vedr. SKAT ved andelskøb/salg
-
Indlæg -
Det kan godt lyde meget banalt. Skal man betale skat ved salg af ejendom.
Men jeg er ved at købe en andelslejlighed og faldt over betalingen af skat i referat af seneste generalforsamling og i regnskabs papirende.
“Foreningen er først skattepligtig af salg af den sidst udlejede lejlighed. Der er ikke udgiftsført latent skat af salg af lejligheden, da avancen først kan opgøres ved salget."
“Andelshaver blev rådspurgt vedr. eventuelt slag af lejlighed 10. Reglerne er sådan, at foreningen skal betale ca. 170.000 kr i skat uafhængig af hvad lejligheden sælges til. Hvis vi antager at lejligheden kan sælges til 600.000 kr, så vil provenuet således være 430.000 kr."
Vil det sige, at jeg ved et lån på 600.000 nede i banken kommer til at miste 170.000 i SKAT, når jeg engang skal sælge lejligheden igen?
Jeg har lidt svært ved at gennemskue, hvorfor foreningen skal betale skat når en beboer sælger sin lejlighed. Der må stikke et eller andet under, som ikke er oplyst. Det giver desuden ikke mening at skattebetalingen er fast uanset salgssummen…..
Så med forbehold for dette skal du ikke betale skat af fortjeneste ved salg af en andelsbolig, såfremt den har tjent til bolig for dig eller din direkte familie i form af hustru og hjemmeboende børn.
Der er formentlig tale om skattebetaling, når den sidste udlejede bolig sælges. Dette forbehold står i stort set alle regnskaber. Når den sidste udlejede boligsælges ophører foreningens “udlejningsvirksomhed" og så skal der betales ejendomsavanceskat at den værdiforøgelse der har været på hele ejendommen siden den blev købt.
Tak for svarende. Hvilken betydning har det for mig som køber. Vil jeg miste 170.000 i skat ved videresalgs?
Hvis der er tale om ejendomsavancebeskatning for foreningen, indgår omkostningen i foreningens regnskab og påvirker egenkapitalen/andelsværdien. Formueændringen fordeles efter fordelingstal på de enkelte lejligheder.
Jeg blev opmærksom på samme skatteproblem – da jeg læste et regnskab fra en A/B.
I denne forening ville man fortsætte med at udleje kælderen, idet skatten først forfalder – når udlejningsvirksomheden er ophørt.
Du skal fratrække den “skyldige skat" i købsprisen – regningen kommer en dag.
Som andre har påpeget, er det ikke dig, der skal betale skat, men foreningen og udgiften fordeles mellem alle medlemmerne i foreningen. Men salget giver jo også en indtægt til foreningen og hvis skatten er mindre end salgsprisen, stiger foreningens formue, hvilket giver større værdi pr andelshaver.
I dit eksempel er nettoprovenuet 430.000, så der er næppe nogen risiko for at du taber penge pga. det.
Vær mere opmærksom på, hvor stor del af andelsværdien, der er baseret på ejendomsvurderingen og hvordan denne er foretaget (kan ses i regnskabet). Er den baseret på offentlig vurdering, kan du risikere, at du “taber" 10-15% af din andelsværdi efter næste regnskabsgodkendelse (=generalforsamling) (og det vil med en salgspris på 600.000 jo så være 60-90.000).
Dette er altid et problem ved erhvervelse af fast ejendom (såvel andel som ejer) i et faldende marked. Det kan bruges som forhandlingsparameter til at få sat købsprisen ned eller du må se det som en “ekstra-udgift" for at få eget tag over hovedet.
Det har næsten ingen betydning for dig som køber.
Det er foreningen, der skal udrede de 170.000 kr, og din lejlighed har til en start den værdi, som du køber den til.
Maksimalværdien fremover vil så være afhængig af foreningens regnskab og den off. vurdering. Evt. en valuarvurdering, hvis foreningen benytter sig af sådanne metoder.
Så hvis du køber 5% af foreningen, svarende til 20 ens lejligheder, vil værdien af din lejlighed blot falde 8.500 kr i maksimalværdi som følge af skatten.
Det er slet ikke sikkert, at lejligheden i praksis vil miste nogen værdi, hvis foreningen løbende har hensat til denne skat.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.