Boligkøb – Danske Bank vs Nordea
-
Indlæg -
Hej!
Dette indlæg kunne også være placeret i tråden om kundetilfredshed i Danske Bank.
Min kæreste og jeg er blandt dem der nyder godt af den igangværende bolig/finanskrise.
Vi er ikke umiddelbart i fare for at miste vores jobs og vi har ikke en bolig der skal sælges. Tværtimod – nu har vi råd til en bolig der er væsentlig større og bedre end den vi bor til leje i.Tilsammen tjener vi ca. 600.000 kr. før skat (30.000 udbetalt pr. måned efter skat)og vi har forbrugsgæld for ca. 170.000 (kassekreditter og kreditkort).
Vi er sidst i 30erne. Vi er ikke gift og har ingen børn.
Vi har fundet en dejlig villalejlighed i Slagelse til ca. 1.600.000 kr.
Umiddelbart kan dette scenarie godt hænge sammen iflg de forskellige tommelfingerregler:
kontantpris = (3 x årsindtægt) – gæld = (3 x 600.000 kr.) – 170.000 kr. = 1.630.00 kr.
Vi har henvendt os i hhv. Danske Bank og Nordea med vores projekt, og på forhånd forventede vi ikke at blive godkendt til boligkøb – man hører jo så meget om hvor vanskelig situationen på markedet er. Ydermere forventede vi at bankerne ville være forholdsvis enige og at vi generelt ville blive mødt med den samme “surdej" ;-/
MEN vi må sandelig love for at vi kom på andre tanker!
Det var en verden til forskel på Danske Bank og Nordea. Vi blev negativt overrasket over Danske Bank og positivt overrasket over Nordea. Danske Bank virkede overhovedet ikke somom de er bevidste om at de agerer på et marked hvor der (burde være) kamp om kunderne. Udover at sagsbehandlingen var langsom og uengageret var selve budgetberegningen behæftet med fejl på flere tusinde kroner pr måned. – det virkede egentlig ikke somom rådgiverne i Danske Bank havde flair for økonomi og almindelig talbehandling!! Alt-i-alt kom banken frem til at vi ved et køb for 1.6mill ville gå 6000 kr ned i månedligt rådighedsbeløb !!. Vores egen udregninger giver derimod en nedgang på ca. 2000 kr. Konklusionen var at Danske Bank ikke ville hjælpe os. (vi var selv sprunget fra på baggrund af deres fejlagtige beregninger).
Så prøvede vi hos Nordea og her så det helt anderledes ud. For det første fik vi bekræftet vores egen “hovedregning" af vores økonomi. Der var fint råd til at vi kunne købe lejligheder til 1.6mill. Vi blev presenteret for indtil flere lånemuligheder med kortsigtede og langsigtede konsekvenser og muligheder.
Vi valgte selvfølgelig Nordea – og de valgte os.
Vores dumme forbrugslån og kassekreditter blev konverteret til et lån på 170.000 kr.som skal afdrages med 4000 kr pr måned i mellemtiden er realkreditlånet afdragsfrit.Det korte af det lange er egentligt: Hvad sker der for Danske Bank? Det er da fair nok at bankerne kan have forskellige kreditpolitikker og de kan vurdere personer forskelligt. Men når det drejer sig om hårde facts såsom tal og budgetter så skal alle banker vel komme frem til de samme resultater?!
Hvad i alverden har Danske Bank ud af at vi nu skal lægge alle vores renter og gebyrer i Nordea istedet for??
Det skal nævnes at det hele udspillede sig i sommers FØR Danske Bank besluttede sig for at de ikke vil behandle deres kunder arrogant mere.
Vi overtage lejligheden en af de nærmeste dage…. og det er slut med Danske Bank
Jeg kan godt forstå I ud fra en personlig betragtnign har valgt Nordea frem for Danske Bank.
Hvis jeg skal give et godt bud på hvorfor I fik afslag i Danske Bank, så er det, at I som familie giver en enestående stor belastning af bankens risikovægtede aktiver.
Hvorfor nu det?
Med en brugsgæld på 170.000 og forventede handsomkostninger, flytteomkostninger samt kurstab, så er i med lethed insolvente med 270.000 fra dag 1.
Det er temmelig meget, hvis vi lægger tilgrund at Jyske Bank, og deres dygtige cheføkonom, Niels Rønholdt, får ret i at boligmarkedet rent faktisk vil falde yderligere med 10-15% frem mod udgangen af 2010.
Jeg tror dette er forklaringen på Danske Bank anlægger en meget forsigtig vurdering af jeres rådighedsbeløb.
Årsagen til Danske Bank når frem til et mere konservativt bud på hvad I kan sidde for (og nedgangen i jeres rådighedsbeløb) det er også, at Danske Bank i sin standardberegning kalkulerer med boliglånet til restfinansieringen tilbagebetales over 20 år. Hvis Danske Bank fx har indregnet at de 170.000 tilbagebetales over 5% mens de 20% restfinansiering tilbagebetales over 20 år, mens Nordea har lagt restfinansieringen og forbrugsgælden sammen i et samlet 30-årigt lån, så bliver der netop en kæmpe forskel i rådighedsbeløbet.
Helt objektivt kan man konstatere, at hvis boligpriserne falder yderliger 15% og I pludselig står overfor en skilsmisse eller en af jer mister arbejdet, jammen så står I en yderst stårbar situation. I den sitiation har Nordea en betydelig tabsrisiko.
Slutteligt synes jeg lige retfærdigvis at jeg vil give den mest plausible forklaring på forskellene.
– Nordea har et ønske om at vokse på privatkundemarkedet i Danmark, fordi man netop står svagest her. Det giver Nordea en bedre balance mellem eksponering i Norge, Sverige, Finland etc.
– Danske Bank er helt modsat overeksponeret mod markedet i Danmark, mens man gerne vil have noget mere forretning i især Norge og Sverige. Derfor er Danske Bank mere agressiv på disse markeder, mens man holder sig lidt mere tilbage i Danmark og formentlig lader markedsandelene sive lidt, gennem en stram udlånspolitik.Konklusion: Jeg tror du har helt ret i der er visse reelle forskelle mellem Danske Bank og Nordea’s kreditpolitk i øjeblikket. Danske Bank er mere forsigtig, men bemærk, at tingene relativt hurtigt kan vende.
Alene de tab Nordea lige nu risikerer i Baltikum kan føre til en nedbremsning i udlånspolitikken. Derudover er der nu rygter om at Nordea fusionerer med Swedbank og Sampoforsikring, således banken bliver til en af europas absolut største banker.
Når der nu var så stor forskel på vurderingen af, om i kunne købe hus, ville jeg måske lige have givet Danske Bank en mulighed for at forsvare deres resultat eller spurgt en 3. bank til råds. Danske Bank kender jer måske bedre end Nordea og et nej er ikke nødvendigvis lig med dårlig rådgivning.
Nu starter i ud med at have en negativ formue på 200-300tkr. og store økonomiske forpligtigelser. Hvis jeres økonomi kører skævt på et tidspunkt eller i skulle blive uvenner med Nordea, er i stort set stavnsbundet til Nordea, da i ikke har mange livliner (negativ formue, stort forbrugslån, udnytter allerede afdragsfrihed, har ingen udbetaling osv., men dog jeres gode lønninger).
Det er sandt, at der er stor forskel på kreditvurderingen i de danske banker og nogle kunder (som kan være ganske udmærkede, som i måske også er) har endda brug for de banker, som vil løbe den ekstra chance, så drømmen kan opfyldes eller økonomien kan reddes.
Et NEJ er bestemt ikke altid skidt. Tværtimod!
Jeg kender et ungt par som i dag ville ønske, at den lokale Sparekasse aldrig havde kreditgodkendt dem til et køb over 2.000.000. Efter de har fået et barn (hvad der er forudsigeligt for et ungt par) har de enormt svært ved at klare sig for deres rådighedsbeløb.
Situationen var den samme som jeres. Danske Bank sagde nej med henvisning til rådighedsbeløbet blev for lille, og så skiftede de til den lokale Sparekasse, som gladeligt ville låne ud til huset over ovenikøbet låne dem 150.000 til en ny bil.
Et nej på et realistisk grundlag kan faktisk være familieøkonomiens redning.
da jeg købte min første bil blev det en ny ford. Hvorfor? hos Ford var der en sælger som to mig seriøst og behandlede mig med respekt.
Jeg kan ikke ud fra det forelagte vurdere om danske bank to fejl eller nordea to fejl, men jeg føler mig på sikker grund når jeg siger at i mødte en bedre sælger hos Nordea ind hos danske bank.
Hvis der er nogen der har løst til at stegle over at jeg kalder en bank rådgiver for en sælger så læs lidt aviser.
Personligt er jeg ikke så siker på at i er insolvente fra dag et eller hvor slemt det er for jer og banken. Det afhænger jo f.eks. af hvormeget huset allerede er faldet i værdi og banken har jo nok også taget en vurdering på jeres job, uddannelse og jer som personer,(i hæfter jo for gælden begge to) men et lille råd fra en forsigtigt per. Se at få banket det dyre lån af og lev et par år med livremmen spændt ind. I skal vel forhåbneligt også på et eller andet tidspunkt have udvidet hustandenden.
Som sagt tillykke med jeres valg og held og lykke med det.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.