F3 eller F1? – regner med at sælge om 2 år.

  • This topic has 3 stemmer and 10 svar.
Viser 11 indlæg - 1 til 11 (af 11 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #90329
    Anonym

    Hej
    Jeg skal ligesom så mange andre have rentesat mit flexlån her til december. pt har jeg et f5 lån på 650000 kr i RD. Eftersom jeg regner med at sælge om ca 2 år vil jeg skifte til enten f1 eller f3. Så vidt jeg har forstået er renten naturligt lavere på et f1 lån og kursen rimeligt stabil, men der er så mulighed for at 2011 blver ét år med en noget højere rente? Et f3 sikrer renten i hele den periode jeg har lejligheden, men tilgengæld er der noget med større svingninger på kursen, som kan gøre lånet dyrere at indfri?
    Jeg har lidt svært ved at forstå det med kursen på lånene(obligationerne)!?
    Hvad skal jeg vælge?

    #144708
    Anonym

    I dit tilfælde kunne et 3-årrigt rentetilpasninslån godt være en god mulighed, når du har tænkt dig at sælge og du vil være tryg. Med F3 får du den lave rente + den kendte ydelse og så behøver du ikke spekulere mere på det.

    Men gratis er det ikke.

    Omkring refinansieringen kan du få et F1 til kurs 99,99 og et F3 til kurs 98,703 (aktuelle priser på http://www.rd.dk). Den lavere kurs på F3 lånet giver et kurstab ved optagelsen på ca. 8.500. Altså betaler du også her en pris for den ekstra sikkerhed.

    Du betaler også en anelse mere for F3, da renten pt. på F3 er 2,63% og på F1 2,04%. Det svarer til en merydelse på 3.500-4.000 kr. det 1. år. Det næste år vil den nye rente på F1 vise, om du har en merydelse eller en besparelse. Renten i år 2 skal stige min. 2-2,5 %, før du får en besparelse ud i forhold til kurstabet og merydelsen i år 1.

    Omkring indfrielsen kan du indfri rentetilpasningslån til kurs 100 ved refinansieringen, men når du sælger, er det ikke lige sikkert, at du kan få det til at passe ind med hverken F1 eller F3. I stedet skal du betale den kurs, som er på F1 eller F3 lånet. Som regel bliver kursen ikke meget højere end 100 pga. den korte løbetid, men F3 kan være en smule dyrere ved indfrielsen.

    Rent omkostningsmæssigt er F3 måske lidt dyr, men du ved hvad du har og du må ikke glemme, at besparelsen stadig er væsentlig højere end ved det traditionelle fastforrentede obligationslån.

    #144710
    thsv

    Sludder!
    Der er intet kurstab ved Flex-lån, som jo er kontantlån.
    Det er jo netop den lavere kurs, der gør at renten er højere på F3 er højere end F1.
    Kontantbeløbet er jo det samme, den eneste ulempe (udover den højere rente) er hvis lånet skal indfries om 2 år (ved salget), da man har bundet sig til en rente for 2012 osse.
    Har du en tidshorisont på ca. 2 år bør du derfor vælge F2-lån istedet.
    Så vil kursen i efteråeret 2011 være meget tæt på 100, når lånet skal indfris.

    #144714
    Anonym

    Tak for svarene!

    Der er godt nok en hel del ved det her, jeg har svært ved at forstå, så beklager hvis jeg spørger dumt.

    Det jeg “frygter”, er at selv om jeg sparer noget ved at tage den sikre f3 og derved undgår at blive ramt af en eventuel rentestigning om et år, vil det blive slugt, når jeg indfrier lånet muligvis til en høj(?) kurs.
    Hvor meget kan man forestille sig at renten skal stige før at et f1 lån ikke kan betale sig?

    Findes der f2-lån i RD??

    Igen tak for svarene!

    #144716
    Anonym

    Har lige selv været inde på rd.dk og kan godt se at der er en F2. Det lyder som en god idé!… når det nu netop er en to-årig periode, jeg regner med at have boligen i. Undrer mig over at min bankmand ikke har fortalt mig om f2, når han kender min situation.

    #144720
    thsv

    Ja da.

    http://www.rd.dk/aktuellepriserprivatlff

    Faktisk er den kurs for f1 du opgiver kun gældende for et nyt lån, der refinansieres i dec. 2009!
    Renten nævnt som F2 i ovenstående link er faktsik den F1-obligation, der skal sælges ved den kommende refinansiering.
    Og F3-renten er den forventede rente for F2 ved refinansiering.

    Et Nyt F2-lån hos RD der optages nu, har kun en løbetid på 15 måneder, og skal refinansieres i dec. 2010.

    F3-lånet er en fordel hvis den korte rente stiger, da værdien af obligationerne bag ved lånet så falder.
    Forestiller vi os en rente på 3,0% på F3, det er kurs 97,2 og en F1-rente om 2 år på 4% vil kursen på 2% obligationen være 98,07, mens din restgæld vil være nedskrevet svarende til kurs ca. 99,07 (den ene 1 % i højere rente vil blive din gevinst ved at have låst renten for 2012).
    Værre er derfor situtionen med uændret kort rente, således at obligationen skal indløses til kurs 100, så taber du 1 % i kurstab.

    Ved de nuværende rentesatser kan man sige, at man ved valg af F3 satser på at følgende F1-renter er gode:
    2010 2,1%
    2011 3,1%
    2012 4,1%
    Renten bliver dog spredt ud på de enkelte år som 3,1% pr. år.

    #144730
    Anonym

    @thsv
    har f2 kun en løbetid på 15 måneder? Jeg “fornyer” vel først mit lån til december? Hvordan kan det være?
    Vil det sige at et f3 lån ikke løber 36 måneder?… eller hænger det ikke sammen på den måde?
    Hvis vi forestiller os at jeg sælger lejligheden oktober 2011, hvad tror du så vil være smartest at vælge?

    Jeg har iøvrigt tænkt mig at undlade at få fastsat renten, da der på trods af at RD lover noget andet i reklamer, så kommer en ekstra månedlig afgift på lånet, som jeg tror vil æde en eventuel besparelse. Kender du/i til det? og er mine tanker fornuftige nok?

    Igen tak!

    #144762
    thsv

    Et F2-lån i kurstabellen hos RD skal refinansieres dec. 2010 (år1 = 2009).

    Omlægger du til F3-lån ved refinansiering vil det have en løbetid på 36 måneder, men optaget i løbet af et år vil det have 25-36 måneder til første refinansiering.

    Ved et salg i efteråret 2011, bør du vælge et lån, der står foran en refinansiering, altså et F2-lån.

    Forventede rentesatser (fremskrevet fra de gældende kurser) lige nu er jo:
    F1 = 2,1%
    F2 = 2,6%
    F3 = 3,1%
    Disse rentesatser kun, hvis der ikke bliver samme turbulens som sidste års auktion.

    Ved at vælge F2 sparer du på ydelsen (renten) her og nu i forhold til F3, og du slipper for en højere kurs ved indfrielse end lånet er nedskrevet til.
    Et F3-lån på en mill. vil have en obl.restgæld på ca. 1.014.000 kr i oktober 2011 (5 terminer til udløb), og vil altså medføre et kurstab i denne størrelsesorden.
    Tilsvarende vil F2-lån obl.restgæld være på 1.001.500 kr, da der kun er en termin tilbage.

    F1-Renten du kan låse til for 2010 er vel 2,4% lige nu, så det koster ca. 2.000 kr netto at låse pr. lånt million.

    #144812
    Anonym

    Betyder det at, selvom f2-lånet skal refinansieres, er renten låst i en to årig periode?
    Hvad betyder det egentlig for mig at det bliver refinaniseret dec 2010? Det er jo et helt år inden jeg skal sælge!? Hvis lånet igen bliver rentesat der, kommer jeg jo til at sælge lejligheden efter ét år af den nye periode… Så er det vel bedre med et f1??
    Du kan nok høre at jeg er lidt forvirret!
    Tak for tålmodigheden!

    #144814
    thsv

    Mama-mia!

    Du vil jo blot ændre refinansieringsfrekvens på dit lån, mod et gebyr på 500 kr.
    Det vil sige, at F2-status refinansieres i dec. 2009 og renten er låst til 1/1-2012!
    Ny refinansiering i dec. 2011!
    At omlægge lånet nu koster jo dyrt i konverteringsgebyr. Indfri gammelt lån og optagelse + tinglysning af lånet på ny.

    #144816
    Anonym

    Beklager;-)
    Tak for for forklaringen!
    Jeg overvejer ikke at omlægge lån!…

    Så går jeg med et F2!

    Mange tak forhjælpen!!

Viser 11 indlæg - 1 til 11 (af 11 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.