Anddelslejlighed med stort kommende renoveringsprojekt – usikkert køb?
-
Indlæg -
Hej..
Jeg er igang med at købe en andelslejlighed, men er kommet lidt i tvivl om noget i forbindelse med et stort kommende projekt i foreningen (der skal laves badeværelser).
Vurderingen af lejligheden (andel af den fordelbare egenkapital er 650.000). Jeg køber til 550.000.
Foreningens samlede fordelbare egenkapital er på ~43.000.000 og den ikke fordelbare er på bare 1.000.000. (Har heller ikke forstået hvordan det hænger sammen med andelskrone-gegrebet, men det er jo en anden sag 🙂 )
Det samlede projekt er budgetteret til at koste ~20.000.000, men der optages et realkreditlån på 29.000.000, og tilgengæld indfries en anden realkredit gæld på ca 9.000.000.
Det nye lån er 30-årigt og med fleks-rente og 10 års afdragsfrihed – det er her jeg bliver lidt urolig for om det er for usikkert??
Der er budgeteret med en stigning i boligydelsen, og så vidt jeg kan se finansierer det hele differencen mellem ydelsen på det nye lån og ydelsen på de to gamle lån. Men det er vel kun de første 10 år, hvis der er kalkuleret med afdragsfrihed eller hvad??Og også, når der optages ekstra lån på 20.000.000 – betyder det så at den fordelbare egenkapital falder tilsvarende?? – det ville jo betyde for mig at jeg kun ville kunne sælge lejligheden til det halve..
Håber meget at der er nogen der kan hjælpe, ved godt det er lidt omstændigt!
mh
Mette
Uanset hvilke lån, der optages i foreningen, vil dit andelsbevis (indskuddet) falde, så projekt-badeværelse, vil hugge 20 mio af jeres egenkapital og der vil være 20 mio mindre at fordele imellem jer.
Dit indskud falder således til ca. det halve, når I optager det badeværelseslån.Hvis resten af egenkapitalen bliver brugt, 23 mio, så er dit andelsbevis 0 kr. værd, men mon det går så galt?
Jeg mener ikke at andelen er 550.000 værd, men kun noget i nærheden af det halve af den oprindelige værdi, måske endda endnu lavere.
Jeg sidder selv i en andelsforening, hvor vi har fastforrentede lån. Du skal have med i beregningerne at I er xx antal forskellige mennesker og at der er nogle, der er mere risikovillige end andre.
Hvis du er typen,der gerne vil gå med livrem og seler, skal der stadig først være et flertal i foreningen, for at ændre jeres lånetyper.
Det synes jeg er en væsentlig grund til at tænke sig godt om, inden man træder ind i en forening med afdragsfrie og variable lån.Har du skrevet under?
Jeg synes i øvrigt, det lyder noget “rodet" med de lån i foreningen, jeg vil bestemt foreslå dig at få fat i en boligadvokat, til at gennemskue regnskaberne.
Du kan være i gang med at gøre den dårligste investering ever.
Nej har ikke skrevet under endnu, og det vil jeg da virkelig overveje om jeg skal gøre!!
Jeg har bestemt ikke råd til at miste halvdelen af det indskud, da næsten det hele skal lånes i banken..Tak for hjælpen!!
Mh
Mette
Ud fra hvad du har skrevet, har du et fordelingstal på cirka 1,3 procent. Din andel af det nye lån vil derfor være 260 000 kroner. Du skal således have med i overvejelserne at:
* Med lånet vil din formue falde med 260 000 kroner, idet værdien af dit andelsbevis forringes når foreningen skylder penge væk til banken.
* Når afdragsfriheden udløber, vil renten formentlig også være højere. Regn med at huslejen på dette tidspunkt vil være mindst 2600 kroner højere end den er i dag (svarer til mdl. bruttoydelse på din andel af lånet af et 20-årigt 4 procentslån).
Uanset hvilke lån, der optages i foreningen, vil dit andelsbevis (indskuddet) falde, så projekt-badeværelse, vil hugge 20 mio af jeres egenkapital og der vil være 20 mio mindre at fordele imellem jer.
Dit indskud falder således til ca. det halve, når I optager det badeværelseslån.
Det er så ikke korrekt, da ejendommen bliver mere værd, eller hvert badeværelse kan vurderes som en forbedring af de enkelte andele.
Ved store renoveringer er det for øvrigt god regnskabsteknik at afskrive over 10-20 år for at undgå pludselige fald i andelskronen.Er tidligere formand for en A/B i over 10 år, så ved hvad jeg taler om.
Løb lang væk, og kig dig ikke tilbage.
Flekslån med afdragsfrihed er ikke brugbart til andelsforeningerne.
Foreningen skal istedet optage 4% 30 år eller endog 3% 30 år for at opnå den laveste ydelse.
Merydelsen for 260.000 kr over 30 år er ca. 1.400 kr om måneden ved 4% 30 år.
Hvordan kommer du frem til et så højt beløb?
Jeg får det ca. 1.720 incl. adm.bidrag ved brug af Excels ydelsesformel.
260.000 kr er jo ikke en voldsom gæld, når den afdrages over 20 år.
Dumt spørgsmål måske:
Altså der er jo ved at blive udarbejdet en salgsaftale, men jeg har ikke underskrevet noget endnu.. Så hænger jeg da ikke på noget vel??
NEJ, det gør du ikke.
En salgsaftale er først gældende, når både køber og sælger har skrevet under.
Du har ret. Jeg kom til at regne med 1,3 procent af 29 000 000, og ikke 20 000 000. Af de 20 000 000 har du ret i, at det koster cirka 1800 kroner mere om måneden (hvilket jeg dog stadig synes er en stor stigning).
Altså det vil være det man kommer til at sidde ekstra for om måneden når der skal afdrages på de 20.000.000 (efter 10 år)??
Lånet på de 20 mill., her er din andel 260.000 kr, som vil koste ca. 500 kr ekstra de første 10 år, hvis F1-renten er som nu. Stiger F1-renten til 4% vil lånet koste din andel 1.000 kr mere hver måned.
Lånet, der udgår, og de 9 millioner antager vi ophæver hinanden, selvom ydelsen i praksis nok falder for denne del.Om 10 år når lånet så skal afdrages, koster det 1.700-1.800 kr ialt eller ca. 1.250 kr mere end den nye boligafgift.
Men om 10 år er ens løn jo nok steget, og hvem siger, at man bor der så længe.Men andelsforeningen bør altså optage fastforrentede lån, og ikke flekslån, det er for risikabelt.
Et tradiotionelt 4% 30 år vil nok koste omkring 1.400 kr ekstra hver måned, men så kendes låneydelsen osse i 30 år.Hvis foreningen har planer om Flekslån, så lad være med at købe andelen, så er bestyrelsen for risikobetonet i mine øjne.
Jeg formoder at foreningen benytter den offentlige vurdering og så vil bygningens værdi ikke afhænge af om der er nye badeværelser, dette tager SKAT ikke hensyn til.
Hvis foreningen er valuarvurderet, vil bygningens værdi sandsynligvis stige, afhængig af hvilken valuar man vælger.
Det er mit indtryk at betaling for forbedringer i disse tider, er kommet ned på et rundt 0.
Jeg har set en del lejligheder på det sidste og i flere af dem, har sælger været parat til at sætte et nyt køkken ind eller male/slibe gulve eller indsætte ny indmad på badeværelset, uden ekstra omkostninger for køber.
Sælger af lejligheden, som jeg endte med at købe, så heller ikke skyggen af forbedringsudgifter, tværtimod 🙂Badeværelset i denne tråd, kan have en værdi på 100.000 (eksempel) og man har ikke en chance for at få pengene ind igen.
Kan et foreningslån ”konverteres” til at være et lån til forbedringer hos hver enkelt andelshaver?
Mener du at hver enkelt beboer skal optage et individuelt lån for dermed at betale sin andel af det fælles lån?Trådstarter, du skal være klar over at det slet ikke er sikkert, du kan få pengene igen for omtalte badeværelse. Løb og se dig ikke tilbage.
Det nærmer sig bedrageri at ville sælge en lejlighed, som i løbet af kort tid falder flere 100.000 kr.
Er der sket noget nyt i sagen?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.