Dusør til den der hjælper med at få omlagt min lån til bedre rente
-
Indlæg -
Jeg har et udlejningsejendom (patricia villa)i odense i hunderup kvarteret.
Ejendommen er på 240 m2 fordelt over stue-etage og 1.sal. ejendommen er vurderet til 3.7 mill af home for 7 mdr. siden, og af boligfyn til 4 mill. ca. 4 mdr. siden.
Tilbage i 2005, da jeg købte ejendommen for 2.9 mill. havde jeg ikke indtægter nok til at købe huset med en realkredit lån og derfor finansierede jeg det udlukkende med private pantebrev, i det jeg forventede at med tiden vil jeg kunne omlægge lånet og få et mere attraktiv finansiering, men det har endnu ikke lykkeds mig, hvilket meget vel kan skyldes min ringe overtalelsesevner.Så sagen er at jeg betaler ca. 7.5% i rente på de 2.9 mill og lånet er afdragsfrit på 3 af de 4 pantebrev.
opsumering af intægter pr. mdr:
personlige indtægter: 21000 kr. efter skat.
Indtægter ved udlejning: 14800 kr.opsumering af udgifter pr. mdr:
Termin med ovenstående lån:
19000 kr.Hvis i derfor mener i har et kontakt der kan hjælpe mig med at få en mere attraktiv financiering på min ejendom, vil jeg kvitter med en dusør på 12000 kr.
Handelspriserne på erhvervs- og udlejningsejendomme er dykket voldsomt siden du købte.
Enhver forestilling om at du skulle kunne omlægge til en bedre rente er fuldkommen håbløs. Dét kommer ikke til at ske.
Situationen ser nu endda ud til at blive endnu værre, efter at ejendomsbankerne nu er begyndt at sælge ud af de udlejningsejendomme de har oparbejdet på balancen. Dermed bliver markedet oversvømmet af billige ejendomme.
Nu er den jo ikke bygget som en erhverv/udlejningsejendom, men som en herskabelig patriciavilla med charme, og da jeg købte det var det også et privat bolig og jeg har også selv brugt det som min privat bolig, så i sagens natur er den hverken vurderet eller sælges som en udlejningsejendom, i det ulejning sker til bekendte. Jeg vil fra start 2010 også selv bo på 1. sal.
Priserne på parcelhuse ligger mange steder i landet under 2005-niveau, dvs. med mindre du har foretaget en gældsnedbringelse siden købet så er der ikke basis for en låneomlægning på nuværende tidspunkt.
Du må vente til efter 2015 hvor boligpriserne formentlig kommer ind i en mere positiv udvikling.
Frem til 2015 ser jeg ikke mange lyspunkter. Renten er lav, javist, men reservekravene overfor bankerne er under kraftig skærpelse, nedskrivningerne er store, og derfor er bankerne nødt til at føre en meget restriktiv udlånspolitik. Det betyder, at kun folk med god økonomi som opfylde kravet til rådighedsbløb kan låne.
Og jeg der troede, jeg var pessimist. Glemte at nævne at jeg allerede har afvist et bud på 3.5 mill. august måned.
Jeg er rent faktisk realist og optimist.
Boligpriserne er steget langt mere end lønudviklingen og udviklingen i bruttonationalproduktet har kunnet berettige til fra 1993-2007.
Derfor vil vi nu se en periode med boligprisfald eller stagnerende boligpriser. Den historiske erfaring fra tidligere boligkriser er, at der ikke findes noget der hedder en kortvarrig nedtur og hurtig vendig.
Boligkriser plejer som regel at tage en 6-8 år. Hvis vi fastlægger krisens start til 2007 betyder dette, at vi tidligst kan forvente en mærkbar vending på boligmarkedet i 2013. Personligt tror jeg vi skal helt frem til 2015.
Fornuftigt nok, da prisniveauet er 20-30 % over 2005-pris i Odense.
Realistisk salgspris kunne derfor være 3,5-3,8 millioner nu.
Men få en vurdering af ejendommen hos f.eks. RD, måske de vil omlægge dine lån.
Jeg ville nok sige ja til et bud på 3,6 mill. i din situation.
Tak for svaret, jeg ønsker dog ikke at sælge huset, til 2010 vil jeg til at få bygget lejlighed på ca. 80 m2 på loft-etagen, så jeg er kun ud efter en omlægning.
@General Prier
Jeg er ikke tilhænger af dine pessimistiske profetier. Hvad bygger du dine konklusioner på? Tro og mavefornemmelse gør ikke dine påstande mere troværdige. Nu bor personen i Hunderup kvarteret, som ikke ligefrem repræsenterer resten af Danmark. Måske du ikke kender kvarteret? Men det kan sammenlignes med indre Østerbro, Kbh K eller Tuborg havn i København, (relativt i forhold til resten af Odense). Derfor kan du på INGEN måde sætte lighedstegn mellem prisudviklingen i DK generelt og udviklingen i Hunderup. For at ta’ København som eksempel, som jeg kender bedst, der er bolighandlen på ingen måde gået helt i stå. Der handles ret mange boliger i nogle områder for tiden. Finansieringen har aldrig været biligere, hvilket begynder at smitte af på boligmarkedet (i hvert fald i nogle områder af KBH). Derfor ser vi nu en anelse stigning i salgspriserne (jf. Boliga og EDC). Jeg ved ikke om vi har set bunden, men jeg vil mene at sandsynligheden er større for at vi har end vi ikke har. År 2015 er i mine øjne en MEGET pessimistisk holdning.
Hvornår er en krise overstået? Når man er tilbage på samme niveau som udgangspunktet, eller når det begynder at gå bedre igen? Bl.a. Nordea udtaler at ‘krisen’ først er over i 2013, hvilket de bygger på at vi vil være tilbage på 2007 niveau. Min forståelse er at når man har vendt en negativ vækst til nogenlunde positiv vækst, så er man stærkt på vej ud af krisen. Det svarer til at sige at Barcelona fører med 6 point, så taber de 3 kampe i træk og er bagud med 3 point. Skal de så op og føre med 6 point igen før de er ude af krisen? Nej vel? Derfor mener jeg at vi vil se større optimisme på boligmarkedet før 2013, og også blandt bankerne, når de finder ud af at vi kan skabe positiv vækst igen. Hvornår kan jeg ikke sige, men før 2015.
Jeg kan bare sige at de gode cheføkonomer gang på gang har måttet revidere deres prognoser i negativ retning. Gang på gang bliver de overraskede over at de ikke lige vender helt så hurtigt som de tror.
Det vil ske igen. Det er jeg overbevist om.
Problemet er, som nationalbankdirektør, Niels Bernstein påpeger, at gældsætningen blandt de danske boligejere er blevet alt for høj, samtidig med bankernes muligheder for at geare udlånet er blevet reduceret. Samlet set betyder det (ifølge Bernstein) at der er brug for en meget lang periode med konsolidering.
Det er fuldkommen naivt at tro, at man kan opnå en tilpasning på en 2-3 år.
Snart kommer EU med et nyt kapitaldækningsdirektiv CAD-IV, som ikke alene risikerer at hæve bidragssatsen på danske realkreditlån fra 0,5% til 2,5%. Det vil også betyde at bankudlånet stækkes kraftigt.
Lad mig give dig et eksempel på hvordan Danske Bank fx har strammet op overfor et almindeligt par uden børn, der skal låne til køb af bolig.
1. I år 2007 kunne man i danske bank låne baseret på forudsætninger om et 30-årigt fastforrentet lån og et 30-årigt variabelt forrentet lån begge dele med afdrag. Kravet til rådighedsbeløb var dengang 7.000 kr, og dette blev betragtet som en tommelfinger regel, der sagtens kunne afviges, hvis fx en studerende med gode fremtidsudsigter ville købe en ejerlejlighed i en af universitetsbyerne.
2. I efteråret 2007 står det klart at prisfaldene på ejerlejligheder i København fortsætter. Danske Bank indfører nu en hovedregel (som omfatter langt størsteparten af kunderne) om at man ikke kan købe før man har solgt sin bolig. Kun kunder med meget høje rådighedsbeløb og friværdier over 1.000.000 kr får lov til at købe før man har solgt.
3. Finanskrisen byder så ud i 2008 bankerne famler rundt i mørke. Danske Bank hæver først rådighedsbeløbet til 8.500 kr og senere til 9.000 kr. Samtidig skærpede
4. I efteråret 2009 afskaffer Danske Bank helt produktet Prioritetslån (hvor man før kunne få et prioritetslån op til 100% af boligens værdi, kan man nu kun få et prioritets+ lån op til 80% af boligens værdi).
3. Finanskrisen forsætter, og Danske Bank skærpe nu kreditvurderingen yderligere, således at beregningen nu hviler på en forudsætning om at kunden kun kan optage et 20-årigt boliglån i banken med afdrag, og nu hedder det sig, at Danske Bank som udgangspunkt gerne ser at kunden har 5% til udbetaling, ellers vil det afsepjle sig i boligrenten.
4. Foråret 2009. Danske Bank skærper nu yderligere kravet til rådighedsbeløb til 9.500 kr.
5. Efteråret 2009. Danske Bank ændrer i al stilfærdighed kreditloftet på sine meget populære 24-7 konti. Hvor nye kunder før blev tilbudt en kassekredit på op til 100.000 indenfor 24-7 konceptet, nedsættes dette nu til 50.000 kr. Herved skærer man også i kredittilgængeligheden og dermed i danskernes forbrugsmuligheder.
Hvad er det så vi ser her?
Ja for det første er situationen ikke specifik for Danske Bank. Den gælder langt de fleste banker. Rigtig mange banker har fuldkommen droppet prioritetslånene.
Bevilligen af kassekreditter skæres ned, bevillingen af forbrugslån skæres ned, og dermed beskæres den forbrugerdrevne vækst i dansk økonomi.
For det næste ser vi en ganske voldsom skærpelse af kreditvurderingen og dermed begrænsning af danskernes boligkøbsmuligheder. Kreditskærpelsen forsætter og vil (vurderer jeg) nærmest tage til i styrke frem mod udløbet af statsgarantien d. 30 september 2010.
Der er en ubalance mellem udlån og indlån på omkring 500 mia. kr i dansk bankvæsen. Den ubalance skal bringes ned ved at reducere udlånet.
De markant forringede belåningsmuligheder er en stærk medvirkende fakor til at boligpriserne bliver ved med at falde. Det er en lang og smertefuld proces at opnå bedre balance mellem udlånet og indlånet, som vil komme til at tage år.
Dette er hovedbegrundelsen for jeg ikke tror på et quick fix endsige en egentlig bedring inden 2015.
Nå ja, så siger du:
“Jammen finansieringen har aldrig været billigere".
Jeg spørger bare hvilken finansiering?
Førstegangskøbere, som dybest set er dem der driver boligpriserne op og ned, skal kreditgodkendes til fastforrentede lån (som er væsentligt dyrere end de var i 2003-2006). Købsmulighederne påvirkes dermed ikke positivt af den lave flexrente.
Dernæst, så forenter boligøkonomerne i Danske Bank at F1 flexrenten i december 2010 vil ligge tæt på 3,0% og mit gæt er at F1 rente i december 2011 vil ligge over 4,0%. Med andre ord – der er udsigt til en normalisering af renten.
Så henviser du til at der stadig er boligfinansiering.
Ja, selvfølgelig er det det. Der handles masser af boliger hver dag. Det er bare ikke de 75%, som forsat har en indkomst og et rådighedsbeløb så de kan købe den bolig, der driver boligpriserne. Nej det er “marginalerne" der afgør spillet. Det er de sidste 25%, hvis boligkøbsmuligheder bliver væsentligt forringede, som har drevet priserne ned og fortsat medvirker til prisfald eller stagnation.
Jeg udelukker ikke som sådan, at den ultra lave flexrente kan give små kortvarrige boligprisstigninger i visse områder, så som Købehavn. Men fornøjelsen bliver ganske kort. Flexrenterne er på vej op og reallønnen er på vej ned!
De fundamentale problemer er stadig:
– At ledigheden bevæger sig fra niveauet 50.000 til 150-250.000, hvilkt alt andet lige tækker boligkøbekraft ud af markedet.
– At der er udsigt til en yderst svag reallønsudvikling i årene fremover.
– At det store statsunderskud på den anden side af næste valg (senest nov 2011) vil medføre skattestigninger uanset hvilken regering der sidder på magten.
– At det store statsunderskud kan presse kronen og dermed betyde rentestigninger.
– At bankerne ikke har penge at låne ud.
– At nye kapitaldækningsregler (Revideret Basel II og CAD 3) og mere restriktiv regulering nødvendiggør en løbende reduktion af udlånet over en længere årrække.
– At der er udsigt til skærpelser af SDO/SDRO lovgivning, som gør bank- og realkreditbelåning mærkbart dyrere.Jeg ser overhovedet ingen grund til optimisme angående boligpriserne.
Hvornår er en krise overstået? Når man er tilbage på samme niveau som udgangspunktet, eller når det begynder at gå bedre igen? Bl.a. Nordea udtaler at ‘krisen’ først er over i 2013, hvilket de bygger på at vi vil være tilbage på 2007 niveau. Min forståelse er at når man har vendt en negativ vækst til nogenlunde positiv vækst, så er man stærkt på vej ud af krisen. Det svarer til at sige at Barcelona fører med 6 point, så taber de 3 kampe i træk og er bagud med 3 point. Skal de så op og føre med 6 point igen før de er ude af krisen? Nej vel? Derfor mener jeg at vi vil se større optimisme på boligmarkedet før 2013, og også blandt bankerne, når de finder ud af at vi kan skabe positiv vækst igen. Hvornår kan jeg ikke sige, men før 2015.
Lærerigt… tak! 🙂
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.