Skifte bank – er det det værd?
-
Indlæg -
Hej folkens
Jeg kunne godt tænke mig at høre jer kloge hoveder om en ting.
Jeg er boligejer. Boligen kostede i sin tid 1.77mio dkk, er vurderet til 1.6 mio i dag.
Jeg har små 1.5 mio dkk i gæld i boligen.
Jeg betaler pt. 7300dkk om måneden i renter for det boliglån, jeg har; det er hos Danske Bank.Lyder det af meget? Kan andre banker give et konkurrencedygtigt tilbud, tror I?
Jeg spørger fordi jeg er hoppet på den med prioritetslånet, uden at være vel informeret om det (selv skyldig). Jeg har ladet mig fortælle at det havde en indvirkning på renten i mit realkreditlån (1.66mio dkk). Har det det?
Tak for jeres tid!
Jeg forstår på dine oplysninger at du i dag har en gæld på 1,5 mio. kroner i en bolig som:
– Du købte for 1,77 mio kroner
– Boligen i dag har en offentlig ejendomsvurdering på 1,6 mio. kroner.
– Du ved købet optog et realkreditlån på 1,66 mio. kroner
– At banken i tillæg til realkreditlånet ydede dig et prioritetslån som du betaler 7.300
kroner for om måneden.Om dit prioritetslån i Danske Bank kan gøres billigere kan du selv finde svaret på ved at bruge prisammenligningen her på Mybanker.dk
Om dit prioritetslån i Danske Bank påvirker renten på dit realkreditlån, ved jeg ikke, men jeg forstår dine oplysninger således at det så skulle være positivt for renten på realkreditlånet, at du optog et prioritetslån i Danske Bank. Jeg tvivler dog.
Men finansieringen synes at kunne være i strid med gældende lovgivning. En ejendom købt for 1,77 mio. kroner burde ikke kunne belånes i et realkreditinstitut for mere end 1,416 mio. kroner svarende til 80 % af købesummen.
Kunne dit realkreditlån på 1.66 mio. kroner inkludere prioritetslånet, så du selv havde 110.000 kroner at investere i boligen?
Eller var dit prioritetslån i banken på 110.000 kroner og realkreditlånet på 1,66 mio. kroner således at hele købesummen på 1,77 mio. kroner blev finansieret for dig?
Som jeg har forstået dig betaler du 7.300 kroner om måneden for et prioritetslån på 110.000 kroner. Det må være en meget kort løbetid med store afdrag for at nå en ydelse på 7.300 kroner om måneden for en hovedstol på 110.000 kroner.
Hvis du har nedbragt dit realkreditlån og prioritetslån på i alt 1,77 mio kroner til 1,5 mio kroner, så har du jo også afdraget 277.000 kroner på din samlede boligfinansiering.
For mig og formodentligt også for andre er der desværre nok for mange ubekendte i dit spørgsmål til at det kan besvares ud fra dine oplysninger. Der mangler optagelsesdato(er), hovedstolen på prioritetslånet og/eller rente- og afdrags vilkår for realkreditlånet for at kunne skønne sig til hovedstolen på dit prioritetslån.
Vælg din lånetype under bolig i venstre skærmmenu på mybanker.dk. Det er vigtigt at du vælger den tilgængelige lånetype som svarer til eller bedst svarer til dit nuværende prioritetslån i Danske Bank.
På dit nuværende prioritetslån kan du finde oplysningerne, som du bliver afkrævet for at mybanker.dk kan give dig priser fra andre pengeinsitutter.
Det er din aktuelle restgæld over den resterende løbetid på dit nuværende prioritetslån, som du skal indtaste for at lave en reel sammenligning af prisen på dit nuværende prioritetslån med andre priser som du vises på mybanker.dkGo’fornøjelse.
Hej elkaya
Undskyld, jeg har været alt for hurtig på tasterne. Mit realkreditlån er ikke på 1,66, men på 1,16.
Mine boliglån ser således ud:
Realkredit: 1,16 mio dkk
“boligkredit" (kassekredit): 245.000 dkk
prioritetslån: 100.000Boligen blev som du siger vurderet af en realkredit ansat/udsendt til 1,6 mio. dkk.
og, sidste detlaje: de 7300dkk pr. md er uden afdrag, det er kun renter.
Dine renter på de forskellige lån:
Realkredit 6%? 75.400 årligt (måske et 5% obl, eller et F1-lån til 5,2%)
Prioritetslån 4%? 4.000 årligt
Boliglån 8%? 19.600 årligt (måske du betaler mindre på dette?)
Det giver ialt 99.000 kr årligt i renter&bidrag eller ca. 8.250 kr mdl.Det du kan spare på er realkreditlånet, hvis du omlægger det til F1-F2-lån gerne uden afdrag, så sparer du 6-3,2=2,8% eller 32.480 kr i rente om året, eller ca. 20.800 efter skat.
Har du allerede flekslån, så glæd dig til refinansiering til december, det kan ikke betale sig at lægge lånet om, da restgælden bare forøges med mere end du sparer i renter.
Ovenstående ser helt rigtigt ud. Det er allerede et F1 lån.
Når du siger refinanciering; betyder det så justering af rente på realkreditlån?
Og har prioritetslån som regel indvirkning på realkreditlånets rente?
Nån, men så kan du ikke tjene noget på at lægge om!
Du opnår den lavere rente til nytår ved næste refinansiering.
At omlægge lånet nu koster bare en masse gebyrer og forøger din restgæld, for at slippe for 2 % i rente, som skattefar gladeligt betaler en 1/3 af.
Se dette link:
http://www.rd.dk/omlaegningf1tilf1Husk, at du får skattefradrag svarende til ca. 1/3 af de betalte renter.
Hi Marley!
Hvis vurderingen på 1,6 mio. stadig er gældende kunne du overveje at låne op til 80 % heraf eller 1,28 mio i realkredit. Enten tager du nu et tillægslån i realkredit på 120.000 kroner, som du så nedbringer det dyreste af dine to øvrige boliglån med eller også venter du til rentetilpasningen i december 2009 og ellers gør det samme igen til den tid.
Hvis prioritetslånet er det dyreste, hvad jeg formoder, så afdrager du resten på boligkreditten. Saldoen herpå kan du så undersøge på mybanker.dk om du kan få finansieret billigere i et andet pengeinstitut end Danske Bank.Dit nuværende rentetilpasningslån kan du ikke gøre billigere p.t. så det er kun de to øvrige boliglån du skal fokusere på.
Hvorfor fik du i forbindelse med købet ikke finansieret købesummen på 1,77 med med de maksimale 80 % realkreditlån eller 1,416 mio.? Hvis det havde været tilfældet, så havde du ikke haft en boligkredit, hvor renten formoentligt har udviklet sig endnu mere negativt end på dit rentetilpasningslån.
I forbindelse med købet og mulige finansiering heraf, anbefalede banken dig virkelig en kombination af deres egen boligkredit sammen med et realkreditlån, som det billigste for dig?
Hvis handelsværdien på din bolig som vurderet af dit realkreditinstitut til 1,6 mio. er faldet 10% siden da og du i dag har en samlet boliggæld på 1,505 mio., så er du desværre det der kaldes teknisk insolvent, hvis din bolig er faldet ca. 6 % i handelsværdi siden vurderingen på 1,6 mio blev foretaget.
Intet problem hvis du skal blive boende samme sted de næste årtier og du fortsat forventer at kunne betale dine terminer osv., men du burde konsolidere dig bedre ved at lade enhver besparelse i ydelserne, som du kan opnå, indgå som ekstraordinære afdrag på det dyreste af dine boliglån i stedet for at omsætte besparelsen i et øget forbrug.
Hvis du havde kunne sælge din bolig til dene senest vurderede handelspris på 1,6 mio. og din gæld er på 1,505 mio. så ville du have haft et overskud på 95.000 kroner selv om forskellen mellem købspris og restgæld er på 265.000 kroner. Værditabet på 170.000 kroner har ædt sig hastigt ind på dine afdrag og/eller tærret voldsomt på din friværdi, som du bør arbejde på at få forbedret igen ved at øge dine afdrag på lånene, som tidligere nævnt.
Pøj Pøj
Jeg tvivler stærkt på du får det ret meget billigere andre steder.
Forbrugermagasinet TÆNK har lige kåret Danske Bank som landets næstbilligste bank for boligejere over et livsforløb.
Jeg er selv for ganske kort tid siden skiftet fra en lille bank til Danske Bank, fordi renterne i banken begyndte at stige eksplosivt.
Hvorfor læser du ikke det hele?
Der er følgende lån op til 80%
F1-lån på ca. 5,2%
prioritetslån på 100K til ca. 4%
Over de 80% er der boligkreditten.
Jeg skriver til Marley i relation til hendes faktiske oplysninger og ikke dine gætterier vedrørende rentesatser etc.
F1-lån og prioritetslån udgør ialt 1,26 mio. kroner svarende til 78,75 % af den senest kendte vurderede handelspris for ejendommen.
Hvis den vurderede handelspris holder også i dag, så foreslog jeg Marley at belåne den med 80 % realkredit eller 1,28 mio. kroner til en rente på ca. 3,5 % med udsigt til endnu lavere rente ved rentetilpasningen i december 2009 og så at få sat noget turbo på afviklingen af boligkreditten på 245.000 kroner.
Som jeg forstår Marley så er ydelsen på hele gælden i alt 7.300 kromer om måneden uden afdrag for rentetilpasningslånet, prioritetslånet og boligkreditten til sammen, så den nuværende finansiering er allerede 950 kroner billigere om måneden end dit gætteri på en ydelse omkring 8.250 kroner om måneden selvom Marley allerede har oplyst dig at ydelsen er 7.300 kroner.
Måske Marley kan forklare hvem af os to, der læser det hele.
Så du vil omlægge et F1-lån til et nyt F1-lån, og derved gøre den renten (med skatterabat) til et kurstab (højere restgæld), for at låne sølle 20.000 kr mere som realkredit (svarer nok til omlægningsomk.)!
Under alle omstændigheder bliver F1-lånet jo refinansieret til samme rente ved næste refinansiering, nu er det bare større!
Det du sparer i år, lægger du ca. 3-dobbelt til restgælden!
Boligen er næsten lige blevet vurderet til 1.6mio, så det holder nok stadig.
Da jeg tog realkreditlånet stod jeg i en andet lønsituation, så jeg kunne ikke låne mere end de 1,16 mio. Hvorfor de så syntes at det var mere forsvarligt at låne mig pengene som kassekredit til betydelig højere rente er så lidt sjovt; men det lød som om at der var strammere regler når det kom til realkredit.
Realkreditten synes jeg også virker billig nok; det var mere kassekreditten (8,5%) der virkede meget dyr – og så har jeg ikke styr på reglerne omkring prioritetslån. Renten er på 4,16% står der (kan det virkelig passe?).
Mht. jeres diskussion 🙂 Den ene af jer tager udgangspunkt i min nuværende situation, og den anden tager udgangspunkt i en foreslået løsning. Jeg kan ikke se problemet i nogle af delene, tvært imod: de har begge hjulpet meget 🙂
thsv, så prøver jeg igen for sidste gang:
kl 23:53 i går skrev jeg:
……Enten tager du nu et tillægslån i realkredit på 120.000 kroner, som du så nedbringer det dyreste af dine to øvrige boliglån med eller også venter du til rentetilpasningen i december 2009 og ellers gør det samme igen til den tid….
Jeg kan ikke se ud af de givene oplysninger at prioritetslånet på 100.000 kroner skulle være et F-1 lån. Jeg har forstået at prioritetslånet og boligkreditten er ydet som banklån. Måske en fejlopfattelse, men jeg påpegede at det hele også kunne vente med at blive foretaget i forbindelse med den ordinære rentetilpasning.
Hvis det, som jeg formoder det er, at prioritetslånet er et banklån så kan det altid indfries til restgælden og uden kurstab. Nej, ingen ved sine fulde fem ville da foreslå at optage realkreditlån på 20.000 kroner. Det kan slet ikke lade sig gøre al den stund at minimumsbeløbet som udlånes af relkreditinstitutterne ligger langt højere, så Marley ville ikke kunne være kommet galt afsted, hvis Marley også skulle have opfattet mit forslag, som du har opfattet det, måske pga. manglende viden.
Hvis der skal gøres noget nu så er det et tillægslån på 120.000 kroner som F-1 lån, hvor provenuet bruges til et ekstraordinært afdrag på det dyreste af af de to banklån, som jeg efterfølgende kan se at Marley oplyser er boligkreditten til 8,5 % i rente. Der kan p.t. således spares ca. 5 % før skat af 120.000 kroner eller 6.000 kroner p.a. ved at foretage denne dispotion nu. Det skulle nok kunne forsvares, da optagelsen af et F-1 lån på 120.000 ikke burde løbe op i besparelsen efter skat eller ca. 4.600 kroner. Hvad end besparelsen måtte være i år samt besparelsen på p.t. 4.600 kroner fra 2010 og for den resterende løbetid på boligkreditten, skal bruges til ekstraordinær afdrag på Boligkassekreditten. Marley bør naturligvis også overveje om der skulle være bedre løsninger under hensyntagen til skatteomlægningen over de kommende år med reducering af rentefradraget.
Enig i at hvis Marley optager et tillægslån som F-1 nu så vil begge F-1 lån fra og med førstkommende rentetilpasning have samme rente.
Er du så tilfreds eller vil du fortsætte dit ordkløveri uden at nærlæse og forstå indholdet af det som du kommentarer lidt nedladende på.
Marley, det var egentlig også mit formål, at du skulle have afklaret dit spørgsmål efter min bedste vurdering og viden. Måske er du med alle indlæggene nu også bedre rustet til at gå i dialog med din bank og deres sælger, som jeg og med forbehold ikke kan lade være med at mistænke for at have villet hyppe sine egne kartofler frem for dine interesser i forbindelse med financiesieringen af dit boligkøb. Men som sagt med forbehold, da jeg jo ikke kender alle detalne omkring hele situationen i forbindelse med boligkøbet, som jeg da håber er foretaget ret nyligt, hvis banken tager 8,5 % i rente. Kunne banken slet ikke have tilbudt dig et større prioritetslån til en mindre rente på tispunktet for boligkøbet? Hvis dine indtægstforhold har bedret sig markant siden boligkøbet, så kan du jo også tage en snak med banken at få revurderet dine to engagementer med dem, således at prioritetslånet øges og og bolig-kassekreditten reduceres tilsvarende og at bolig-kassekreditten måske også kan ydes til en billigere rente, hvis dine økonomiske er markant bedre nu. Det kan være den allerbilligste løsning lige her og nu.
Henvend dig altid selv til realkreditten for at høre hvad de kan tilbyde dig i stedet for at lade bank sælgeren være mellemmand, så eliminerer du risikoen for at han prøver at få en større bid af kagen end godt måske er for dine egne interesser.
Brug mybanker.dk prissammenligningen til at undersøge hvad du skal betale andre steder for en bolig-kassekredit og et prioritetslån i andre banker inden du henvender dig til din nuværende bank, så du har noget at handle ud fra med din banks sælger.
Hvis ikke du selv kan gennemskue “værdien" af rådgivningen som en sælger af et produkt yder dig, her banklån, så spørg dig altid for og undlad at forlade dig på at sådan rådgivning også altid er til dit bedste.
Det er ikke første gang at thsv anklager mig og vist også andre for ikke at kunne læse indlæggene ordentligt inden jeg og andre kommenterer herpå, selv om han også selv synes at have visse begrænsninger i kunsten at læse mellem linjerne og indenad.
Men du har på bedste dipplomatisk afgjort striden 1-1. Tak for det.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.