstørrelse, udformet som en prioritetskonto (kassekredit med pant) eller som et normalt lån, låneomkostninger og betydning i forhold til hver enkelt realkredit lånemulighed.

    Yderligere, stiller i selv med en udbetaling, 100% eller 90% gør en stor forskel for jeres økonomiske situation, hvilken type bolig (andel, ejerlejlighged, villa) og hvilken stand og udgifter der ville være til istandsættelse eller forbedringer. Hvordan kommende rentestigninger kan påvirke jeres økonomi osv osv…

    Det er altså et stort spørgsmål du stiller, uden at have gjort noget fodarbejde selv.

    #170238
    thsv

    Udkast?
    Hvad er det for en størrelse, mener du udbetaling?
    Spg. 3 kan let besvares, da det er standardfinansiering med 5% udbetaling (=75.000), se salgsopstillingen.
    1,2 millioner som 5% obl.lån koster 7.207 kr brutto om måneden og 5.314 kr netto ifølge dagens priser hos RD.
    Det afdragfri lån koster 5.764 brutto og 3.840 kr netto, der bliver altså 1.500 kr ekstra til afdrag på boliglånet.
    300.000 kr lånt til 7% i rente koster 1.996 kr brutto og 1410 kr netto om måneden i starten, lånt over 30 år.
    Skal der lånes 225.000 kr istedet koster det 1.497 brutto og 1.060 kr netto hver måned.
    Lånes samme beløb (225.000) over 10 år, som vil passe til det afdragsfri lån stiger brutto til 3.483 kr og netto til 2.900 kr og hastigt stigende, efterhåneden som der afdrages på gælden.

    For godkendelse af lån af 1,425 millioner skal du derfor afsætte ca. 6.400 kr månedligt i budgettet udover de andre omk. ved ejerboligen.
    Men benyt dig ejd.mæglerens netto fra salgsopstillingen, den inkluderer ejendomsskatter, grundejerforening og husforsikring, men ikke vand, varme og el. Ligeledes er indboforsikring selvfølgelig heller ikke inkluderet.

    Den afdragsfri periode kan forkortes, men det koster typisk et gebyr på 500 kr, men bør ikke indgå i jeres overvejelser, da opsparingen udover realkreditlånet kan benyttes til renovering på huset eller køb af ny bil.

    #170240
    thsv

    Og mit råd ved køb af hus:
    Benyt Nordea som bank, da de har en boligkøbsprioritet, der fungerer ligesom en kassekredit, og til blot 5,2% i rente (ren variabel). På den måde kan opsparingen udover realkreditlånet genbruges, når noget skal repareres på huset.
    Det er den del, jeg har sat til 7% i eksemplet.
    Nordea har osse et realistisk syn på økonomien i boligkøbet, så I ikke kommer til at sidde for hårdt i det.

    PS: at nettoydelsen er stigende er ikke så skræmmende, da jeres indkomst må formodes at stige hurtigere end den ca. 1,2% som nettoydelsen stiger med årligt.

    #170254
    Anonym

    krikke, tak skal du have 🙂 Den giver et fint, simpelt estimat.

    Experi, jeg ved godt der er mange muligheder. Men det vigtige for mig er ikke så meget den helt præcise pris, men bare ca udfra et basalt, normalt lån. Eller et tilfældigt, det vigtige er bare at få eksempler.

    I mine øjne virker det som en stor fordel med afdragsfrit, så længe man betaler banklånet hurtigt af og så betaler ekstra af på real kreditlånet. Da banklånet er så relativt lille, men trækker så mange renter alligevel.
    Men omvendt nytter det jo ikke nmoget at tage afdragsfrit for sjovs skyld, det er jo dyrt i renter. Det skal være for at banke banklånet ned.

    Jeg håber lidt, jeg som med mit billån kan betaler ekstra af. Det er bankmedhjerte kun glade for, ingen gebyrer ekstra!

    Jeg har ikke brug for at regne penge til husforbedringer med, kun de omkostninger der er ved at have et hus/låne penge til et hus og hvad det månedligt er.
    Havde ingen idé om, hvorvidt et huslån på 1.500.000 ville koste 14.000 månedligt, eller 6.000 (bank og realkredit i alt). Derfor havde jeg brug for et nogenlunde billede.

    thsv, jeg sidder altid 30 sek og tænker over, hvad det lige hedder. Udkast, udbetaling eller hvad nu, hehe. Det var hvad jeg mente, ja. Tak.
    Dvs at et 1,5 mio huslån bliver til:

    7.200 kr real + 2.000 kr bank, altså omkring de 9.200 kr. Med alle afdrag.

    Vælger jeg så den afdragsfrie udgaver, bliver det til:

    5.700 kr real + 3.500 kr bank, altså igen nøjagtigt det samme. Forskellen er så, at efter 10 år er der ingen banklån der trækker renter. Det er der fordelen viser sig, ikke?

    Hvis vi vælger Nordeas tilbud (som jeg i forvejen finder tiltalende, da det ikke ødelægger fordelen ved at spare op mens man har huslån), kan man gøre som du og efter banklånet er betalt af, stadig spare op fremfor at betale ekstra af på realkreditten og skulle betale diverse omlægningsgebyrer for dette. Medmindre et reallån ikke kan indgås gennem Nordea, så det ikke tæller med i den samlede balance?
    Hvis banklånet er betalt af, skylder jeg jo ikke Nordea noget som sådan, og så nytter “sparer” jeg jo ikke noget ved at have en opsparing fremfor at betale ekstra af på realkreditten?

    #170268
    thsv

    Næh, du blander lidt sammen mellem mine tal, da lån med afdrag koster 7.200 + 1500 = 8.700 kr brutto og ca. 6.400 kr netto efter skattefordelen. Du skal jo sammenligne tallene for 5% i udbetaling, altså banklån på 225.000 kr.
    Lånet uden afdrag på realkreditten koster som skrevet ca. 9.250 kr brutto og 6.740 netto, da afdraget ved denne model er større, til gengæld afdrages det dyre lån først.

    Og jeg har lavet en lille fejl i mit regneark, så lånet over 10 år, faktisk er på 300.000 ved de 3.500 kr, er det blot 225.000 kr er korrekte ydelser så 2.613 brutto og 2.175 kr netto, så modellerne balancerer fint med hinanden.

    Og husk at medregne skattefordelen af renterne, den er på ca. 33% af betalt rente og adm.bidrag, dog faldende over 50.000 kr de næste 8 år til ca. 25%, det skulle ikke blive et problem for jer med en gæld på 1,5 million fordelt på 2 personer, så regn med de fulde 33% i fradrag.

    Nordeas lån er yderst smart, da der altid kommer uforudsete regninger som boligejer, og så kan man jo blot trække på kreditten. Vi har f.eks. finansieret 2 bilkøb, nyt køkken og vinduer via denne type lån, dog som 1. prioritet til pt. 2,85% i rente hos Nordea.

    Og renten på banklånet er jo lavere end renten på obl.lånet, som udgør ca. 5,6% incl. adm.bidrag, så er egentligt ligegyldigt, hvad man afdrager først, men stiger den korte rente, vil banklånet selvfølgelig stige i rente, hvor ydelsen på 5% er kendt de næste 30 år.

    #170276
    Anonym

    Tak for uddybelsen, vil gerne høre lidt nærmere om fx Nordea, da de også virker interessante for mig.

    * Er det ikke altid en økonomisk fordel at betale banklånet af først? Synes altid man hører, at det er dét der har en høj rente, selvom lånet er lille. Også derfor det jo kan strækkes over 30 år. Forstår ikke ulemperne ved afdragsfrihed, er det kun hvis man så ikke bruger de ekstra penge på at betale huslånet i banken af?

    * Det med at medregne skatten… Ved godt det giver en fordel, men det er med vilje, jeg ikke regner med nettobeløb og sådan, for vil hellere have den buffer 🙂 Ligesom der også altid i økonomi dukker uventede udgifter op, er det rart ikke at have talt alle indtægter med.

    Har du selv Nordea eller kender du det lidt? Her er min netbankstruktur:
    – Lønkonto, som pengene går ind på.
    — Herfra overføres automatisk til en mini budget konto(“ikke-pbs” udgifter såsom frisør, mobil osv)
    — Der overføres også til en opsparing (uforudsete udgifter, min egne opsparede penge, bilreparation osv)

    Tilbage på løn står penge til mad, efter jeg manuelt har overført overskynde til uforudsete udgifter eller andre ting, vi vil købe.

    Min kæreste har så:
    – Lønkonto, der overfører fast beløb til budgetten
    — Budgetkonto: Alle vores pbs aftaler betales herfra.

    Tilbage på løn står så hendes lommepenge og ikke andet.

    Det fungerer for os, giver et rigtig godt overblik. Naturligvis kunne vi samle lønkonti, gør vi når vi kommer i samme bank engang.

    * Men vil jeg stadig kunne gøre dette i Nordea? Eller er det én bestemt konto, alle pengene skal stå på, for at blive trukket fra renterne?

    * Er realkreditlånet en del af Nordea også, så når kun reallånet er tilbage sparer jeg stadig renter for det jeg har stående på mine konti?

    Tak for din tid og I andres… 🙂

    #170296
    thsv

    jeg er kunde i Nordea, efter at have været i Skandia og så overtaget af de færøske sørøvere, der hævede det tinglyste tillæg i et væk, indtil vi flyttede en måned før Eik bank kollapsede i efteråret.
    Vores konstruktion:
    2 lønkonti, hvor lønnen går ind, og der overføres til den fælles budget/universalkonto.
    Universalkontoen er modkontoen til prioritetslånet, og indestående på denne præmieres med en rente på 2,85% op til de 750.000 kr, som vores lån er på efter omlægningen.
    Rente på lønkontoen er for tiden 0,0%, så overvej, at lade løn gå ind på modkontoen og overfør ugentlige beløb til de personlige konti, hvortil der er knyttet dankort.
    Vi har overtræksret på de personlige konti på 10.000 kr, så man f.eks. kan købe en ny vaskemaskine og overføre pengene bagefter. Ingen gebyrer, når man selv klarer sig i netbank og selv udskriver kontoudtog og PBS-oversigter. Nordea kalder det gratis hverdag.

    Jeg ville helt klart vælge 2 personlige konti til de daglige småindkøb, men samle opsparing og skævheder over året på universalkontoen, der så præmieres med 5,2% i rente.
    Når kontoen engang er fyldt op (til 225.000 kr i dit eksempel) kan pengene bruges til en påkrævet reparation eller køb af ny bil, U name it.

    Realkreditlånet skal være i Nordea Kredit, og er saædoen på prioriteten over maksimum er renten 0 ligesom på lønkontoen, men som jeg skriver vil der sikkert komme udgifter som ikke indgår i jeres budget, ingen kan lægge et så godt budget, så indestående på universalkontoen er jo en slags buffer, der kan bruges til den uforudsete blikkenslagerregning eller lign.!

    #170308
    Anonym

    Tak for din tid.
    Tror jeg forstår idéen med universalkontoen/modkontoen. Så det er én konto det handler om, der hvor opsparingen skal stå. Det er også okay, så kan jeg slå budget og mini budget og opsparing sammen nok. Må finde en løsning, selvom det ville være lettere hvis det var alle konti 🙂

    Kan du uddybe det med realkreditten? Hvis jeg låner 225.000 i banken og 1,2 mio i nordea kredit og tager afdragsfrit… hvad så når de 225.000 er betalt, modregner den så renterne fra reallånet eller tæller det ikke noget?

    For så går idéen jo lidt af at have afdragsfrit for at betale banklånet af. Så er det lige så smart bare at “spare 225.000 op” og have stående på kontoen, og så banke real ned med resten?

    Det du mener med at bruge til renovering osv, det er når vi har sparet 225.000 op (eller hvad der nu er tilbage af banklånet), for alt overskydende modregner ikke renten. Er det forstået rigtigt?

    Kan man på ingen måde få samme fordel ved realkreditlånet, det der med at indehavende modregnes renten på real?

    #170352
    thsv

    Kender du din fremtid så præcist, at du ved at du har afdraget dit banklån om præcis 9 år og 27 dage?
    F.eks. din jobstuation, civilstand, løn, inflation, renteudvikling og skatteforhold?
    Lad være med at spekulere så meget over fremtiden og renteudgiften, der skal nok komme uforudsete udgifter, som boligejer, og ellers kan du jo omlægge realkreditlånet, når banklånet er betalt ud.

    #170362
    Anonym

    Hvis jeg slet ikke spekulerer, har jeg intet overblik og så er det svært at tænke rigtigt. Jeg har ikke vide alt på forhånd, men nogle ting er rare at have på plads…

    Der kan sagtens komme uventede udgifter og sådan, men som udgangspunkt betaler jeg huslejen/huslån. Dét og så mad er det eneste, der er vigtigt. Så jeg regner da med at overholde afdragene.

    Men det du mener er, at det måske er meget normalt og brugt, at man lader begge lån afdrage, og man så benytter sig af banklånet som en “buffer” til at låne af, hvis man vil udbygge osv?
    Det kan godt være jeg skal se det på den måde og bare lade realen blive banket stille ned uden afdragsfrihed.

    #175972
    Anonym

    Indlægget er slettet af redaktionen, da det ikke lever op til Mybanker.dk’s retningslinier.

    #175976
    test

    googel tranlate og en aol email konto. Kun et spørgsmål om hvilken form for sindel det er.

    hvad kan de misbruge oplysningerne til?

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 18 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.