Nybyggeri Lån – hvor hvem hvordan…

Hvor ÅOP er lavest. Bed en række banker regne på det. I kan desværre ikke bruge en hurtigsøgning her på mybanker til så meget. Men noget der har en større indvirkning på ÅOP, er blandt andet den værdi, som banken/realkreditinstituttet vurderer, at byggeriet har, når huset det er færdig. Jo højere lånevurderingen er, jo flere penge kan i låne hos realkreditinstituttet, som er billigere end boliglån og sælgerpantebreve.

Selvom i er prisbeviste, bør i i en situation med nybyggeri ikke være for nærige i forhold til at få noget uvildig rådgivning i form af en advokat eller ingeniørfirma med speciale indenfor området. Det kan spare jer både tid og mange penge.

Omkring børn. Der bør sættes ca. 2.500 kr./md. til barn nr. 1. Godt nok får man børnepenge, men børnepasning, som er en af de helt store poster, koster mellem 3-4.000 kr./md. Ekstra mad osv. er en mindre belastning. Det er også meget godt at have en opsparing til engangsudgifterne (gennemsnittet bruger ca. 25tkr., imens andre klarer sig med at købe brugt for 5.000 kr. og arve resten fra venner og familie). Til barn nr. 2 osv. bliver behovet mindre, fordi børnepasningen bliver billigere og storkøb generelt er billigere. Men ellers kommer det jo an på, hvor godt i vil have det.

Ved køb af en ubebygget grund kan du belåne 40% via realkreditlån og op til 60% i banken.

Den endelige belåning af huset består som regel af 80% realkreditlån, som løber maks. 30 år og op til 20% boliglån i banken, som sjældent løber mere end 20 år. Altså har du for lang løbetid på dine beregninger, hvor du har sat alle 2,3 mio. til en løbetid på 30 år. Du ønsker formentlig heller ikke en hovedstol på 2,3 mio. kr., men derimod et provenu på 2,3 mio. kr. (det beløb som skal udbetales fra lånet).

Hvis i ikke har nogen udbetaling skal i ikke kun låne 2,3 mio. men også til omkostninger (stiftelse bank, stiftelse realkredit, tinglysning, evt. garanti til byggefirma, evt. forhåndslånsgaranti osv.). Tinglysning af lån til det offentlige vil alene udgøre 37.300 kr. for henholdvis et realkreditlån og boliglån, som til sammen udgør 2,3 mio. kr.

Lånevurderingenn før opstart kan være lavere end 2,3 mio. eller højere (sidstnævnte er dog sjældent i disse tider). Hvis i kommer med en stor nok udbetaling, kan i være ligeglade med, at vuderingen er lavere. Hvis vurderingen kun er 2,2 mio. kr. af det endelige projekt og i ikke har en udbetaling, så skal i have fundet en anden løsning på at finansiere de sidste 100.000 kr. (Forbrugslån med væsentlig kortere løbetid eller vil banken gå med til at lægge beløbet oven i boliglånet). Tænk i mindre skala. Bare fordi det koster 75.000 kr. at få et nyt badeværelse (50.000 kr. for materialer og 25.000 kr. for arbejdstimer), så stiger boligens pris ikke automatisk med 75.000 kr. Forholdet kan være 1:1, men er det ikke altid.

Under byggeriet skal i formentlig løbende betale i rater til byggefirmaet. (Firmaet foretrækker at få pengene på forhånd, så de er sikret. I foretrækker først at skulle betale, når huset er nøgleklart. Måske kan i få jeres vilje, hvis byggefirmaet er desperat efter nye ordre, men ellers skal i nok betale i rater). Disse rater skal i kunne finansiere midlertidigt, indtil huset står færdigt.

Det kan blandt andet gøres via et forhåndslån hos realkreditinstituttet på de 80% af lånevurderingen og resten i banken, som så løbende udbetales til byggeriet. Når byggeriet er færdigt, er det desuden vigtigt, at huset har den forventede værdi, så den forventede belåning kommer til at passe.

Du kan evt. søge efter hvilken bank, der har den laveste rente på boliglånet. Hvis vurderingen bliver 2,3 mio. kr. og jeres byggeprojekt bliver godkendt, kan i låne op til 460.000 kr. i boliglån. De 460.000 kr. er provenuet, som i ønsker at få udbetalt fra lånet. Realkreditlån må siges at være forholdvis ens, uanset hvor de oprettes.