Realkreditlån igennem andelsforeningen ?
-
Indlæg -
Med udgangspunkt i Skats afgørelse for i dag er det nu blevet muligt for andelsforeninger at optage kreditforeningslån på vegne af sine andelshavere.
Mere kan læses her:
http://borsen.dk/privatokonomi/nyhed/151532/Det vil betyde at istedet for at optage andelsboliglån igennem banken, der typisk ligger på 7-8%, vil der være muligt som andelshaver at få et fast forrentet realkreditlån til 4-5%
Jeg ville gerne høre om nogle af jeres tanker om muligheden for at indfører det i sin andelsboligforening.?
Rent administrativt kan man forvente at bestyrelsen i andelsboligforeningen skal kunne varetage dette?
Hvorledes med kreditgodkendelse hvem skal godkende et evt. lån, i og med at det faktisk er andelsboligforeningen der optager lånet i foreningens aktiver og formidler det videre?
Og sikkert en masse andre overvejelser..
Det skal at jeg er meget positiv overfor muligheden, i det at man sparer på renteudgiften og desuden gør det mere attraktivt for kommende andelshavere at kunne finansere deres køb billigt. (Omvendt kommer det også til at gøre ondt på bankerne da de ikek længere har ‘monopol’ på andelsboligfinansiering.
Bedste hilsner
Bentz
Og undskylder for diverse ‘tyrkfejl’, håber at den intenderede mening med indlægget er forstålig
Nedenstående artikel af d.d. fra http://www.dinepenge.dk:
Andelsforeningers medlemmer kan fremover finansiere sig med de billige realkreditlån fremfor udelukkende banklån som hidtil. Men andelsforeningernes organisation fraråder det.
Ejere af andelsboliger har udsigt til at få billigere lånemuligheder. Skatterådet har afgjort, at de kan optage de billige realkreditlån via deres forening og dermed sende de billige lån videre til andelshaverne, som hidtil kun har haft mulighed for at optage banklån.
Renterne kan trækkes fra i andelshavernes kapitalindkomst, skriver epn.dk.
Af hensyn til sikkerheden rådes medlemmerne dog til kun at belåne 50-60 pct. af andelsboligernes markedsværdi, hvor ejerboliger kan belånes med op til 80 pct. af markedsværdien.
Skatterådets afgørelse er faldet som et såkaldt bindende forhåndstilsagn. Men afgørelsen får andelsforeningerne nu ikke kun adgang til lavere forrentede lån end banklån. De får også adgang til at optage lån med fast rente i 30 år, som karakteriserer traditionelle realkreditlån.
Skatteekspert i Deloitte Anders Zitawi vurderer, at de nye lånemuligheder vil få priserne for de to boligtyper til at nærme sig hinanden.
“Fremover vil det være muligt for andelsboligforeninger at optage fastforrentede realkreditlån og derefter videreudlåne pengene til andelshavere på samme vilkår. Andelsboligejerne får indirekte fradrag for renterne på et realkreditlån, men direkte fradrag for renter på lånet fra foreningen. Det er således reelt ikke realkreditlån, som andelshaverne direkte får, men et realkreditlignende lån hos foreningen. Afgørelsen betyder, at andelsbolighavere nu kan få helt anderledes sikkerhed for deres fremtidige boligudgifter," siger Anders Zitawi til epn.dk.
MenAndelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) fraråder direkte andelsboligforeninger at optager et realkreditlån og låner pengene videre til andelshaverne på samme vilkår.
“Vi arbejdede faktisk med en model som den her i slutningen af 90’erne, inden det blev muligt at optage et andelsboliglån i bankerne. Men jo længere vi kom ned i modellen, jo flere problemer viste sig," siger direktøren for ABF, Jan Hansen, til Tjek.dk.
Dels vil modellen låse boligforeningens muligheder for at låne penge til at vedligeholde ejendommen som at skifte taget eller udnytte tageetagen til nye lejligheder. Det skyldes, at lån til at sende videre til andelshaverne vil optage plads for andre lån.
Dels skal andelsboligforeningen pludselig til at kreditvurdere sine egne medlemmer, hvis de skal låne via foreningen. Og det vil i praksis betyde, at en andelshaver, der sidder i bestyrelsen, skal vurdere naboernes økonomi, påpeger Jan Hansen.
Og her endnu et indlæg sakset fra http://www.epn.dk
Skats godkendelse af fradragsberettigede realkreditlån til ejere af andelsboliger kan blive dødsstødet til hele andelsboligtanken.
Fremover vil der ikke være nogen reel politisk begrundelse for at fritage andelsboliger for ejendomsværdibeskatning.
Det frygter Andelsboligforeningens Fællesrepræsentation, ABF, der advarer om følgerne af at slippe realkreditlån løs på andelsboligmarkedet.
Morgenavisen Jyllands-Posten kunne i går afdække, at Skatterådet i et såkaldt bindende forhåndstilsagn har godkendt, at andelsboligforeninger nu kan optage realkreditlån og videreudlåne til medlemmer, der vil kunne trække renterne fra i skat.
Banklån kan udskiftes
Modellen betyder, at mange andelsboligejere vil kunne indløse banklån, som bankerne under finanskrisen har forhøjet renterne på.
Boligadvokaten Steen Thomsen, firmaet Adlex Advokater, der bad om Skatterådets vurdering af modellen, vurderer, at beboere i nye andelsboliger vil kunne spare omkring 25 pct. af deres boligudgifter, mens beboere i ældre andelsboliger vil kunne spare langt mere ved at bruge modellen.
Men alligevel mener sekretariatschef i ABF Jan Hansen, at lånene ikke vil blive særligt udbredte.
»Alene administration af en andelsboligforening vil blive utrolig kompliceret, hvis foreningen skulle til at agere pengeudlåner i stor stil,« siger Jan Hansen.
»Samtidig vil en pantsætning af andelsboligerne kunne lægge så stort beslag på boligernes formuer, at der ikke vil være penge til selv den mest nødvendige vedligeholdelse. Alene det vil udgøre et politisk problem,« advarer Jan Hansen.
Hvem skal hæfte?
Chefen for Nykredits andelsboligcenter, Jan Jønsson, afviser, at der nu har åbnet sig et stort, nyt marked for realkreditten.»Alene det at opnå enighed i foreningerne om lånetyper vil i mange tilfælde være svært.
Samtidig kan der blive problemer med den kollektive hæftelse for sådanne. Vi mener fortsat, at individuelle banklån til de enkelte andelsbolighavere vil være at foretrække,« siger Jan Jønsson.
Men de udsagn kommer ikke bag på boligadvokat Steen Thomsen. Han forudser, at finanshuse som Nykredit og Danske Bank vil gå glip af meget store renteindtægter, hvis lånemodellen bliver udbredt.
»Det her indebærer jo vidt forskellige rentesatser afhængig af, hvilken dør man går ind ad hos både Nykredit og Danske Bank-koncernen,« siger Steen Thomsen.
»Derfor er det indlysende, at finanshusene hellere vil yde andelsbolighavere banklån fremfor billige realkreditlån.
Besparelser
Men alligevel er der så store besparelser at hente, at jeg forudser, at realkredit nu vil blive udbredt på rekordtid i landets andelsboligforeninger. Finanskrisen har fået bankerne til at dreje så meget på renteskruen, at mange andelsbolighavere har fået økonomiske problemer.
Besparelserne vil rigeligt kunne give plads til, at de enkelte andelsbolighavere satte månedlige beløb ind på særskilte vedligeholdelseskonti, og når først systemet kører, vil administrationen af foreningerne næppe blive mere besværlig, end den er det i dag« siger Steen Thomsen.
Er det ikke hip som hap, om lånesummen lægges ud til andelshaverne som lån eller som opskrivning af andelskronen?
Så længe den tilbageholder tilstrækkelig friværdi til at kunne optage lån i fremtiden, er den vel ikke ringere stillet med disse nye muligheder?Virker lidt underligt, at en forening, som foregiver at skulle pleje andelsbolighavernes interesser, så blankt afviser, at det er en god ide at få billigere lån…
det gør de jo fordi det åbenlyst er større brød end langt de fleste foreninger kan bage… bestyrelsesmedlemmerne rundt omkring har vel generelt set hverken tid eller kompetencer til at kreditvurdere andelshaverne.. bare for at nævne en af de mest åbenlyse hager ved løsningen.
ville jeg som andelshaver bryde mig om at 4/5 tilfældigt valgte andelshavere i foreningen skulle have fuld indsigt i mine økonomiske forhold og sidde med beslutningskraften til at sige ja eller nej til en given finansiering.. svaret for mig vedkommende er klart nej.
En af grundreglerne i en andelsboligforening er, at alle har samme rettigheder. Det vil derfor være et skråplan at lave individuel kreditvurdering, så nogen kan låne, og andre ikke kan. I stedet er man nødt til:
– fastsætte en realistisk andelsværdi, som boligen rent faktisk kan sælges til
– dernæst fastsætte en belåningsgrænse på eksempelvis 60-80% af denne andelsværdi.Med disse enkle forholdsregler, er der tale om en åbenbar gave til andelsboligejerne, som kan udskifte deres nuværende lån, med billigere lån. Det er sund fornuft, men synd for bankerne, som nok vil få slanket andelsboliglånsbalancen.
For andelsboligforeningerne er der den ekstra fordel, at de kan udbyde foreningens boliger, med en delvis finansieringspakke til lav rente. Det vil gøre boligerne nemmere at omsætte. Det er til glæde for alle.
Tidligere indlæg fra 7.3.2009:
Med SKATS nye afgørelse om fradragsret for renteudgifter til lån ydet af andelsboligforeninger, kan andelshaverne nu vælge at lade andelsboligforeningen tage et lån i friværdien, og låne pengene videre ud til andelshaverne. På den måde kan andelshaverne udskifte banklånene med et lavtforrentet lån, eller et fastforrentet hvis man ønsker det.Det billigste flekslån har en rente på 3,03% plus administrationsbidraget, som nok skal forventes at være på ca. 0,6%, dvs. 3,63% ialt. Hertil skal lægges administrationsomkostninger f.eks. 0,75%. Andelsboliglån i banken kan altså udskiftes med lån til 4,38%. Det er langt under de billigste lån i Mybankers oversigt.
Der har været mange advarsler om at benytte sig af muligheden, deriblandt fra nogen som mente, at det ville blive meget svært at administrere ordningen, og at andelsboligforeningerne ville løbe en meget stor risiko, ved at belåne andelsboligerne. Og endda kunne gå konkurs. Den sidste advarsel kom fra et firma, som er ejet af Danske Bank.
Desværre forhindrer Mybankers debatregler, at man reklamerer, så en direkte henvisning til en rådgiver som ved meget om emnet, som tilbyder en økonomiske beregner på hjemmesiden, samt tilbyder at klare alle de praktiske opgaver som er forbundet med denne belåningsform, er ikke mulig. Men jeg vil tage chancen og nævne, at det er en lille Andelskasse i København.
Den er nem at google :-))
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.