Tvivl om andel eller ejer

  • This topic has 6 stemmer and 15 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 16 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #90095
    Anonym

    Jeg har kig på 2 næsten identiske boliger, som begge er ca. 85 m2 og opført i 2007. De ligger det samme sted, hvor der er en god blanding af ejer- og andels-lejligheder.

    Andel: Pris: 420.000 – Boligafgift: 7576,-
    Ejer: Pris: 1.995.000

    Jeg har planer om, at bog der 5-10 år.

    Har 150.000 kontant til købet.

    Hvad skal jeg gå efter og hvorfor?

    På forhånd tak.

    #140828
    HalliHallo

    Det kan man ikke sige noget om ud fra dine sparsomme oplysninger.

    Som hovedregel vil det være billigere at bo i andelsbolig, da der ikke opkræves ejdendomsværdiskat, der vel for din bolig løber op i 13-15000 kr. årligt.

    Mon ikke du er bedst tjent med at gå i banken og få foretaget en beregning ud fra salgsopstillingerne, og husk at få årsregnskabet med fra andelsboligforeningen, hvor financieringen jo fremgår.

    #140832
    HalliHallo

    Tilføjelse: Hvis du kun skal have ejendommen i så kort tid, vil det sikkert været en fordel at købe din bolig som en ejerlejlighed, da du der er sikker på at du kan fratrække renterne på selvangivelsen, ligesom prisene sikkert er faldet mest her.

    Renterne på de faste lån andelsboligenforeningen kan mig bekendt ikke trækkes fra nogen steder med mindre de er udstedt på de enkelte beboere, hvilket de sikkert er, selvom der er kommet nye regler her sidste år.

    Lad os antage at der ikke er lån i andelsforeningen og du betaler din ejerlejlighed kontant, så vil det altid være billigere at købe en andelsbolig, da den oftest heller ikke er så højt prissat som ejerbolig.

    #140840
    thsv

    Jeg ville ikke købe en så ny lejlighed, medmindre min plan var at bo der for ever!
    Der vil helt sikkert være et tab på sådanne boliger, når de skal sælges, og er ca. 10 år gamle.
    Det lave indskud ved andelen er dog tillokkende, men det er jo osse en relativ høj mdl. boligafgift. Umiddelbart tror jeg, at andelen vil være billigst at bo i (mest pga. den manglende ejd.værdiskat), men osse vil være sværere at sælge igen.
    Ejerboligen skal nok nedsættes ca. 300.000 kr for at være et fornuftigt køb.
    Det lyder som om det er Islands Brygge, du kigger på?

    #140842
    Anonym

    Uden at have set regnskabet vil jeg vurdere, at andelsboligen virker dyr grundet den store boligafgift. Det må være en nyere andelsbolig pga. den store gæld. En god metode til at sammenligne de to boliger, er ved at beregne hvad andelsboligen ville koste som ejerbolig. Dette gør du ved at finde andelens gæld i forhold til den samlede gæld. Det kan du gøre ved at finde hvor mange procent af andelsforeningen du “hæfter” for. Det kan gøres ved at finde den oprindelige andelsværdi og dividere den med den samlede oprindelige andelsværdi. Herefter lægges andelsprisen oveni.

    På den måde får du den samlede pris for boligen, og kan herefter finde ud af, om boligen overstiger prisen på den nævnte andelsbolig.

    En anden ting – som man også skal have med i overvejelserne, er de fremtidige stigninger/fald på de to boligformer. Personligt tror jeg på et større fald i priserne på andelsboliger i de næste par. Det skyldes det store udbud og de total opskrevne andelsværdier. Vi har ikke set samme korrektion i markedet på andelsboliger, som vi har set på ejerboliger. Jeg tror, at denne reaktion kommer med forsinkelse på andelsboliger. Det er dog blot min mening – og dem er der jo heldigvis mange af 🙂

    #140844
    Anonym

    Med hensyn til vurdering af priser, se fx
    http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsbolig/viewtopic.php?t=2107

    #140846
    test

    jeg har altid undre mig over de andelboliger. man kan låne 2 mill i fast forrentede 30 års lån for ca. 11200 før skat og 8300 efter skat. Det er jo næste det man skal betale i bog afgift som godt nok give en stigning i ens andels værdi men men men. For mig og se ser det ud til at ejerboligen er det bedste alternativ. JA jeg ved godt at man kun kan låne 80% men der er jo også stadig de 475 der skal finraceres så som en hurtig sammenligning mener jeg stadig det går an.

    men nu vil jeg læses toves link. Der er der sikkert nogle kloge ord.

    #140848
    test

    ps jeg ville nok sætte mig ned og regne ud hvad den månedlige ydelse bliver på de to alternativ. Hus at check bidrag til ejerforening, ejendomsværdiskat og renovation på ejerboligen. Jeg ved ikke om det betales samlet via ejerforeningen eller individuelt.

    Du kunne være sjovt at høre hvad du så når fremtil men som sagt har det altid undret mig hvad fidusen er i andelsboligener når man både skal betale en så høj pris for andelen og de høje månedlige ydelser. Den dag man skal sælger er det andelsboligforeningen der bestemmer prisen hvilket jeg klart mener er en ulempe.

    #140850
    HalliHallo

    Ja, boligydelsen er temmelig høj, men det er den jo i en nybygget ejendom fra 2007.

    I den forbindelse bør nævnes, at bygherren med garanti har optaget afdragsfrie lån og måske oven i købet 1 årige rentetilpasningslån for at holde “huslejen” nede.

    Jeg bor selv en i en “gammel moderne 3-vær andelsbolig på godt 80 kvm.til en husleje, incl varme og KabelTv. på under 3000 kr. Andelsværdien andrager godt 600.000 kr.

    Den ville jeg aldrig bytte med en ejerlejlighed, der ville koste ca. 1,6 mill. eller deromkring.

    #140852
    Anonym

    Tak for alle de svar.

    I den andel, som jeg nævnte står der: “Køber er bekendt
    med, at ejendommen er finansieret med rentetilpasningslån, som er afdragsfri i en
    periode.”

    Kan man så forvente at boligafgiften vil stige senere hen?

    Mit køb ligger først et stykke ude i fremtiden, da jeg ikke kender min fremtidige job situation før senere på året.

    Hvis mine forældre låner pengene for mig og jeg betaler af igennem dem – Er det så muligt at jeg i en periode (evt. arbejdsløshed) kun betaler 3/4del af afdraget og mine forældre resten?

    #140854
    Anonym

    Der er desværre ikke så mange tal at gå ud fra i salgopstillingen på den andel jeg refererede til, men har en anden som jeg har prøvet at regne lidt på. Dog lidt dyrere.

    Andelsbevis………………………………………………..578.000
    Mdl. bruttoafgift…………………………………………….8.405

    Fordelingstallet er opgjort til 394.569/10.871.808

    Så det må svare til 3,629% af hele foreningen, som man køber, ikke?

    Oplysninger om andelsboligforeningens lån i ejendommen:
    Pantebrev til Realkredit Danmark opr. kr. 21.180.000, kontantlån, tinglyst d. 21/12-2006
    Pantebrev til Realkredit Danmark opr. kr. 21.885.000, variabel rente, tinglyst 19/12-2008

    Dvs. at der så i den pågældende andel er lån for : 3,629% af 21.885.000 = 794.269

    Beregning af andelens værdi og købsprisen (Andelsbeviset):
    Maksimalpris for andelen i henhold til andelsboliglovens § 5…..1.049.000
    Evt. nedslag i formueandelen……………………………….. 471.000
    Samlet købspris…………………………………………… 578.000

    Er meget i tvivl om hvad jeg kan se ud fra disse tal?

    – Jeg betaler 579.000 for en bolig med lån på 794.269?
    – Hvis lejligheden var en ejer, ville den være 578.000 + 794.269 = 1.372.269 værd? (Lyder af meget lidt, så et eller andet må der være galt i mine beregninger?? 🙂

    og ja. Jeg er førstgangskøber, så tager imod alle gode råd; om det så er dummeslag. Hellere nu end efter købet 🙂

    #140856
    Anonym

    Umiddelbart er der mindre gæld, i forhold til fordelingsnøglen, end jeg havde regnet med. Kan det virkelig passe, at der kun er realkreditlån? Måske andelsforeningen også har en kassekredit i banken?

    Derudover skal du huske at trække ca. 6 % fra når du sammenligner størrelse på de to boligformer. Dvs. at hvis ejerboligen er 65 m2, så skal andelsboligen være 70 m2, for at man kan sammenligne.

    Herefter kan du så sammenligne km2-priserne med hinanden. Afviger m2-prisen markant fra hinanden ville jeg overveje andelsboligen – ellers ville jeg altid vælge ejerboligen. (Med tankerne om at de to boliger er “identiske” og at du er indifferent i valget)

    #140862
    Anonym

    Ok, tak.

    Det er umiddelbart det eneste der står under ‘lån i ejendommen’.

    Andel i foreningens formue i henhold til foreningens regnskab……….1.049.000

    Hvad betyder dette? Er det den reelle værdi?

    #140864
    HalliHallo

    Såvidt jeg forstår det er der både et kontantlån på 21.180 mill kr. samt et rentetilpasninslån på 21.885 mill kr., hvilket giver en samlet gæld på 43.065 mill kr.

    Alt i alt andrager gælden herefter ialt for andelslejligheden kr. 1562.829,OO kr. tillagt udbetalingen på 578.000 ialt ca. en købspris på 2.14 mill kr.

    Andelelsboligen er altså i dette tilfælde altså dyrere end ejerlejligheden. Har ikke taget højde for evt. forskelle i kvm.prisen.

    Så snup du dig en af de relative “billige” ejerlejligheder. Dine forældre må så hjælpe dig, hvis du får lavvande i kassen. Eller du kan sælge den til dem som en slags forældrelejlighed, der jo skulle være så populært og almindelig nu om dage.

    #140872
    Anonym

    Det har du helt ret i! Jeg tog Kaspers beregning for gode varer 😉

    Derfor; Glem alt om den andelslejlighed – som jeg også antydede fra starten af! Nyere andelsboligere er noget f….. har skabt 🙂

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 16 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.