Dårlig rådgivning omkring boligkøb og byggekredit
-
Indlæg -
Jeg er ny her på mybanker.dk men har søgt herind da vi har store problemer med vores bank.
Sagen er den at vores bank lige har lukket vores byggekreditkonto imens vores renovering ikke engang er halvt færdig.
1/2-2008 købte vi et hus til 1.595.000 og skulle iflg. aftale med banken bruge 350.000 til at bygge om for. Det blev finanseret med et forhåndslån i kreditforeningen på 1.520.000 og en byggekredit på 450.000 hvorfra udbetaling på 75.000 samt udgifter ifm. købet skulle betales ud fra. Nu er sagen så den at vi har hævet ca. 95.000 på byggekreditten men alt i alt er der nu ca. trukket 292.000 . Det kom som et ret stort chok for os at der stort set ingen penge var tilbage at bygge for. Det viser sig så at vores rådgiver lige har glemt at regne en masse udgifter med da hun sagde til os at vi fint havde råd til at bygge om for 350.000. For vores bank har lige vist os et regnestykke som viser at vi egentlig skal have en byggekredit på 747.000 for at kunne hæve 350.000 til at bygge om for på en to-årig periode. Det skal dertil siges at der er medregnet et fald i vurderingen på 161.000 grundet de faldende huspriser.
Vi er naturligvis ikke interesseret i at sætte os i en bundløs gæld, men vi havde heller intet valg i banken da de ikke mente at vores rådighedsbeløb var stort nok hvis vi skulle gennemføre renoveringen.
Nu er sagen så den at vi står med et halvt færdigt badeværelse, 80 meter fjernvarmerør i jorden som ikke kan bruges da vi nu ikke har råd til at bygge nyt fyrrum. Ja alt i alt skal kreditforeningen nu snart ud at vurdere vores halvt færdige hus som ser ud ad h…… til.
Vi fornemmer at udfra bankens behandlig af os at vi nok ikke lige er ideal-kunder i denne finanskrise-tid og at de formentlig prøver at gøre os livet ret surt så vi flytter bank.
Men men jeg mener at de på en eller anden måde må stå til regnskab overfor deres meget dårlige rådgivning som nu gør at vi står med et halvt færdigt hus og ingen penge at bygge for.
Vi ønsker naturligvis at skifte bank da vi på ingen måde kan acceptere at blive behandlet på den måde.I kloge gode mennesker…Hvordan stiller vi os i forhold til den her sag ???
En ting har vi lært…Fremover vil vi benytte os af en økonomisk rådgiver ifm. alt samarbejde med banker så der er en med forstand på tingene til at stoppe banken når de bliver lidt for smarte eller lige regner 140.000 forkert.
Denne rådgiver skal vi bruge hurtigst muligt da ejendommen nu skal vurderes og de endelige lån skal laves. Vi tør simpelthen ikke selv stole på vores bank uden en rådgiver på vores side.
Nogle af jer der er professionelle rådgivere og bor i Øst/midtjylland som er interesseret i at hjælpe os ??? Og dette er ikke blot hjælp på nettet men også i virkeligheden og deltage i møder med banken ???Da vi er meget fortvivlet håber vi meget på at kunne modtage noget hjælp herinde 🙂
På forhånd tak.
Hej Emilen
Har I prøvet at tage en “snak" med den advokat, der berigtigede handelen om købet af jeres hus og forelagt vedkommende de ovenfor nævnte oplysninger?
Jeg synes jeres banksag er temmelig ulden – først klokker banken i det og derefter lukker de jeres konto.
Hej Hannibal
Nej vi har ikke gjort noget ved sagen endnu da vi lige var til mødet i banken igår. Men vi kunne godt tænke os et tæt samarbejde med en privat rådgiver som vi gerne vil benytte os af i fremtiden. Er en advokat den rette til at gennemskue banksager i alle afskygninger ???
Hej Emilen
Desværre kender jeg ingen advokater i Jylland – ellers kunne jeg godt anbefale nogle og de KAN gennemskue alle din banks finurligheder. Der ligger jo papirer/dokumenter til grund for lånene.
Men prøv at ringe til jeres berigtigende advokat og hør vedkommendes mening.
Hejsa
Umiddelbart lyder din sag noget ulden..og har lidt svært ved at finde rundt i det. Måske pga dine mange udenoms forklaringer..
Men du køber et hus 80 % belånt i kredit forening og optager derudover en bygge kredit til noget ombygning..som banken pludselig trækker 290.000 kr på..har jeg forstået dig korrekt..?
Inden du nu får fat i en “rådgiver" er du parat til 1200,- kr i timen eller mere også selv om denne rådgiver ikke opnår et resultat..?
Betalingen skal jo falde uanset hvad..Jeg ville starte i en anden bank, få en snak med en “rådgiver" der forelæg sagen…det koster jo intet udover din tid.
Hej Nultopskat
Som beskrevet i mit indlæg er der optaget et kreditforeningslån på 1.520.000 og en byggekredit på 450.000. Vi har så brugt ca. 95.000 på byggematerialer og 75.000 på udbetaling på huset. Men ialt er der teukket ca. 292.000 på vores byggekredit. Renter og udgifter render åbenbart op i en ikke ubetydelig mængde penge som vores rådgiver ikke havde kalkuleret med. Altså har vores rådgiver blindt ladet os tro at hvis vi lavede en byggekredit på 450.000 så havde vi 350.000 at bygge om for. Nu er det så tilfældet at vi skal lave et væsenligt større lån som banken ikke vil lade os for egentlig at have de 350.000 som vi havde budgeteret med.
Vi påtænker naturligvis at gå i en ny bank, men dette vil aldrig blive uden en rådgiver som vi medbringer.
Jeg er naturligvis ikke villig til at betale 1200 eller mere i timen i det lange løb for en som ingen resultater opnår. Så ville det jo være lidt for nemt at være økonomisk rådgiver. I mit firma har vi selvsagt også svært ved at fakturere kunderne hvis de ikke får noget for pengene 🙂
Hejsa
Dvs. vi snakker ca. 130.000 i “udgifter" som banken ikke forudser..hvormange af disse udgifter er renter og handels omkostninger.? prøv at få en specifikation. Har du f.eks betalt terminer på kreditforeningslånet, eller er de blot tilskrevet på byggekreditten..?
1 års rente på 1.5 mill kunne jo forklare meget af den pludselige udgift.Det eneste sikre ved en uafhængig rådgiver er en ekstra udgift. En advokat, der taber din sag, er jo heller ikke gratis.
Sekundært er der jo finanskrise og mange banker står ikke længere ved tidligere tilbud.
I står i en rigtig grim situation.
I bør naturligvis tale med en advokat om sagen (ikke en eller anden skummel rådgiver), men få en vurdering hos en RIGTIG advokat.
Desværre får kunderne medhold i meget få sagsanlæg mod bankerne. De store banker som Danske Bank og Nordea har orden i butikken (og taber yderst sjældent sager) de mindre lokalbanker overtræder oftere lovgivningen.
Når det så er sagt, så er jeres regnstykke fuldkommen uforståeligt for mig.
I køber huset for 1.595.000 og får et ekstra lån på 420.000, som skal dække alt lige fra byggeomkostninger, til udbetaling til omkostninger ved købet. Er det korrekt ?
Regnestykket er så:
Byggelån (eller hvad vi nu skal kalde det) = 420.000
Udbetaling på huset: -75.000
Rest = 345.000
Jeres foreløbige materialeforbrug = 92.000
Rest = 253.000
Tinglysning: 1,5% x (1.520.000 + 420.000) + 1400 = -30.500
Skøde = 0,6% x 1.520.000 = 9.120
Bankens formidligsomkostninger, anslået: -10.000
Advokat: 6000
Rest = 197.380Altså du må da som det første vide hvordan du kommer frem til saldoen på jeres byggekonto er nul kr ???
PS:
Hvad er jeres månedlige rådighedsbeløb.
Hvis rådighedsbeløbet er for lille eller ligger på grænsen til at være for lille, og i allerede er teknisk-insolventet grundet faldende boligpriser, høje lånesagsgebyrer og et boligprojekt, der er kørt af sporet, så er I realistisk set STAVNSBUNDET til jeres nuværende bank. Desværre, men det er nok de kolde realiteter.
Jeg er bekendt med Danske Bank kræver følgende rådighedsbeløb:
Enlig 5.500
Par: 9.500
Par med børn: 9.500 + 2500 x Antal børn.De fleste banker ligger på nogenlunde samme niveau, især når de tager nye (og for dem ukendte kunder ind).
Enkelte finanskriseramte banker, så som Amagerbanken, kræver et rådigedbeløb for et par med 2 børn på 18.000 kr.
Umiddelbart kan jeg sagtens forstå hvorfor banken finder jeres engagement risikobetonet. Men I bør erindre, at banken naturligvis ikke har interesse i og lade jer defaulte, idet deres udestående samt den stillede garanti i forhold til kreditforeningen vil komme til udbetaling.
I bør derfor opsøge en konstruktiv løsning, eventuelt i samråd i med bankens/afdelingens lokale kundechef/afdelingsleder/filialchef m.m. I hvert fald syntes en lukning af byggekreditten direkte dumt.
Men sagen kort.
I har købt og fået udbetalt et forhåndslån udover boligens forventede kommende værdi.
Boligen blev forhåndsvurderet til 1,9 mio.kr., og jeres samlede forpligtigelser udgjorde 1.520 + 450 = 1.970.000 kr. (Lyder i mine ører NOGET risikabelt)Efterfølgende er ombygningen iværksat – og boligpriserne er faldet. Banken/kreditforeningen konstaterer nu, at værdien på forhåndsvurderingen ikke holder vand. I det der er tale om en forhåndsvurdering er der taget forbehold for dette, hvorfor banken med rette kan korrigere forhåndsvurderingen. Mens boligpriserne gik op, blev forhåndsvurderinger ligeledes opskrevet. En ringe trøst før jer idag, men sådan foregik det altså i 2003-2007.
Idet forhåndsvurderingen nedskrives med tkr. 161, da nedskrives jeres realkreditlån med ca. 130.000, disse skal finansieres over byggekreditten, og jeres samlede belåningsprocent stiger således yderligere (pga. korrektionen af vurderingen), og er fortsat over 100%.
Banken må således konstatere, at risikoen ved jer er større en først antaget.
Med baggrund i ovenstående kan jeres umiddelbare trækningsbehov på byggekreditten således opgøres til 450.000 + 130.000 = 580.000 kr. Hvorfor behovet herefter opgøres til 747.000 kr. er uvist – det må banken redegøre for.
Men måske fordi byggekreditten er etableret uden afdrag (men renten tikker stadig).
Måske fordi terminsydelsen på forhåndslånet debiteres byggekreditten.
Måske fordi byggeomkostningerne er løbet “løbsk"? (Det gør de næsten altid!)
Eller måske fordi….?Uanset hvad, så er posterne i et byggebudget jeres ansvar. Uanset om posterne vedrører køb af pakgarn, tømmer, tinglysningsomkostninger, lånesagsgebyr, byggestrøm m.m.)
MEN – I er nødt til og få færdigrenoveret huset, og det er med garanti også bankens holdning. Hvis I efterfølgende må sælge huset, er det selvfølgelig ærgeligt, men dissideret rådgivningsfejl kan ikke udledes ud fra de givne oplysninger.
Dog sjusket, at banken ikke har lavet en “hvad nu hvis beregning!". Det tyder ikke på der er taget hensyn til at byggebudgetter 9 ud af 10 gange skrider, og en finansiering af huskøb + ombygning over 100% af boligens forventede værdi syntes noget risikobetonet.
Især vis jeres rådighedsbeløb er tvivlsomt/lavt.Købet blev selvfølgelig gennemført inden finanskrisen for alvor startede oktober 2008, hvorfor nedvurderingen fra kreditforeningen umuligt kunne have været forudset, idet nedvurderinger som dem vi ser i øjeblikket ikke har været praktiseret i stor stil tidligere.
Banken bør derfor hjælpe jer ud af krisen. Eventuelt omlægge kreditforeningeslånet til lavere rente (variabel), samt i det hele taget motivere jer til og få afsluttet ombygningen, således jeres fremtidige økonomiske situation kan klarlægges. Måske huset som tidligere nævnt skal sælges, måske I kan reddes i land. Det kan faktisk ikke fastslås med sikkerhed på nuværende tidspunkt.
Men søg løsningen med den nuværende bank nu, og lad være med og bruge krudt på banksskifte med mere nu. Kunder der vil skifte bank under en ombygning der er gået skævt kan som udgangspunkt ikke skifte bank. Brug hellere krudtet på ombygningen!
Mit indlæg blev ligeså langt som dit spørgsmål, men jeg følger tråden og supplerer gerne.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.