Mistænkelig Og Usand Påstand Fra Bankrådgiver?
-
Indlæg -
Først vil jeg lige sige tak for en god hjemmeside. Jeg har længe været passiv bruger af MyBanker, og især fulgt jeres debatter og uvildig rådgivning. Nu er tiden så lige pludselig kommet til mig, hvor jeg nu står i en situation jeg har lidt svært ved at gennemskue.
Sagen er den, at vi (min kone og jeg) står for at skal bygge vores nye drømmehus. Vi har en solid økonomi, med ca. 1 mill. kroner i frie midler, og nogle investeringer på godt 2 mill. fordelt på åbne aktiedepoter og ratepensioner.
Vi er kommet på plads med alle de nødvendige tegninger, tilladelser mm. og har modtaget tilbudene fra de forskellige håndværkere. Nu er tiden så kommet til spørgsmålene omkring finansieringen af projektet.
Vi kunne godt tænke os at bruge ca. 800.000,- kroner af vores frie midler, og så låne 1.400.000,- kroner. Det vil dække behovet fuldt ud.
Vi har derfor haft lidt korrespondance frem og tilbage med vores bankrådgiver hos Alm. Brand Bank. Jeg har selv haft både en byggekredit i tankerne og et forhåndslån, men efter de sidste ting nu er faldet på plads og der nu er dannet et klart og tydeligt billede af byggeomkostningerne, heller jeg allermest til et forhåndslån.
Jeg studser dog noget over hvad min bankrådgiver har skrevet til mig via e-mail ang. et forhåndslån. Bankrådgiveren skriver således:
“Såfremt der hjemtages forhåndslån i kreditforeningen vil lånebeløbet blive placeret på en spærret konto og indtil byggeriet er færdigt skal du så have en kredit til byggeomkostningerne. Det vil altså alt andet lige blive dyrere, idet du så skal betale på kreditforeningslånet samtidig med kreditten."I mailen tilbyder min bankrådgiver så ydermere en Byggekredit til 8,5% p.a.
Kan det virkelig passe??? Altså at man skal have en kredit ekstra ved et forhåndslån til byggeomkostningerne? Hvad er så egentlig fordelen ved et forhåndslån.
Jeg har efterfølgende bedt min bankrådgivere om en forklaring, men her er hun blevet helt tavs og svare slet ikke på mit ønske om en uddybning af det hun skriver. Hun går derimod bare pænt udenom emnet, og skriver noget mere “fyld" om Byggekredit.
Det har vel da alle dage fungeret på en sådan måde så forhåndslånet godt nok bliver placeret på en spærret konto, men at det skal bruges til at finansiere byggeomkostningerne efterhånden som byggeriet skrider frem, og håndværkerne skal aflønnes i rater? Eller er der noget jeg har fuldstændig misforstået?
Hilsen
Bank Kunden
Indlægget er slettet af redaktionen, da det ikke lever op til Mybanker.dk’s retningslinier.
Hej
Se blot bort fra svaret fra Neptun – det er bare endnu et af de ubrugelige indlæg fra Neptum og hans kumpaner.
Tilbage til dit indlæg:
Det lyder som om, at din bankrådgiver har misforstået noget, da et forhåndslån og en Byggekredit, begge er produkter til dækning af det samme behov – nemlig finansiering af et byggery/ombygning. Umiddelbart er det altså enten eller, selvom man i nogle tilfælde benytter begge produkter.Som du beskriver det, lyder det som om, at der først skal hæves på den spærrede såkaldte Byggekonto, når byggeriet er færdigt, og Byggekreditten skal indfries. Dette er IKKE korrekt, for som du selv skriver, skal man så betale renter af både forhåndslånet og Byggekreditten, og man kan ligeså godt vente med at hjemtage lånet i kreditforeningen, til det kan blive et endeligt lån.
Det skal være således, at forhåndslånet udbetales på baggrund af en foreløbig vurdering, før byggeriet påbegyndes. Provenuet af lånet placeres sandt nok på en spærret konto, men kan typisk blive udbetalt ved forevisning af regninger og fakturaer. Der er altså slet ingen grund til en mellemfinansiering via en Byggekredit.
Ved siden af forhåndslånet stilles der typisk en garanti for entreprisesummen, overfor entreprenøren, som løbende nedskrives i forbindelse med, at ratebetalingerne forfalder. Denne garanti koster en løbende provision.
Jeg synes du skal kontakte Alm. Brand og sige, at du ønsker et forhåndslån i kreditforeningen, og IKKE en Byggekredit. Sådan kan det foregå i andre banker, og der er bestemt at foretrække – omkostningsmæssigt og bekvemmelighedsmæssigt.
Jeg håber du kan bruge mit svar til noget – ellers er du velkommen til at spørge igen.
Hilsen Lykkedrengen
Det er godt nok ikke første gang at jeg har hørt om denne fremgangsmåde. Personligt forstår jeg den ikke og jeg ville som udgangspunkt ikke acceptere en sådan ordning.
Så vidt jeg har forstået, er begrundelsen for denne fremgangsmåde som følger.
Når der hjemtages et forhåndslån kræver kreditforeningen sikkerhed for at lånet bliver indfriet igen, hvis den ikke kan lave en endelig vurdering (når byggeriet er færdig) der matcher forudsætningen for forhåndlånet. Dette gøres normalvis ved at banken stille en garanti overfor kreditforeningen. Denne garanti koster naturligvis penge, penge som du skal betale (Dermed vil du have en udgift til både forhåndlånet og garantien).Alternativet til garantimetoden, er den som din bank har fremlagt. Altså at i stedet for en garanti, får kreditforeningen pant i en sikringskonto med provenuet fra forhåndslånet. Kreditforeningen vil herefter frigive beløb fra sikringskontoen efterhånden som byggeriet skrider frem (der er meget normalt at der lave 3 – 4 vurderinger undervejs i byggeriet).
Denne fremgangsmåde betyder selvfølgelig at du skal kunne trække på en kredit på regningerne op til disse frigivelser (eller at regningerne først skal betales når der kan frigives).
Med denne metode spare du selvfølgelig garantiprovisionen, men til gengæld vil du får en rente udgift på byggekreditten.I min verden skal valget stå mellem forhåndslån med garanti eller ren byggekredit (ingen forhåndslån). Hvilken løsning der er bedst er ikke til at sige. Det kommer især an på det tilbud du har fået fra banken plus hvilket type lån du vil vælge. Fx. kan det være en god idé at lave forhåndslån hvis du ønsker fast rente og tror at renten er stigende.
Mit bedste råd må være at hvis du ikke stoler på din bankrådgiver ja så skift bankrådgiver eller bank (eller måske bare få et tilbud for en anden bank, så kan du sammenligne vilkår og rådgivning).
Håber ovenstående ikke er for kringlet formuleret, jeg vil selvfølge gerne uddybe hvis det er dette eller nye spørgsmål melder sig.
mvh
Onkel
Lige en korrektion til mit eget indlæg som godt kan misforstås: Jeg har skrevet “Jeg har selv haft både en byggekredit i tankerne og et forhåndslån, men efter de sidste ting nu er faldet på plads og der nu er dannet et klart og tydeligt billede af byggeomkostningerne, heller jeg allermest til et forhåndslån."
Det som jeg mener, er at jeg har haft i tankerne enten et byggelån eller et forhåndslån, altså ikke en kombination af begge.Forhåndslånet skulle i så fald være et fastforrentet 6% obligationslån der løber over 30 år.
Men mange tak for jeres svar. Hvad angår neptun202, så har jeg ikke lyst til at lade pessimismen sejre i disse tider. En ting er sikkert, tiderne er med os hvad angår pristilbud og det at håndværkerne har tid når vi har brug for dem. Vi har iøvrigt holdt os til de ældre veletablerede firmaer fra lokalområdet, selvom det selvfølgelig ikke er en 100% sikkerhed. Men det giver en vis form for tryghed i sig selv.
Jeg tror det allerklogeste for os vil være at skifte pengeinstitut. Jeg har talt med 2 andre pengeinstitutter, og hos ingen af dem har de hørt om lignende betingelser hvis vi vælger et forhåndslån. Jeg ville bare gerne være sikker i min sag, og syntes derfor at et indlæg ville være passende. Hvor ellers kan man opnå en fuldstændig uvildig rådgivning, uden at skulle betale for det? Det sjove er at kreditinstituttet som de 3 banker samarbejder med, er for alles vedkommende det samme.
Jeg har ikke særlig stor tillid til vores nuværende rådgiver. For mig er det i hvert fald vigtigt at i det tilfælde der rejser sig nogle tvivlsspørgsmål, at de så også er i stand til at svare på mine spørgsmål vedr. de produkter de vil sælge mig. At hun bare undlader at besvare et konkret spørgsmål jeg har gentaget et par gange vedr. en nærmere forklaring på det hun skriver omkring vores ønske til forhåndslån, er for mig bevis nok at der er noget der ikke helt stemmer og hun måske har en smule forkert fat i det. Men det kunne selvfølgelig også være som Lykkedrengen skriver, men i så fald har det ikke interesse for os.
Undskyld… der skulle have stået “Men det kunne selvfølgelig også være som Onkel skriver, men i så fald har det ikke interesse for os."
Husk at spørg ind til garantiprovisionen – den kan blive en meget stor post.
For nu at sige det lige ud.
Skriv tilbagen hvordan du vil have det (realistiske betingelser selvfølgelig) og at du skifter bank, såfremt dette ikke imødekommes.
Det lyder som om du er en god og profitabel kunde, de nødigt vil miste.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.