Fra F1 til F10?
-
Indlæg -
Hej,
Vi har et F1 lån (X1 hos Total Kredit), der blev refinansieret i december måned til 5,1%.
Da vi går og kigger på at skifte bank, overvejer vi om det var værd at konvetere til et F10/X10 lån i stedet for, nu hvor renten er så lav som den er.
Er der nogen af jer, der har nogle tanker eller holdninger omkring det? Jeg ved godt at det afhænger af om renten på længere sigt vil falde yderligere eller stige igen – men derud over er der jo også nogle omkostninger forbundet med at skifte i forhold til blot at holde fast i X1 lånet i den nye bank også.
På forhånd tak 🙂
Jesper
Det er helt klart en MEGET DÅRLIG IDE!
De obligationer, der ligger bag flekslån er inkonvertible, modsat de der ligger bag fastforrentede obligationer. Derfor er det generelt ikke en god ide at gå ud over 5 år løbetid.
Vælg i stedet et fastforrentet lån, hvis I vil have fast rente i 10 år.
Renten er også stort set den samme: 4,5% på X10, 5,0% på et fastforrentet obligationslån (kursen er også stort set ens, kurs 96).
Hej General,
Tak for dit svar – det var præcist og lige til at bruge! 🙂
Hilsen
Jesper
ahem, du blander tingene lidt sammen, General!
X10-renten bliver på 4,5% qua kursen på ca. 96,8, men da er tale om et kontantlån er den kun obl.hovedstolen, der bliver på 1,033 ved et lån på 1 mill.
5% obligationen ligger på 96,35, så lånet bliver på 1.038.000 kr i 5% obligationerne, hvorved renten de første 10 år bliver ca. 5,57 %, da kurstabet på 38.000 kr skal realiseres, og renten beregnes af et højere beløb.Så selve renten bliver ca. 45.000 ved X10 mod 52.000 ved X10, som osse har et 3,8% højere bidrag (den højere restgæld)
Et billigere lån end X10 er Nordeas stående 10 års lån til ca. kurs 98 for 4% obligation, som desværre heller ikke kan konverteres.
Så rente+bidrag på X10 er ca. 50.000 mod de 57.100 på et 5% obl., som samtidigt har 38.000 kr højere restgæld.
Der er endnu et problem ved indfrielse af X1 nu, da din høje rente (fradragsberettiget) bliver erstattet af et kurstab, så din restgæld bliver højere (4% obl skal købes til ca. 100,6 mod de 99 som lånet er refinansieret til).
Thsv, jeg vil fastholde min betragtning, og mener egentlig du er den der blander æbler og pærer sammen.
1. Et F10 flekslån er et 30-årigt lån med fast rente de første 10 år, hvorefter der refinansieres til den rente der gælder til den tid. Det kan ikke sammenlignes med et 10-årigt stående lån hos Nordea.
2. En kursforskel på 96,8 – 96,35 = 0,45 er altså det rene fuleknepperi. Det har ingen praktisk betydning når det amortiseres over hele lånets løbetid på 30 år. Derudover har det fastforrentede 30-årige lån et kæmpe kursgevinst potentiale. Når der kommer gang i økonomien skal den lange rente nok komme op i højderne. Så falder kurserne. Hvis man ligger og roder rundt i en eller anden illikvid obligationsserie (hvor obligationerne ovenikøbet er inkonvertible) så vil man formentlig ikke kunne realisere kursgevinsten.
3. Mig bekendt er bidraget også højere på et flekslån end et fastforrentet lån.
4. Min anbefaling er derfor helt klar. Behold jeres fastforrentede 5% eller 6% lån hvis det er det I har, og afvent om ikke der om et på år åbner sig mulighed for at konvertere ned i et F1-lån når renten til den tid er høj.
Det er dig, der blander et kontantlån og et obl.lån sammen.
1) Et F10-lån er et flekslån, hvor renten på de 4,5% fremkommer ved at, der skal optages obl.lån svarende til kursværdien, men selvelånet er på 1 mill., som der osse betales rente og bidrag af.
2) der er stor forskel på om lånet er på 1 mill. (F10) eller på 1,04 mill. (5% obl.)
3) Nej, bidraget er det samme, det er garanti-lån, der har højere 0,1% højere bidrag.
4) Jeg syntes, at man skal konvertere til F1 eller F2-lån nu og udnytte den lave korte rente. Jeg er sikker på, at 5% i løbet af kort tid er over kurs 100, så at optage/have et lån i den serie er det sikre kurstab.
Ved et 6% lån er jeg slet ikke i tvivl, der er 3% i renteforskel, som kan bruges til afdrag istedet.Men nu har trådstarter jo et X1-lån, der vil blive refinansieret til lav rente til december, så bliv endelig liggende i dette lån, og undgå det dyre kurstab og konverteringsgebyr, skattefar betaler jo gladeligt 1/3 af de betalte renter.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.