RK omlægning

  • This topic has 3 stemmer and 5 svar.
Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #91084
    Anonym

    Hej
    Vi har pt. 2 billån (6,5% rente), eet på 325.000 med 7 års løbetid og eet på 190.000 med 5 års løbetid. Derudover har vi et kreditforeningslån F5 med afdr. frihed på 1.460.000 samt et boliglån på 40.000 som er betalt ud d. 31.12.2011.
    Vi betaler pt 5.000 og 3.000 på billånene og 2.400 på boliglånet. Hvis vi omlægger vores nuværende F5 lån til et nyt magen til, vil det betyde at vi sparer ca. 1.200. Disse ville så skulle benyttes som ekstra afdrag på billånene. Derudover vil indbetalingen på boliglånet blive flyttet over på billånene når det er betalt. Samlet set vil alt dette betyde en nedsættelse af løbetiden på billånene med hhv. 2 år og 1 år.
    Ulempen er at en låneomlægning vil medføre et kurstab på ca. 93.000.
    Ville ovenstående være fornuftigt?

    #155382
    Krisser

    Jeg tror ikke umiddelbart det kan betale sig, men et par spørgsmål først:
    * Hvor lang tid er der til I skal rentetilpasse næste gang?
    * Hvad er jeres nuværende ydelse på realkreditlånet før skat?

    #155392
    Anonym

    Der skal rentetilpasses om 4 år og vore nuværende ydelse før skat er ca. 5.200 pr. måned

    #155424
    Krisser

    I så fald må udgangspunktet være, at renten ved tidspunktet for rentetilpasningen ikke vil være væsentlig forskellig for jeres nuværende lån, og et nyt lån. Vi kan ikke vide dette, og jeres bud kan være et andet, men det er udgangspunktet for nedenstående.

    Jeres besparelse før skat vil være cirka 1300 kroner, men besparelsen efter skat vil kun være knap 900 kroner om måneden. Hvis I beholder jeres nuværende lån, betaler I 43 100 kroner (900 * 12 * 4) mere i rente over de næste fire år, men til gengæld taber I 93 000 kroner. Besparelsen på billånet vil i alt være 8 500 kroner (FV(6,5%/12;60;1200)). Altså et nettotab på omkring 40 000 kroner. Det betyder, at renten ved næste rentetilpasning skal stige med cirka 4 procentpoint (1 460 000 / (50 000 / 0,67)) fra det I betaler i dag (svarende til omkring 7,5 procent (2,5 + (1 460 000 / (12 * 1200)) + 4)).

    Hvis I ikke forventer at renten stiger så meget, skal I ikke lægge lånet om nu. Hvis I forventer renten stiger så meget, skal I omlægge lånet til et fastforrentet lån, og i stedet få en skattefri kursgevinst ved at opkonvertere lånet. Under alle omstændigheder, skal I ikke lægge lånet om til et nyt femårigt rentetilpasningslån.

    #155426
    Anonym

    Ok – mange tak for et godt og seriøst svar!

    #155434
    thsv

    Krissers udregning viser jo, at når i omlægger, bliver jeres rente til et kurstab og der tilkommer konverteringsomk.! Skaden er sket, I har låst jeres rente til ca. 3,8% i 5 år, og kan bare konstatere at F5-renten nu er faldet til ca. 2,5%. de 1,3% * Restløbetid til refinansiering er det jeres kurstab ca. vil blive, hvortil kommer omk. til omlægningen.
    med andre ord kommer i til at betale renteforskellen for lidt over 3½ år som kurstab, og opnår ikke rentefordelen af den højere rente.
    Som jeg ser det vil jeres samlede gæld om 4 år være ca. 40.000 kr højere, hvis I omlægger F5-lånet, da rentebesparelsen på billånene ikke er stor nok.

    Måske I istedet kan belåne jeres bolig yderligere for den vej at opnå billigere rente.
    Nordeas boligkøbsprioritet er ihvertfald billigere end jeres billån, og sikrer jo en fleksibel afdragshastighed.
    Denne omlægning på 365.000 kr (20% af boligens værdi) vil spare ca. 22.000 kr i renter over de 7 år som det store billån løber, og med et forventet gebyr på 10.000 kr til lånegebyr og tinglysning af pant, bliver der ca. 5.000 kr i overskud, hvortil kommer fordelen ved et prioritetslån, hvor alt indestående forrentes med de samme 4,85%.
    I praksis vil det lille billån derfor kunne afdrages hurtigere, hvorved der spares flere renter.

Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.