Fremtidens boligpriser.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 15 i alt)
  • AnonymForfatter
    Indlæg
  • #90742
    AnonymForfatter

    Hvordan vurderer mybanker’s kloge hoveder de fremtidige boligpriser. Årsagen til mit spørgsmål udspringer fra denne artikel http://nyhederne.tv2.dk/article/27947537/

    Hvis de kommende boligkøber har så ondt i økonomien, hvordan i alverden skal de så få råd til de ekstrem høje boligpriser der eksisterer i dag. => priserne falder.

    Desuden betyder demografien at flere ældre i forhold til unge vil forlade parcelhusene til fordel for lejligheder i byerne. => priserne formentlig falder grundet faldende efterspørgsel(altså færre unge boligkøbere i forhold til ældre boligsælgere)

    Skattestoppet betyder at det kun er ejendomsskatten er fast, mens grundskylden kan stige med 5-7% årligt (noget i den retning) => at det bliver mere og mere attraktivt at købe lejlighed fremfor hus i løbet af de næste mange år.

    Hvis renten stiger – kan jo næsten ikke blive lavere – bliver presset på boligejerne større => priserne falder.

    I dag har danske husholdninger gæld (kun realkredit gæld ) for 1700 mia og en samlet gæld på 2400 mia. jf. nationalbanken.

    I 2002 var danske husholdningers boligformue 1700 mia. i dag formentlig omkring 2700 mia. jf nationalbanken. Med andre hvis boligpriserne falder til 2002-niveau samt husholdninger beholder den nuværende gældssætning vil den gennemsnitlige danske husholdning være teknisk insolvent. PUHA.

    Endvidere bør det nævnes at 1700 mia. kr kun dækker realkredit lån medførende at eksempelvis boligprioritetslån IKKE tilhører denne katagori.

    Synes altså ikke dankserne økonomi er så fantastisk som mange gerne vil gøre den til.

    Endvidere undrer jeg mig lidt over nationalbankens måde at opgøre danskernes finansielle formue for under danskernes aktiver bliver pensioner FØR SKAT medregnet mens passiver som hovedsagligt er gæld selvfølgelig opgøres efter skat.

    Burde man ikke eksempelvis trække 40 % (Skat) fra husholdningernes pensionsopsparing?

    Men har jeg ikke ret når jeg mener at de virker mærkeligt at beregne en nettoformue til 100.000 hvis en person har 200.000 kr. i pensionsopsparing og en gæld på 100.000 kr. Hvis han ville betale sin gæld ville personen jo kune have ca. 120.000 kr.(200.000*0,6) til at betale gælden på 100.000 kr.
    Altså en nettoformue på 20.000 ikke 100.000 Kr.

    Nå en lille morgen hilsen herfra. Fortsat god dag.

    #150750
    thsvForfatter

    Den lange rente er da stadigt faldende, og 5% 30 år med afdrag er nu over kurs 100.

    En meget sandsynligt rentescenario til sommer er da:
    4% 30 år i kurs 98
    F1-rente på ca. 2,0 %

    Altså let stigende kort rente, men yderligere fald i den lange rente.
    Rentespændet mellem kort og lang rente er ihvertfald rekordstort endnu.

    #150762
    AnonymForfatter

    Vi står og skal til at omlægge lån nu.

    Tror du/i, vi kunne have fordel af, at vente nogle måneder?

    Vi har fået tilbud på F1/5% (50/50), men hælder mest til 100% med fast forrentet.

    #150818
    af01Forfatter

    I praksis er der ikke nogen, der rigtigt kan forudse boligpriserne. En nylig undersøgelse fra Boligøkonomisk viste, at forudsigelsen “boligpriserne ændrer sig aldrig” er stort set lige så god, som det gennemsnitslige ekspertudsagn.

    En del af begrundelsen er nok, at økonomien i høj grad er drevet af følelser – altså tror forbrugere (og boligkøbere) på markedet eller ej. Dertil kommer så de hårde facts, så som løn samt bankernes villighed til at låne ud.

    Det er nogle interessante betragtninger du har – til det vil jeg sige, at det ikke er i samfundets interesse med et kollaps på boligmarkedet da det vil have vidtrækkende konsekvenser. Er der udsigt til det, vil jeg tro der vil komme en eller anden form for indgreb.

    Omkring dine betragtninger, syntes jeg der er nogle ting der er vigtige at holde sig for øje:

    Det er jo sælgeren der bestemmer om der skal sælges (der er selvfølgelig skilsmisser, dødsfald, konkurser m.v.). Nok kan det være svært at finansiere en bolig for førstegangskøberene, men samtidigt er der også mange der simpelthen så vælger at blive boende. Udbudet af boliger bliver altså mindre, end hvis markedet havde været attraktivt for sælgerene.

    Mange ældre vælger jo at blive boende lang tid i eget hus, så den betragtning med hus til lejlighed ved jeg ikke lige om holder. Har man børn kan man også vælge at lave en familieoverdragelse, der ikke på samme måde påvirker boligmarkedet direkte. Måske gør det faktisk, at nogle unge mennesker kommer i hus som ellers ville have lejet.

    Udsagnet om grundskylden må stå for din egen regning 🙂 At der er mulighed for det, betyder ikke at det vil ske. Der er godt nok 4 år til næste valg, men politikerene skal jo stå til regnskab overfor vælgerne ved næste valg. Grundskylden udgør vel også i de fleste kommuner kun en begrænset del af den samlede boligøkonomi (vi betaler f.eks. 15.000 om året, det er ikke meget i forhold til udgifterne til lån, ejendomsskatter, vedligehold, energi, vand, renovation m.v.).

    Omkring renten, så tror jeg heller ikke, at den stiger lige foreløbigt – sikkert først betydeligt når der igen kommer gang i økonomien, og så kommer helt andre mekanismer jo igang.

    Mit gæt er, at vi ser en stagnation over de næste par år. Jeg tror personligt ikke længere på større fald, en stagnation vil i forhold til lønudviklingen give nogle mindre fald i boligernes realpriser. Men som sagt, mit gæt er nok ikke meget bedre end så mange andres – men husk at professorens, ejendomsmæglerens osv. også skal tages med et gran salt.

    #150820
    af01Forfatter

    Link til undersøgelsen fra Boligøkonomisk Videnscenter:
    http://www.bvc.dk/SiteCollectionDocuments/Artikler/Analyse%20af%20boligprisprognoser.pdf

    #150852
    AnonymForfatter

    Postulaterne er det glade vanvid, og lad mig fortælle dig hvorfor

    1. I praksis er det uhyre vanskeligt at forudsige boligpriserne. Ja, det postulat er jeg ganske enig i på kort sigt. På lang sigt derimod (vi taler perioder på år) er realprisudviklingen på boliger relativt forudsigelig, indenfor hvad man kan klade rimelige usikkerhedsmarginer på en række variable.

    2. Påstanden med at der vil komme et vidtrækkende indgreb til understøttelse af boligmarkedet, i tilfælde af kollaps er direkte idiotisk. Hvorfor? Det er det simpelthen fordi råderummet i dansk økonomi er helt brugt op. Der er udsigt et statsunderskud på 80-100 mia. kr udgørende 6,5% af BNP. Indgreb som bringer statens nettoindtægter yderligere ned, vil skabe et pres mod kronen! Læg så dertil at der på nuværende tidspunkt er udsigt til både en landbrugskrise, som ikke er set værre siden 1960erne (her er der 330 mia. kr på spil) og samtidig har vi en pilrådden erhvervs- og udlejningsejendomssektor. Begge dele vil føre til massive yderligere tab i bankerne som med ret stor sandsynlighed vil føre både til nye bankredningspakker og vil føre til en indskrænkning af bankernes udlån til alle formål, herunder boligformål. Vi kan kun håbe på at landbruget snart får nogle bedre priser, for ellers står vi altså overfor noget der ligner en nationaløkonomisk katastrofe.

    3. Sælger-betragtningen er også helt skæv! Skilsmisser, dødsfald og ikke midst arbejdsløshed driver i massiv grad boligsalgene, hvad enten sælger vil det eller ej. Banken vil altid på et relativt tidligt tidspunkt forsøge at gennemføre et tvangssalg (altså tvinge den kriseramte boligejer til at sælge) og først derefter forsøge tvangsauktion.
    I en tid hvor ledigheden prognosticeres at stige langt ind i 2011, og formentlig nå 200.000 (vi taler om mindst 500.000 nye familier, som berøres af ledighed i kortere og længere tid), da er der lagt i kakkelovnen til boligprisfald. Det viser al historisk erfaring fra bl.a. boligkrisen i 1987-1993.

    4. Mange ældre bliver boende og sælger ikke huset siger du! Det er rent ud sagt noget vrøvl. Dels er mange ældre tvunget til at sælge og flytte i noget billigere (eje eller leje) fordi pensionen ikke rækker til at afholde udgifterne ved det store parcelhus. Mange har kørt afdragsfrie lån og har simpelthen ikke afdraget noget til at blive siddende.
    Derudover kan de fysiske rammer i det ikke-ældrevenlige parcelhus tvinge mange ældre til at skifte huset ud med et rækkehus eller lignende.
    Begge dele indikerer boligsalg!

    5. Så er der den med grundskylden. Aller først, nej, der er ikke 4 år til næste valg. Der er 1 år, maksimalt 1,5 år til næste valg. Og nej det er overhovedet ikke på den politiske dagsorden at overdynge boligejerne med nye gaver i en tid, hvor statsunderskuddet ligger på 6,5% af BNP. Det kan ikke lade sig gøre.
    Derimod står den formentlig på nedskæringer i den offentlige sektor eller skattestigninger efter næste valg, når det afgrund store hul på statsfinanserne skal lukkes.
    Dette indikerer boligprisfald!

    6. Så er der den med renten. Renten stiger ikke voldsomt i år og næste år, men derefter tror jeg vi får massive rentestigninger. Al erfaring viser at en kraftig pengepolitisk ekspansion, som den vi lige har været vidne til, fører til inflation. For at dæmme op for inflationen er det nødvendigt med kraftige rentestigninger. Jeg forudser at flexrenten om 5 år ligger over 6% og gennemsnitligt vil være over 6% i en 5-årig periode herefter.

    På baggrund af 1-6 kan du nok høre, at mit gæt er vi vil se massive yderligere boligprisfald efter 2011.

    #150854
    AnonymForfatter

    Dette mener jeg ikke er sandsynligt.

    Jeg er enig i at spændet mellem den korte og lange rente er rekord stort, men jeg tror tilpasningen udelukkende kommer i form af den korte rente konvergerer mod den lange.

    Jeg tvivler på den lange rente kommer ret meget ned. Hvad ligger kursen på 4% obligationen i nu? Omkring 92,5?

    Der er meget langt op til 98, og markedet har jo altså en forventning om at ECB og NB begynder at hæve styringsrenterne til efteråret.

    #150864
    af01Forfatter

    Jeg kan se vi er noget uenige General Prier. Det er interessante postulater du kommer med, og kun tiden kan jo vise om det nu kommer til at passe (du har sikkert en anden mening).

    Jeg er enig i, at man kan forudsige de generelle tendenser på boligmarkedet, men styrke og tidspunkt er det praktisk talt umuligt at forudsige. Du argumenterer jo med de generelle økonomiske mekanismer i samfundet, mit argument er blot at det er da meget godt – men den psykologiske side af det er blot mindst lige så vigtig, og den må ikke glemmes. Så hvis tilstrækkeligt mange tror på dine forudsigelser, skal det nok passe. Hvis ikke, så kommer det ikke til at passe (groft sagt). I mange år forudsage økonomerne at nu var toppen nået på boligpriserne, det holdt ikke. Tilsvarende nåede vi den laves mulige arbejdsløshed mange gange, alligevel blev den ved med at falde. Altså – en ting er teori, noget andet er praksis.

    Omkring f.eks. ledighed, så vil jeg lige pointere at vi i forvejen har en meget lav ledighed. Til sammenligning med dine forventninger til 2011 her et par tal:
    Januar 2003: 180920 ledige i Danmark
    Januar 2004: 212874 ledige i Danmark
    Januar 2005: 194179 ledige i Danmark

    Og nu ved jeg ikke om du huskede at stemme til kommunalvalget i november? 🙂 Det er jo kommunerne der fastsætter grundskylden, og der er vist så vidt jeg ved 4 år mellem kommunalvalgene.

    Anyway – du har jo en fin argumentation, her vil jeg til sidst igen lige henvise til undersøgelsen fra Boligøkonomisk Videnscenter der viser at det er da fint nok, men der er kæmpe fejlmarginer selv hos de bedste “eksperter”. Hvis nu jeg påstår at boligpriserne aldrig ændrer sig (det gør jeg dog ikke), vil jeg forudsige det næsten lige så godt som den gennemsnitslige ekspert.

    Vi fulgte i foråret 2009 vores intuition og købte et hus (i Københavnsområdet), det er steget i pris med 25% siden da (uden istandsættelse) hvilket to realkreditinstitutter har været enige i deres vurderinger ved omlægning af lånene. Det er selvfølgelig ikke statistik, men det er virkeligheden 😉

    #150866
    AnonymForfatter

    Først den dag huset er solgt til prisen, finder du ud af om stigningen på 25% siden foråret 2009 er et faktum…

    De 25% er en forventning du, ejendomsmægleren og realkreditten har… ikke en realitet !!

    #150872
    af01Forfatter

    Det har du fuldstændig ret i 😉 Det interessante er, at boligpriserne kan “falde” med 25%, uden at vi som har købt for 8 måneder siden taber penge. Men altså, det er jo et enkelt tilfælde – så der kan selvfølgelig ikke generaliseres ud fra det.

    Du har helt ret i, at jeg vist fik formuleret det forkert der…

    #150894
    AnonymForfatter

    Der er flere fortilfælde på store boligprisfald.

    Må jeg blot minde om
    a) Prisfaldene fra 1929-1935
    b) Prisfaldene i forbindelse med 2. verdenskrig
    c) Prisfaldene (dog kun korte perioder) under oliekriserne
    d) Boligkollapset i perioden 1987-1993

    Vi har i øjeblikket en flexrente på 1,6%, en diskonto på 0,75%.

    Jeg er spændt på at se hvordan en normalisering af diskontoen til 4-5% vil påvirke boligpriserne.

    Eller spændt er egentlig et forkert ord. Jeg ved udemærket hvordan det vil gå.

    PRISFALD, PRISFALD og atter PRISFALD!

    #150906
    jens38Forfatter

    Forstår heller ikke at mange gør det så indviklet,stiger renten med et par procent,vil priserne selvfølgelig falde…
    nogle steder mere end andre steder i landet,de områder hvor arbejdsløsheden er lav,vil prisfaldene ikke være så voldsomme.

    #151014
    AnonymForfatter

    Her lidt læsningen fra nationalbanken om prisudviklingen fra 1980-2006.

    http://www.nationalbanken.dk/C1256BE9004F6416/side/1EE54B2ADEA8BC06C1257169004BF0C4/$file/WP_37_2006.pdf

    Husk inflationen var jo væsentlig højere i 1980’erne.

    (sekundær link hvis ovenstående ikke skulle virke)
    http://www.nationalbanken.dk/C1256BE9004F6416/side/WP_37_2006_eng!opendocument

    #151018
    AnonymForfatter

    Haha. God humor. “boligpriserne ændrer sig aldrig”.

    Gad nu godt de havde taget data med fra før de afdragsfrie lån blev indført – altså før 2003.

    Når boligkøbere kan låne mange flere penge med samme månedlig ydelse siger det sig selv at boligpriserne vil stige i en periode, men spørgsmålet er om der ikke bliver en regning at betale efterfølgende.

    I følge min opfattelse har man gjort værdien danskernes boligmasse kunstigt højere grundet de eksempelvis afdragsfrie lån, hvilket kan være meget godt på den korte bane.

    Men mener faktisk at det er usundt for samfundet på den lange bane fordi nye boligkøbere for sværere ved komme ind på boligmarkedet og i tilfælde af prisfald vil mange boligkøbere der købte på toppen være teknisk insolvente resten af deres liv.

    Hvis den lave rente fortsætter tror jeg vi ser en stabiliseringen af priserne, men tror desværre ligesom Generalen at fremtiden vil bringe prisfald.

    Alternativt kunne være et realt fald, hvis vi fremtiden for en høj inflation. Muligvis en lettere måde for befolkningen at acceptere et prisfald på.

    Men det bliver spændende at se hvad fremtiden bringer.

    #151048
    thsvForfatter

    Renten?
    Den korte rente kan da sagtens stige til 2,5% i F1-rente, uden at det påvirker boligpriserne.
    Men stiger den lange rente til 7% igen, så vil boligpriserne falde ca. 15%.

    Jeg tror personligt på en boligbyrde ca. som i slutningen af 1999, beregnet på Nykredits metode, det svarer faktisk ret godt med priserne i 3. kv. 2009.
    Beregningen tager højde for:
    Løn
    Rente (Pris for finansieringen)
    Skat
    Boligpriser (RKRs kvm-priser)
    Øvrig udvikling af omk. forbundet med boligen og kommunen.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 15 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.