Optag / Omlægning af realkreditlån.
-
Indlæg -
Hej forum,
Jeg er en overløber der faktisk har handlet hus, mod bedre viden her i forummet….
Sagen kort:
Jeg skal overtage boligen pr 1/10/2008 og har i den forbindelse brug for 1.600.000kr. BRF har stillet sikkerhed for lånet, og jeg har indhentet tilbud på hhv. 6% afdragsfrit lån og 7% afdragsfrit lån. (for evt. at bruge afdragsfriheden til at øge min rate pension.)Min kone ønsker lille risiko derfor fast forrentet lån.
Lige nu er 7% obligationen på kurs 100,8 hvis den holder frem til overtagelsen får jeg flere penge udbetalt en jeg låner.
6% obligationen er på kurs 97,55, altså står jeg til et kurstab, men sammenlignet med 7% er det alt andet lige billigere.
Jeg har fået at vide at en omlægning koster i omegnen af 10.000 kr.
Hvad gør jeg smartest? Jeg er ikke meget for at kurssikre på nuværende tidspunkt.
Jeg uddyber gerne spm.
Flatron
Hvis du forventer renten falder, så skal du vælge 7 %-lånet. Grunden er, at du altid kan indfri obligationslån til kurs 100, hvorfor det ikke betyder noget for dig at kurserne falder. Hvis du optager 6 %-lånet, vil du derimod risikere at skulle realisere et tab på 2,5 % hvis i omlægger til et 4 %-lån.
Hvis du forventer renten vil fortsætte på det nuværende niveau eller stiger, skal du vælge 6 %-lånet, da kursen på dette alt andet lige falder mere i kurspoint ved en rentestigning end 7 %-lånet.
Tidshorisonten i antal terminer for jeres forventning skal være forskellen i det beløb i låner (altså inklusiv kurstab/-gevinst) på de to lån, divideret med forskellen i nettoydelse per termin. Hvis forskellen på de to lån er 40 000 kroner, og forskellen i ydelse per termin er 500 kroner, har I derfor en tidshorisont i forventningen til renten på 80 terminer.
Når I kurssikrer, sker der det, at I teknisk set begynder at betale renter af pengene fra den dag I kurssikrer, men samtidig får renter af pengene indtil lånet bliver udbetalt. Dette bliver så omregnet til en lavere kurs på obligationen. Prisen for kurssikringen er derfor ikke et udtryk for hvad banken forventer kursen er på det pågældende tidspunkt. I skal derfor blot vurdere hvad I synes risikoen er ved ikke at kurssikre, i forhold til den pris I betaler for kurssikringen.
Jeg ville vælge 6% obligationen, da ydelsen er så meget lavere, og en kurs på 97,55 er så god, at der sagtens kan opnås en fortjeneste ved en senere nedkonvertering til 4%, og hvis renten stiger er du helt sikker gladere for de 6 %. Så hvis du er stensikker på en faldende rente indenfor 2-3 år, så tag lånet i 7 % og omkonverter til en lavere rente (og ydelse), men lidt højere restgæld.
Læg evt. selv med tallene i et regneark, hvor du beregner hovedstolene og ydelserne for at låne de 1,6 mill. Husk dog de 10.000 til omkonverteringen, de rykker ret hurtigt fordelen over på 6% obligationen. ved beregning af værdierne i fremtiden kan du evt. bruge en årlig inflation på 4%, så du har en ide om restgældenes værdi i fremtiden.
Jeg ville ikke optage et Flex-lån lige nu, som forventningerne til renter er i fremtiden. Og skulle renten stige stige sikrer et fastforrentet lån jer nogenlunde, da kursen på dette falder sammen med boligen.
Hvis spørgeren forventer rentefald indenfor de næste par år ville et 1 årigt flekslån være en god mulighed uden kurstab.
De korte renter er faldet pænt – og mange forventer de skal længere ned da væksten i euroland nærmest er forsvundet.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.