Omlægning af lån i Andelsbolig -fra 2 til 1 ejer.
-
Indlæg -
Hej allesammen..
Lige helt kort, så har vi en Andelsbolig på 90 m2 på vesterbro, men flytter fra hinanden. -Derfor skal lånet overtages af den ene ejer (mig)..
Købspris (15 mdr siden) 1.300.000.
Andelspris nu : 1.170.000..
-Der betales pt. 7.250 kr. af på 30 års lånet (hovedstol 1.100.000)
-vi har kassekredit på minus 210.000 af ialt 275.000).Landet ligger sådan at jeg skal overtage hele lånet, og nr.2 ejer skal have ca. 50.000 ved fraflytning.
Min faste løn-udbetaling var indtil 2 mdr. siden 21.300 kr.
Nu er min udbetalte løn steget til 25.300 kr. om måneden (med det højere fradrag).
-Når alle faste udgifter (uden lån) er betalt (også min a-kasse + fagforening) og talt sammen er de på gennemsnit 9400 kr. -med lånet oveni er det ialt 16650 Kr.
Mit overskud til mig selv er altså 8650,. om måneden.
Før min lønforhøjelse og med to andelshavere var mit overskud til mig selv 11.000..(men med et samlet overskud for os begge på 18.000)
-Da vi kontaktede banken, fik vi at vide at lånet i givet fald ville blive lavet om til 20år med et fast afdrag på ca 3000 kr. mere om måneden.. (10250)
-Det betyder at jeg i givet fald kun har 5650 kr. til mig selv, og så var det at jeg ville se mig om efter et billigere lån, eller ihvertfald et magen til det eksisterende, over 30 år.
Problemet er selvfølgelig at andelen er faldet ca. 10 % og derfor ville jeg høre om der var nogen derude, der havde et godt tip,
-evt med lån i andel, og så fx. kautionering af de sidste 180.000 kr. eller hvad ??
På forhånd tak..
Jeg forstår ikke, hvorfor nr. 2 skal have 50.000 kr i hånden?
Andelens værdi er nu 1.170.000!
Jeres gæld er 1.100.000 + 210.000 = 1.310.000 (minus et lille afdrag på andelslånet).
Jeres samlede formue er derfor på minus 140.000 kr, så hvis du skal betale de 50.000 kr efterlader det dig 120.000 kr i minus, mens din ex-kæreste for 120.000 kr i overskud.
Reelt set burde din Ex-sambo gå derfra med et tab/gæld på mindst 70.000 kr.Og kan andelen reelt sælges for de 1,17 mill. i det nuværende marked?
Er en realistisk salgspris på f.eks. 1.000.000 kr er jeres samlede gæld jo på 310.000 kr eller minus 155.000 kr til hver.
Jeg ville få en vurdering af en ejd.mægler med henblik på et hurtigt salg, og så udregne jeres gælds-andel udfra denne pris.
Kan godt forstå at banken vil have øget afdrag, når deres lån ikke mere er indenfor 80% af andelens værdi.
Jeg tror egentlig godt, du kan godkendes alene, problemet er jo bare den kassekredit, som I formentligt begge hæfter for.
Du har ikke nogle forældre, der istedet for kaution kan låne dig ca. 200.000 kr som familielån?
nr. 2 skal have 50.000 i hånden fordi hun lagde 200.000 kr. kontant..
-men har brugt 85.000 af kassekreditten -og mistet 65.000 i vurderingen..(af ialt 130.000)
-Men er det muligt at låne de sidste penge (180.000) billigere med sikkerhed (kaution) ?
Mit råd ville være – at sætte lejligheden til salg – for at se hvilke bud I kan opnå.
Du binder dig alt for hårdt – hvis du skal overtage lejligheden med din indkomst.
Andelsboliger omtales p.t. med et forventet prisfald på ca. 20% i dagspressen.
Det er vel ikke at sætte sig for hårdt, -når jeg har ca. 8500,- om måneden når alt er betalt ?
-Det er 2500 mindre end før (takket være lønstigning fra 32000 til 40000 om måneden før skat..
Hvad er bankernes grænse for hvad man skal havetil sig selv, efter alle regninger er betalt ?
Hvis andelsboligpriserne er på vej til at falde 20% – så betaler du jo 10% for meget i denne sag. Banken vil måske betrage dig som insolvent – og stramme grebet.
OK – tænk over det.
Ja,når solen skinner kan man altid låne en paraply, men når det endelig regner…..
Andelskronen er lige sat 10% ned for 2 mdr. siden.. -Efter fornyelse af facade, og tag samt diverse..
-Jeg ved ikke hvor tal på et fald på yderligere 20% kommer fra.. -Generalt har priserne her på Vesterbro kun faldet ca 10 %.. (mod fx. 40% på Frederiksberg)..
Iflg. dagspressen forventer man øretæver til sælgere af andelsboliger – og derfor anbefaler jeg – at I udbyder lejligheden til salg for at få nogle bud.
se artikel fra JP:
http://epn.dk/brancher/finans/realkredit/article1510181.ece
Men nu er den artikel helt fra sidste år.. (11.11.08)
-Og faldet på 10 % er jo allerede sket, for 2 måneder siden..
Desuden en andelskronen på 13.000 pr. m2 -og gennemsnittet i København er over 16.000.. -Så det er jo ikke fordi lejligheden, er ‘pumpet kunstigt op’..
-I forhold er tilsvarende lejligheder -på samme gade som jeg, -bare lige overfor på OVER 20.000 pr. m2 !.. -Men de bliver selvfølgelig heller ikke solgt..
Selve vurderingen af værdien/salgspris får du jo bedst ved at spørge 2-3 ejendomsmæglere.
Markedet for andelslejligheder er negativt – så der er lang liggetid.
Med bankens øjne – så er der en pæn risiko for, at gælden ikke kan dækkes ind ved et salg.
Jeres lejlighed er måske pengene værd – men jeg tvivler.
Krisen er desværre ikke slut.
Du får lige link – til omtalen af 20% fald på andelboliger:
http://www.dinepenge.dk/bolig/artikel/andelspriser-skal-hovles-femtedel-ned
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.