Omlægning af lån / Sikkerhed.
-
Indlæg -
Hej
Vi har pt. følgende belåning i vores hus 1. 5% RD på 1.650.000 og Flekslån® F5K, 4,7300%, på 1.200.000 (3år til rentejustering), begge lån er pt. med afdragsfrihed.
Vi ønsker naturligvis størst mulig sikkerhed, men vil meget gerne begynde at afdrage på lånene.
Jeg har overvejet at omlægge F5 til et F3 med afdrag, men er det overhovedt klogt på nuværende tidspunkt eller er der andre muligheder?
Håber der er nogen der har gode råd.
Mvh
Karsten
Nej,
Hvis I ønsker at få størst mulig sikkerhed så skal I tage et fastforrentet 5% lån med afdrag.
Forventningen er, at den korte og lange rente vil stige indenfor 6-12 måneder, og derfor kan det være en god ide at gå i et fastforrentet lån allerede nu. Dermed har I på sigt mulighed for at opnå en kursgevinst.
Jeg ville ikke omlægge jeres lån lige nu!
5% obl.lånet er fint som det er.
F5 lånets obligationer må stå i en væmmelig høj kurs, da et nyt F3-lån står i en rente på ca. 2,8%, så I opnår nok et kurstab på ca. 5,7 % ved at omlægge det lån nu.
Som det er nu, for I skattefordel af den høje rente på F5-lånet.
Man skal aldrig optage et F5-lån, hvis man planer om at indfri indenfor de første 4 år.Spar istedet sammen og overvej et ekstraordinær afdrag på jeres gæld.
En ide kunne dog være at omlægge F5-lånet til et 4% 20 år, hvis jeres økonomi kan bære det, me jeg ville nok afvente foråret, for at se hvor den lange rente skal hen.
Jeg havde forestillet mig at omlægge til et F3 med afdrag, dvs. jeg F3K det koster ca. 5.500 kr./mdr. inkl. afdrag, dvs. jeg afdrager på lånet og det skal først rentetilpasses om 3 år. (som F5 lånet).
5% obl. lånet på 1.650.000 beholdes umiddelbart som det er.
Jeg er dog ikke den store ekspert, så gode råd er meget velkomne.
Mvh
Karsten
Selvom jeres 5% realkreditlån er afdragsfrit, er lånet forholdsvis sikkert. Jeres friværdi beskyttes her mod rentestigninger, som får kursen til at falde på lånet og gør lånet billigere at indfri. Det er en fordel, fordi huspriserne har en tendens til at falde, når det blive dyrere at låne penge.
Da der stadig er 3 år til rentetilpasningslånets refinansiering er indfrielseskursen garanteret ikke særlig god (over kurs 100).
Måske burde i bare spare omkostningerne til låneomlægningerne og i stedet spare jeres besparelse fra afdragsfriheden op. Om 3 år når rentetilpasningslånet så skal refinansieres kan i evt. bruge opsparingen til delvis indfrielse og så vælge en ny låntype med afdrag (renten vil muligvis være højere men restgælden vil så også være lavere). Ved dette valg bibeholder i også jeres høje rentefradrag de næste 3 år, eftersom i ikke afdrager på lånene, renteudgifterne forbliver uændret.
Det koster kun gebyrer + en restgæld, som er over 70.000 kr højere.
Dit F5-lån har en obl.restgæld som er 1,2 mill/,979 = 1,226 mill.
Disse 4% 2013 obligationer har så en kursværdi på ca. 104,1, altså har de 1,2 mill. en kontantværdi på 1,276 mill.
Ved at omlægge opnår du blot at renteforskellen på dit F5-lån (4,7#%) og det nye F3-lån (ca. 2,7%) bliver til et kontant kurstab (lidt over 6%, da det er 3 år á 2%).
Hertil kommer så konv.omk.
Behold derfor dit F5-lån, og opspar det du ville have afdraget, og omlæg, hvis muligt i 2012, når restløbetiden er under et år, så er kurstabet meget mindre.
Omlægningen vil koste ca. 75.000 + 10.000 kr = 85.000 kr
Sparet rente i 3 år ved 2% forskel er brutto 72.000 eller ca. 48.000 efter skattefordel.
Du/I taber altså 37.000 kr efter skat ved at omlægge fra F5 til F3.Pas på med de inkonvertible lange Flex-lån, da man binder sig til den aftalte rente i 5 år ved et F5-lån, og i 10 år ved et F10-lån.
Er man nervøs for stigende rente bør man istedet vælge fastforrentet lån, eller evt. et lån med renteloft, selv om kursen på disse er ringe.
Hej Alle,
Nu er der gået ca. et halvt år og der er sket en del på de finansielle markeder – er mulighederne anderledes nu?
På forhånd tak, Karsten
Situationen er sådan set blevet endnu dårligere for en omlægning af Flekslånet, da den korte rente er faldet yderligere.
Obl.lånet kan evt. omlægges, når 4% 30 år er kommet højere op i kurs, men det er ikke fordelagtigt endnu.
Jeg vil sige, at 4% lånet nærmer sig en kurs, der er rimelig at konvertere til, hvis man ønsker sikkerhed. Men den må godt lige blive en tak højere som THSV siger!
Hej alle,
Findes der et godt råd på nuværende tidspunkt – inden 31/1.
Jeg har planer om at omlægge 5% obl til 3,5% obl. Kan det betale sig banken oplyser at restgælden øges ca 100000 kr.
På forhånd tak
Ja, men det er magen til det første svar..Bortset fra forventning til rentestigning.
Når du vælger F5 er det for at blive i dit F5, man konverterer ikke F5 ved rentefald.
Sikkerhed koster penge
Der er kun et rigtigt flekslån og det er F1, alt andet er falsk sikkerhed og burde ikke findes på markedet.
Tak for svar – jeg læser det sådan at kursen på 3,5% lånet er attraktiv nu 96,6 og en omlægning af obligationslånet kan betale sig. Vi forventer at have lånet i lang tid.
Hvor langt skal kursen ned for at det ikke kan betale sig?
F5 lånet bibeholdes da det vil være dyrt at komme ud af på nuværende tidspunkt.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.