Hvad pokker skal man…
-
Indlæg -
Min kæreste og jeg sidder idag med et boliglån i RD på 2.066.000 kr til 5% fastforrentet med 6 års afdragfrit tilbage. Vi har så et banklån på 430000 i Danske Bank til 7,3%. Vi havde så en plan om at få bragt vores banklån ud af verden om 6 år, for der ophører vores afdragsfrihed. Vi har så talt med vores banksælger som tilbød os at tage et F6 til 2,59%. Besparelsen på at lave et F-lån i forhold til vores fastforrentet, var at bruge dem til at få vores banklån ud. Men skal det være et F6 eller skal det være mindre. Vi havde osse tænke på et F3, for der er besparelsen større. Jeg spurgte indtil om renten på vores banklån kunne sættes ned. Efter en dags betænksomhed fik vi et opkald fra banken som fortalte os at de ikke kunne ikke hjælpe os med at nedsætte renten pga, at vi er insolvente.
Jeg har været en del på nettet og undersøgt omkring de korte renter. Der er flere der meninger om det ene og det andet og de fleste atikler er meget gamle. Men jeg så, så denne, http://penge.dk/nyheder/boersen/oekonom-lave-renter-de-naeste-4-5-aar Hvad siger I til dette? Og i det hele taget er tanken god med et F-lån?
Venligst
Man kan altid finde en analyse der viser det man ønsker. Som regel overser man samtidig de 99 andre analyser, der viser noget andet. Glem analyserne, og overvej følgende:
Hvis I afdrager boliglånet over seks år, kan I vælge at låse renten på rentetilpasningslånet i seks år. Dette sikrer, at I ikke kommer til at stige i ydelse på realkreditlånet (løbetiden på boliglånet kan evt. blive lidt længere hvis renten stiger, men renten skal stige en hel del før det betyder det store for jer). Dette er en ret sikker model for jer.
I kan også vælge at optage et rentetilpasningslån med treårig rentetilpasning. Hvis renten ikke stiger om tre år er I heldige. Hvis renten stiger om tre år, risikerer I, at I ikke kan betale ydelsen på banklånet. Hvis I er teknisk insolvente, kan I ikke gå ud fra, at banken vil sætte ydelsen ned igen. Dette kan således være en lidt billigere model for jer, men den er også mere risikabel.
Det er efter min mening enormt svært at give gode råd, når man ikke kender jeres situationen bedre, så det det jeg skriver nu er selvfølgelig ud fra min holdning til økonomi og risiko.
Der er for mig at se ingen tvivl om at I skal konvertere jeres lån. 6 % på så stort et lån er efter min mening alt for højt i forhold til det generelle renteniveau.
For mig at se vil valget af et F6 lån være dumt. Lånet er inkonverterbart og kan derfor kun indfries ved at opkøbe obligationerne i markedet. Kommer I i en situation hvor det bliver nødvendigt at indfri lånet inden for de 6 år kan det altså blive en ret bekostelig afære. Samtidig afskærer du dig fra at kunne agere i et stadigt mere og mere uforudsigeligt rentemarked. Skal I vælge Flex lån bør det efter min mening altid være et F1 da I hurtigere kan reagere på ændringer i økonomien/rentemarkedet. Samtidig vil optagelse af lånet ske tæt på kurs 100. Risikoen for at skulle indfri markant dyrere er derfor meget lille.
Hvorfor ikke bare vælge det ekstremt attraktive 4 % fast rente. En rentebesparelse på knap 40.000 er vel også en slags penge. Skulle renten stige igen (hvilket den på et eller andet tidspunkt vil) har I mulighed for at score en relativ stor skattefri kursgevinst ved at konvertere til et F1 lån. (Skal selvfølgelig times med at renten har nået sit højeste niveau, hvilket er pisse svært)Sætter i nettorentebesparelsen ind på boliglånet vil det stadigvæk betyde en mærkbar ydelsesforkortelse på dette.
Håber at det gav stof til eftertanke.
MVH Mads
Kan du lige sige den ekstremt uatrraktive 4% obligation ?
Spændet mellem den korte og lange rente er simpelthen for stort til at det kan betale sig at optage et fastforrentet lån til 4%. Meget tyder på at de europæiske økonomier får så lav vækst i en årrække, at renten kan forblive meget lav 5-7 år endnu.
Til den tid har det 30 årige fastforrentede lån kun en restløbetid på 23 år, renteelasticiteten er faldet, og der kan ikke realiseres nogen væsentlig kursgevinst.
Risikoen er at man kommer til at vente forgæves på en kursgevinst, mens flekslånet kun i korte perioder vil ligge over renten på 4%.
Derfor er et fastforrentet lån ekstremt uattraktivt i forhold til et flekslån.
tror vi virkelig at lavkonjakturen vil vare så længe eller har kapital markederne ændret sig grundlægdende? jeg tror nok at en prognose der lover lave renter og lavkonjektur i 5-6 år fra nu er præget af den pessimisme der lidt har tag i os alle nu
Jeg vil lige nævne at det er et 5% fastforrentet vi har på vores kreditlån og ikke som jeg tror, at du tror at det er et 6%. Jeg spurgte til om det ville være smart at konvetere det til et 4% fastforrentet. Det kunne kun mbetale sig hvis der var 2% til forskel.
GP:
Den tror jeg lige vi lade stå et øjeblik.Hvordan kan du argumentere for at 4 % fast rente til omkring kurs 97 er en ekstremt uattraktiv rente til boligfinansiering?
Vis mig et link til bare en uddannet økonom der siger det samme.Vi kan da hurtigt blive enige om at at 1,5 er mindre end 4 og at spændet mellem den helt korte boligfinansiering og den faste er relativt stort, men vi skal trods alt ikke længere tilbage end december 2008 hvor folk låste deres rente til + 5 % for det næste år.
Du argumentere ud fra en forudsætning om, at renten bliver ved med at være rekordlav over de næste 5-7 år. Det er jo dybest set noget ingen af os ved en rygende hattefis om.
mvh mads
Øhe, nu er jeg sådan set selv udannet økonom (med et gennemsnit væsentlig over middel) så der har du i sig selv et link.
Der er masser af økonomer, der har samme holdning til renteudviklingen, som jeg. Bankøkonomerne kan bare ikke altid tale lige ud af posen, fordi der et rådgivningshensyn at tage. Derudover skal den enkelte kunde kreditvurderes ud fra hvilken spidsbelastning på renten kunden kan bære – ikke alle kunder har råd til at vælge den billigste løsning.
Hvis vi ser på den historiske flexrente, så kan vi konstatere, at den 1-årige flexrente lige siden flekslånet blev indført i 1997 gennemsnitligt har ligget væsentligt under 4%. Perioden 1997-2008 var, som du nok husker, stort set en lang højkonjunktur, kun afbrudt af et mindre tilbageslag fra eftervirkningerne af IT-boblen.
ECB har et inflationsmål på 2,0% og har så vidt jeg husker været i stand til at realisere en gennemsnitlig inflation på 2,1% siden Euroen blev indført. Den historiske erfaring har vist os, at flexrenten typisk liger knap 0,5% over inflationen i Euroland – anskuet som gennemsnit.
Hvis 4% lånet altså skal blive fordelagtigt fremover, som du påstår, så skal inflationen i Euroland op på mindst 3,5% p.a. Det var den gennemsnitlige inflation ikke bare tilnærmelsesvis under sidste højkonjunktur, og jeg tvivler stærkt på den gennemsnitlige F1-rente, set over de næste 10 år, vil ligge over 4%.
Hvis den gennemsnitlige F1-rente kommer over 4%, vil det være fordi Danmark og Euroland har bevæget sig ind i et ny inflationsregime, og typisk så afspejler dette sig også i lønudviklingen, dvs. lønstigningerne bliver kraftigere, så låntagerne bedre bliver i stand til at bære rentebyrden. Derudover er høj inflation typisk også koblet med højere nominelle boligprisstigninger, således at realpriserne fastholdes. I en presset situation giver det boligejerne mulighed for tillægsbelåning.
godt så. tak for svaret GP men så lige et tillægsspørgsmål som jeg vil i grunden godt kender svaret på selv. For ca et år siden forlod jeg eik bank og gik i den forbindelse i fastforentet 5% hvilket jo nok var en fejl. Hovedstolen ob. hovedstolen er 808.000 og jeg er kun på den lave bidragssats.kapital behov har jeg sådan set ikke pt. tvært om har jeg overvejet at indfri en del af mit lån. På det tidspunkt da jeg lavede lånet var mine forudsætninger anderledes.
så nogle gode råd udover at jeg skal affinde mig med at jeg valgte forkert den gang? Mit fokus der var på stabilitet men efter som mine friemidler er større i dag ind jeg den gang havde forestillet mig skulle jeg ente være blevet i EIK eller gået i F1.
Umiddelbart lyder den ide da yderst lovende. Det gælder jo altid om at afdrage den dyre gæld først.
2,6% er en yderst favorabel rente for et realkreditlån, selvom den korte rente er ca. det halve lige nu.
Om udviklingen i renteniveauet er der ingen der kan spå.
jeg ville nok lægge om til F3-lån i jeres tilfælde, evt. F5, og så kombinere jeres boliglån med en kassekredit, der hele tiden står lidt i minus, så I kun skal betale renter af det beløb I reelt skylder banken, og ikke betale 7,3% på boliglånet og kun få 0-0,5% på løn/budgetkontoen.
Renten på sådan en kassekredit bør være på 7,45% ved et maksimum på 50.000 kr.
Hvad mener du med en kassekredit? Lige nu har vi en konto hvor der står det vi skylder dvs. boliglån/banklån er det den der skal være en kassekredit på?
Det virker som om at det er blevet opfattet at det er vores banklån vi har fået et tilbud på F6 på 2,59%. Dette er ikke tilfældet. Tilbudet er på vores boliglån i RD og ikke i banken.
Håber at det gav lidt forståelse.
Ja jeg ville i jeres situation
1. Vedr. realkredit. Tage et P20 eller lign. P lån fremfor F lån Altså hvor 1/5 af lånet lægges om hvert år. Jeres boliglån i banken er jo med variabel rente så det er samme risiko.! P.t er renten på P20 cirka 2% + bidrag. Hvis billedet ændrer sig fremover kan i ændre profil til F1 eller andet på den del der omlægges.
2. Betale alt – simpelt hen alt hvad i kan undvære på det boliglån i banken. 7,3% WOW hvem der kunne få det på sin opsparing. Glem alt andet (pension m.v) end at afdrage på det lån de næste 5 år. Sommerferie etc. Lev så billigt som i kan og kom ud af det lån. Så er i på den grønne gren til børn bil etc. 🙂
3. Glem det der med kassekredit etc. Det er småpenge i denne sammenhæng og kræver en styring der er få forundt.
4. Blive gift og leve lykkeligt i jeres bolig. 🙂
Jeg ville dele jeres boliglån op i 2 dele!
1) selve banklånet nedbringes med 30-40.000 kr
2) der oprettes en kassekredit på 50.000 kr, så løn/budgetkonto altid er i negativ, og kun er tæt på nul lige efter lønudbetaling.På denne måde udnytter I princippet om kasssekredit.
Er jeres boliglån allerede af denne type (altså prioritet/kredit), så er rådet ligegyldigt.
Hvad med at læse min sætning: Jeg skriver tydeligt realkreditlån til 2,6% (F6), mens F1 er nede i ca. 1,4% for tiden.
2,6% er en fin rente for F1-lån historisk set, men en ringe rente, hvis F1-renten skal være under 2% i 2-3 år.
Et F6-lån til 2,6% kan for øvrigt let koste kurstab, hvis det skal indfries om f.eks. 3 år, og renteniveauet er ca. som nu, så vil I tabe ca. 2 kurspoint, ller over 40.000 kr, når lånet skal indfris til en højere kurs.
PS: du har ikke et boliglån i RD, men et realkreditlån, et boliglån er i banken og typisk finansiering over de 80%.
Håber, det gav lidt lidt forståelse!
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.