Førstegangskøber: afrdragsfrihed og kurssikring eller ej?

  • This topic has 8 stemmer and 24 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 25 i alt)
  • Habanero
    Forfatter
    Indlæg
  • #90133
    Habanero

    Hej med jer,

    Min kæreste og jeg har lige fået købsaftalen på plads på vores første hus, som vi skal overtage i december. Nu mangler vi bare at slå os helt fast på financieringen.

    Vi føler en enorm usikkerhed omkring, hvilket obligationslån (5% med eller uden afrag) vi skal hoppe på – og hvornår. Vores bank er ikke klar nok i mæglet når det kommer til anbefalinger, hvilket nok hænger sammen med, at de ballancerer imellem sælger-rollen og rådgiver-rollen. Sådan føler vi det i hvert fald.

    Det der ligger fast nu er:

    – Vi skal låne ca. 1.950.000 via et 5% obligationslån over 30 år. (Totalkredit)
    – Vi skal låne ca. 400.000 til en rente på 8,75%
    – Vi overtager huset til december

    Vores usikkerhed går på følgende spørgsmål:

    – Er det (altid) økonomisk fornuftigt at vælge 10 års afdragsfrihed, når den “sparrede” ydelse skydes over i boliglånet i stedet? – også når man tænker kurserne ind. Pt. er kursen på afdragsfrie lån kun 95.53, mens den er 97,38 på standardlånet. Vores bankrådgiver kan/vil ikke give svaret.

    – Da vi først overtager huset til december vil en kurssikring på grund af den lange løbetid koste et fradrag i kursen på 1.5 %. Det vil betyde at vores banklån vil stige med ca. 30.000, hvilket vi ikke er meget for. Er det for risikabelt at droppe kurssikringen for at enten reducere fradraget på 1.5 eller satse på at kurserne stiger? Det afdragsfrie lån vil jo falde ned i kurs 94 med en kurssikring nu.

    Vi håber, at nogle kan hjælpe med en anbefaling.

    #141330
    Anonym

    I jeres tilfælde er der absolut ingen tvivl.

    Tag et realkreditlån med 10 års afdragsfrihed og afdrag jeres horibelt dyre boliglån i banken hurtigt (helst over 10 år).

    Bankerne tager efterhånden nogle grimme ågerrenter for at låne det yderste af boligen med et boliglån. Nordea kræver nu 9,5% på boliglån (med sikkerhed i 80-100% af boligen). Jeg har hørt tilsvarende tal for Danske Bank.

    Men det er da klart jeres bank foretrækker I afdrager på det “billige realkreditlån” først mens I ikke afdrager ret hurtigt på jeres boliglån med ågerrenter.

    Dette er bare ikke i jeres interesse, og derfor taler jeres bank med uld i mund!

    #141332
    Anonym

    For nu også lige at svare på det med kursen,

    Ja, det ændrer ikke det grundlæggende billiede at der er et par basispoint mellem kurserne.

    Forskellen mellem 8,75% og 5,6% (obligationsrente + bidrag) er så stor at kursen i sammenligning bliver marginal.

    #141334
    Habanero

    Mange tak for svaret, General.

    Det er sjovt, at man skal gå disse veje for at få en nogenlunde klar anbefaling. 🙂

    Har du en holdning til det at kurssikre det afdragsfrie oblikationlån. En kurssikring nu vil betyde at vi får det afdragsfrie lån til kurs (95,85 – 1,5) 94,35. Man hører jo folk sige, at man aldrig skal låne til en kurs under 95.

    Alternativet er at vente til senest ultimo november og håbe på at kursen ligger mere fornuftigt.

    Igen, tusind tak for hjælpen.

    #141336
    Anonym

    Nu er der jo en grund til bankerne er så vilde med at kurssikre. Det er et af deres mest profitable produkter!

    Personligt foretrækker jeg at bære risikoen selv, men beslutningen om at lade være med at kurssikre er naturligvis meget individuel. Er der luft nok i privatøkonomien til at håndtere et eventuelt kursskred? Hvad er dine risiko-præferencer?

    I langt de fleste tilfælde flytter kurserne sig ikke voldsomt meget, men der har dog været nogle ganske få eksempler på ekstreme kursskred, så som:
    – under finanskrisen sidste efterår, hvor interbankmarkedet brød sammen.
    – asienkrisen i 1998
    – da EMS’en brød sammen
    – da danskerne stemte nej til euroen i 1992

    Disse ekstrem-situationer, hvor forsikringen kommer til sin ret, forekommer kun hvert 5. eller 10. år.

    Personligt er min vurdering (som er helt på linie med Danske Banks renteprognose) at der ikke vil ske ret på rentefronten de næste 12 måneder.

    Omvendt tror jeg renten kommer til at gå mere eller mindre skråt opad fra omkring julen 2010. Mit gæt er, at vi vil se en F1 rente over 5%, måske endda over 6%, inden 2013.

    #141342
    HalliHallo

    Hvorfor vil Jeres bankmand ikke give Jer svar på om det økonomisk fordelagtigt at optage et lån med 10 års-afdragsfrihed?

    Har I spurgt direkte og hvilket svar har I fået på Jeres henvendelse?

    Svaret er egentlig soleklart, ligesom I virker til at særdeles god forstand på tingene, herunder Jeres økonomi.

    #141368
    Habanero

    Ja, vores bankmand prioriterer tilsyneladende egne interesser højere end vores, hvilket man ikke kan klantre ham for. Jeg håbede bare, at han ville være bedre til at skjule det.

    Vi har spurgt direkte – flere gange – og på intet tidspunkt har vores bankmand anbefalet det afdragsfrie lån for at betale af på bankgælden. Svaret gik fra et “Njae, det er svært at sige, om det er fornuftigt” til et “Det er måske en fordel for jer”. Der gik dage før han endte i sidste svar.

    Et bankskifte ligger nok ikke så langt ude i fremtiden 🙂

    #141372
    HalliHallo

    Ja, i et kapitalistisk samfund er det en fordel at kunne tænke selv.

    At banken altid kun tænker på sig selv og dermed kun vil tjene penge er jeg meget i tvivl om, da de jo også skal tænke lidt på deres rygte m.v., kundetilfredshed m.v.

    Men der jo forskellige opfattelser af sådanne udsagn og det er også godt det er sådan…

    #141378
    thsv

    http://www.boligdebatten.dk/finansiering/6323-afdragsfrihed-eller-ej-kursikring-eller-ej.html

    Se mit svar på BoligDebatten!
    Skift til Nordea, og få boliglånet til 5,7% i rente istedet!

    #141380
    Anonym

    THSV, du har jo nærmest en Nordea-besættelse.

    Er du overhovedet sikker på man kan få lånet til 5,7%, med udgangspunkt i sikkerhed på de yderste 80-100% ?

    Jeg var inde at kigge på Nordeas hjemmeside (og det er da muligt jeg er blind), men jeg kunne kun se:
    a) Et Nordea boliglån til 9,5% i rente.
    b) Nordea SDO-Prioritet med sikkerhed indenfor de første 70 eller 80% til 3,35%

    Tilsyneladende reklamerer de ikke meget med belåning af yderlige sikkerheder til den ultra lave rente på 5,7% (hvilket jeg egentlig godt kan forstå).

    Har du et link til Nordea Prioritet 5,7%, hvoraf det samtidig fremgår at lånet ydes til den yderste sikkerhed, dvs. 80% til “what ever”.

    #141382
    HalliHallo

    Jeg har også lige været inde på Nordes prisliste og syntes at den virker nok så uoverskueligt.

    Jeg forstår det sådan at man kan få et NordeaPrioritetlån til 5,70% som fordelskunde+ (er vel kun indtil 80% sikkerhed) og at boliglån koster 7,25% indtil 80% sikkerhed og 9,50% derover.

    Så hvor står det oplyst at man kan låne fra 80-100% ved boligkøb til den samme relavtive gunstige rente på 5,7%? Og som et NordeaPrioritetslån.

    Men måske du bedre kan tyde deres prisliste, thvs?

    #141388
    Anonym

    Jeg har i stedet ringet til Nordea,

    Som sådan er den god nok.

    Man kan få et boligprioritetslån med sikkerhed i de yderste 80-110% til en rente på 5,7%.

    Man kan så spørger sig selv om hvorfor banken samtidig udbyder boliglån til 9,5%? Det giver jo ingen mening. Man skal da være mere end almindelig ubegavet, hvis man foretrækker at betale 9,5% frem for 5,7% på et lån der ovenikøbet er mindre fleksibelt end et boligprioritetslån.

    Man kan også spørger sig selv om hvor Nordea stort set er den eneste på markedet, der tilbyder så billige lån til den yderste (og mere risikable finansiering).

    Danske Bank tilbyder meget billige boligprioritetslån til de inderste 80%, men ikke til lån derudover.

    De fleste andre banker har skrottet boligprioritetslånene totalt, fordi de mangler penge.

    #141392
    HalliHallo

    Det er med garanti også kun særdeles gode kunder, der vil kunne få et lån til denne favorable rentesats. Altså kunder hvor de på forhånd kan se at de er velslåede og sidder i gode sikre stillinger, så tab stort set er umuligt.

    Nordea hævder selv de har vundet markesandele siden krisen starten, og dette gode tilbud kan da være en medvirkende årsag til lokke gode kunder ind i butikken.

    #141396
    Anonym

    Jeps,

    Jeg har også en kraftigt mistanke om dette lån ikke kan opnås af almindelige førstegangskøbere der skal belån 100-110% og som måske kun lige ligger et par tusinde kroner over rådighedsbeløbdsgrænsen.

    #141402
    thsv

    Har altså hørt om flere på Boligdebatten, der er kommet til Nordea som nye kunder, og har fået den boligkøbsprioritet.
    Fordel+ kunde bliver du nærmest automatisk som boligejer, men ulempen er jo, at dit realkreditlån så osse skal være i Nordea Kredit.

    For øvrigt er det bankernes rente på de boliglån der er for høj, standardrenten burde være max. 7,5% (lig med eff. rente på 5% obl.lån incl. bidrag og stiftelsesomk. + 1,5%), jvf. formuleringen om standardfinansiering i mange salgsopstillinger.

    Eik bank tilbyder for øvrigt deres boliglån 80-95% til 6,6% for tiden.

    Link til Nordeas lån:
    http://www.nordea.dk/Privat/Bolig/K%c3%b8b%2baf%2bbolig/Nordea%2bPrioritet%2bBoligk%c3%b8b/823202.html

    Men enig i, at Nordeas hjemmeside er meget uoverskuelig, og de reklamerer ikke direkte for dette fantastiske produkt.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 25 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.