Vedr. Køb af Egendom m. henblik på videresalg

  • This topic has 4 stemmer and 9 svar.
Viser 10 indlæg - 1 til 10 (af 10 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #90026
    Anonym

    Da jeg muligvis befinder mig i den lukrative situation at at kunne erhverve mig en ejendom til en meget fordelagtig pris, tænkte jeg, at jeg ville lufte idéen til åben kommentering.

    Ejendom A kan erhverves for 4.5 million. Ejendommen har 1 matrikel nr. men udlejes pt. i to særskilte lejemål. Ejendommens værdi anslåes givet beliggenhed og udbyggelsesmulighed af m2 at være signifikant højere end anskaffelsesbeløbet. Spørgsmålet lyder så således.

    Da ejendommen skal gennemgå løbende renovering/forbedring er det hensigtsmæssigt at udleje enten en portion eller hele ejendommen tidsbegrænset. Det anslåes at der skal foretages renovation for ca. 750000 kr.

    Anslået leje pr. lejemål er 7000 kr /mdl.

    Ville det være fordelagtigt at købe ejendommen på virksomhedsordning med henblik på skattebesparelser (topskat) for en del af renovationssummen? Og så vidt jeg forstår modregnes renteudgifterne ejerens personlige indtægt, hvorfor kortvarig høj gæld er fordelagtig, hvis ejerens netindkomst summativt er negativ?

    Er dette korrekt forstået, og har jeg overset noget væsentligt?

    – KPR

    #139938
    Michael

    Du har ihvertfald overset dette:

    1) Boligmarkedet er faldende hvorved din investering er temmelig usikker

    2) En ejendom bliver ikke en krone mere værd af at der er udbygningsmuligheder. Det er der på næsten alle villaer eksempelvis og det gør dem ikke mere værd af den grund. Medmindre man foretager ombygningen selv vil det typisk være en underskudsforretning. F.eks. kender jeg nogen, som har udvidet huset med 40m2 til en pris på 1,5 mill. I bedste fald er merværdien omkring det halve ved salg.

    #139942
    Anonym

    Umiddelbart og på generelt plan er jeg enig med dine betragtninger:

    A.) Ejendomsmarkedet er pt. usikkert. Dette betyder dog ikke, ville jeg mene, at der ikke er fornuftige investeringer at foretage sig i ejendomme. Det hele kommer an på “produktet” så at sige. Mit spørgsmål lød på de forskellige finanseringsmuligheder, ikke på hvorvidt den specifikke ejendom er et fornuftigt bud eller ej. Det er sådan set sagen uvedkommende, da det er umuligt at spekulere i den slags uden rigtigt at vide, hvad det drejer sig om.

    B.) Jeg er generelt enig i dit argument med udbygning; dog er jeg ikke enig i dette specifikke tilfælde. Endnu engang: beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed.

    #139944
    LMA

    En forudsætning for at anvende VSO er at der reelt drives erhvervsmæssig virksomhed, dvs. en intention om at skabe positivt afkast på lang sigt – ikke alene på kort sigt. Derfor, hvis der er tale om enkeltstående køb/istandsættelse/salg af 1 ejendom, da syntes betingelserne for at anvende VSO ikke tilstede.

    I det hele taget kendetegnes en erhvervsvirksomhed ved, at der opnåes et positivt afkast løbende. Det syntes svært og opnå et positivt afkast på den nævnte case.

    4,5 mio.kr. + tkr. 750 skal forrentes, ejendommen skal drives med forsikringer, renovation m.m. Og alene finansieres med en lejeindtægt på tkr. 168 årligt.
    Det kræver en lav WACC!!!

    Renteudgifter i VSO modregnes i resultatopgørelsen i virksomheden, og kan således ikke henføres til din private selvangivelse.

    #139950
    Anonym

    Jeg forsætter lidt langs samme tangent, men tak for de uddybende og interessante betragtninger. Det der reelt er spørgsmålet er, hvordan fradrag kan maksimeres, og ergo udgifter minimeres i det omtalte projekt.

    Ville VSO ordningen kunne anvendes på kort sigt uden intention om at skabe positiv afkast, hvis et familiemedlem til ejeren installeredes på adressen og ejendommen købtes på “Forældrekøbsordningen”? Således kunne familiemedlemmet fremleje en portion af matriklen m. udlejers accept, og på den måde omgå de formelle krav, der kendetegner VSO?

    I forbindelse med WACC var det udtænkt at være lavt netop fordi den kortsigtede gældstiftelses fradragsmuligheder ville forøge fradragsberettigelsen og således reducere reelomkostningerne til forbedringer.

    Videreformidlingen af boligen kunne tænkes at sælges til familiemedlem A til en fordelagtig pris, som tænkes at videresælge denne og således undgå beskatning af værdiforøgelse ved videresalg.

    Afkastet tilbageføres til ejer ved rentefrit/afdragsfrit familielån, der afdrages af ejer 33000 kr p.a. (skattefrit gavebeløb).

    og NU må der skydes huller i den ovennævnte hypotetiske case. (Altid spændende at se gode hoveder i værk)

    -KPR

    #139952
    LMA

    NEJ, du overholder ikke de basale krav til VSO, idet din noget kreative konstruktion ikke har som formål at genere indtjening/overskud. Det er alene skattespekulation.

    Endelig tyder det på der er tale om flerfamilies privatejendom. Såfremt der er tale om to families ejendom, da kan VSO slet ikke anvendes, heller ikke selvom konstruktionen giver overskud.

    Med hensyn til overdragelsen til familiemedlemmet, med henblik på dennes skattefrie salg med beggrund i parcelhusreglen jf. ejendomsavancebeskatningsloven, og den efterfølgende gevinst overdragelse som gave, da tvivler jeg på lovligheden af denne.

    Årsagen til min skepsis er, at familiemedlemmet reelt agerer “stråmand”.

    Endelig forstår jeg ikke dine betragtninger/formuleringer vedr. WACC?

    Men alt i alt, konstruktionen er næppe lovlig, og det hænger næppe sammen økonomisk.

    Men en kreativ tankegang du har 🙂

    #139954
    Anonym

    Hehe, tak og tak.

    Jeg er heller ikke sikker på, at jeg forstår WACC – er ikke uddannet indenfor økonomien. Det forklarer muligvis også kreativiteten 🙂

    Dertil vil jeg sige til mit forsvar, at det gældende skattetryk i Danmark nødvendiggør en vis form for kreativitet.

    Tak for tilbagemeldingen.

    #139956
    Anonym

    Der er for mig at se flere uklare punkter:
    Spørgeren vil gerne købe en ejendom til 4.5 mio og sætte den i stand for 0,75 mio. En samlet udgift på 5.25 mio kr. Skal beløbet finansieres som lån eller har køberen kontanter til rådighed til investering?
    Det er rigtigt, at Skat kræver overskud for at acceptere virksomhedsordningen, men det er overskud på den primære drift – før finansieringsomkostninger. På årsopgørelsen optræder der 2 poster: Overskud/underskud af virksomhed og Renteindtægter/udgifter i virksomhed. Med en forventet lejeindtægt på 168.000, bør der være dækning til ejendomsskatter, vand og renovation mv. og derfor overskud på driften.
    Men indregnes også finasieringsomkostninger, så lyder projektet ikke som nogen god forretning. Der vil løbende genereres et underskud på omkring 150.000 kr. og selv om beløbet kan trækeks fra i topskat, vil ethvert fornuftigt menneske lave en kalkule på, hvordan pengene kommer hjem igen. Hvis det i denne situation ikke er stigende pris, der kan retfærdiggøre investeringen, bør der være andre ting, fx ønske om at skaffe husly til nærtstående eller sælge billigt til børn eller forældre.
    Spørgeren skal være opmærksom på, at det kun er renteudgifterne, der er fradragsberettigede. Nedbetaling af lån vil ske uden fradrag i personlig indkomst, ligesom forbedringer af huset ikke kan fratrækkes i driften, men tillægges købsprisen i forbindelse med opgørelse af ejendomsavancen til beskatning ved salg.
    Det kunne være interessant at høre lidt nærmere om, hvorfor spørgeren gerne vil købe det pågældende hus.

    #139958
    Anonym

    I det her tilfælde vil der være tale om at sætte ejendommen på markedet indenfor kort tid (

    #139968
    Anonym

    Hvis du tror, at bunden på boligmarkedet er nået, og du kan skaffe finansiering til købet, så skal du naturligvis gå efter at gøre en god handel.
    Men omkostningerne løber op.
    Køb og finansiering:
    – Afgifter til skøde, 0,6% af 4,5 mio kr + fats afgift = 28.400 kr.
    – Udgifter til advokat 10.000 kr.
    – Gebyrer og afgifter til optagelse af lån ca. 75.000 kr.
    Driftsunderskud pr. år: ca. 150.000 kr.
    Omkostninger til ejendomsmægler ved salg: 100.000 kr.
    Så hvis du beholder ejendommen i 3 år, skal den stige 650.000 kr. (ud over forbedringerne på 750.000 kr.) for at du undgår at tabe penge.
    Med det nuværende boligmarked ville jeg anse det for temmelig risikabelt at gå i gang med projektet. Se hellere tiden lidt an.

Viser 10 indlæg - 1 til 10 (af 10 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.