Refinansiering af andelsboligforenings “stående lån” – huslejestigning!

Forside Fora Privatøkonomi Refinansiering af andelsboligforenings “stående lån” – huslejestigning!

  • This topic has 4 stemmer and 23 svar.
Viser 9 indlæg - 16 til 24 (af 24 i alt)
  • Indlæg
  • #124274
    Anonym

    Her er et udtræk fra natpotten:

    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 5 år 1.659.000
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 10 år 3.318.000
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 15 år 5.185.000
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 20 år 6.600.000
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 30 år 5.620.000

    Tallene er ved uændret rente og forudsætter 10 års afdragsfrihed, og derefter afvikling over 20 år, dvs. at kurstabet realiseret løbende hver termin når afdragene betales til kurs 100.

    Falder renten med 1 % ser tallene således ud:

    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 5 år -78.000 (tab)
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 10 år 1.581.000
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 15 år 3.727.000
    Samlet besparelse hvis lånet indfries efter 20 år 5.506.000

    #124280
    Anonym

    Det er så muligvis i forhold til 7%-lånet.

    Det er slet ikke det vi snakker om.

    Hvis valget står mellem 6% og 5%, så er 6’eren klart at foretrække.

    Samtidig er nettobesparelsen 1,6 mio svarende til 92 kr pr måned pr lejlighed. Det er så godt som ingenting.

    #124282
    Anonym

    Okay, så du antager at foreningen afdrager på lånet efter 10 år.

    Dette er jo komplet urealistisk, da huslejen jo så eksploderer til den tid.

    Forudsætningen er: at foreningen ønsker 30 års afdragsfrihed !

    Hvis der er tale om lån med 10 års afdragsfrihed, så relaiserer foreningen jo kurstabet efter 10 år når lånet skal omlægges. Dermed falder din beregning fuldkommen fra hinanden.

    #124286
    thsv

    Hejsa, er altså enig med repo!

    Beregninger på RDs side uden skat viser:
    7% afdragsfri, kurs 99,245, mdl. ydelse 162.936,43
    6% afdragsfri, kurs 95,800, mdl. ydelse 149.841,52
    5% afdragsfri, kurs 89,000, mdl. ydelse 141.347,57
    6% med afdrag, kurs 96,415, mdl. ydelse 162.848,67
    5% med afdrag, kurs 90,670, mdl. ydelse 156.529,14
    Forudsætninger, 24 mill. udbetalt, nyt lån. (1,5% stempel på ca. 400.000 medfinansieret!)

    Bemærk, hvor meget bedre kursen er på 5% med afdrag.
    Bemærk ligeledes, hvor dyr 7% i rente er i ydelse!
    Så jeg ville helt klart vælge 5% med afdrag, hvis jeg sad i den Andelsboligforening, og hellere acceptere en lidt højere husleje mod at gælden i foreningen blev afdraget. Faktisk er restgælden på 5% lavere efter 20 år, end på 6 %! Dette grundet de lavere ydelser gennem hele låneforløbet. Jeg tror ikke, at en A/B tænker så meget i en mulig omkonvertering, men hvis du kan garantere et rentefald, så er renten jo formentlig lavere ved årskiftet 2009!

    #124288
    Anonym

    De tal I trækker automatisk overser to forhold:

    a) I antager foreningen afdrager når den afdragsfrie periode udløber. Det gør foreningen ikke, de omlægger og tager kurstabet.

    b) Hovedstolen er ca. 2,2 mio højere på 6%-lånet end 5% lånet. Denne forskel skal I indregne den dag lånet indfries.

    #124290
    Anonym

    Ja, som konjunktursituationen ser ud til at blive, vil jeg næsten ligge hovedet på blokken og garantere dig, at du på et eller andet tidspunkt inden år 2013 vil kunne optage et 4%-lån til en kurs på eller bedre end 95.

    #124292
    Anonym

    Er du klar over hvor meget deres boligydelse vil stige, når de skal afdrage hovedstolen på 5%-lånet som lyder på omkring 27 mio kr over blot 20 år?

    Det vil nærmest med sikkerhed få foreningen til at lægge lånene om.

    #124294
    Anonym

    Hvis man selv kan vælge alle forudsætningerne er det nemt at få ret. Problemet er bare, at der ikke er en levende sjæl der ved om renten falder. En hel masse har læst om det i avisen, og så passer det jo. Eller gør det? Så længe olien stiger følger inflationen efter, og så kommer der ingen rentefald. Tværtimod.

    Har generalen mon overvejet:

    – om foreningen kunne have andre indtægtsmuligheder?
    – om der måske kan der laves taglejligheder, som kan sælges?
    – om der måske er usolgte lejeboliger?
    – om det mon var en mulighed at lave en løbende refinansiering af afdragene om 10 år?

    I øvrigt er den samlede gevinst ved at vælge 5% i stedet for 6% på 1.965.000 over 30 år, men hvorfor egentlig foreslå 6%, som hverken er fugl eller fisk, hvis man er sikker på at renten falder om 4-5 år. Så er der jo kun en løsning, nemlig et F5 lån som omlægges til 4% herefter. Med eller uden afdrag.

    #124296
    Anonym

    Jeg kan høre du vil bygge foreningsøkonomien op omkring halve fugle på taget. Det ender fuldkommen lige som boligmarkedet i USA – “melt down”.

Viser 9 indlæg - 16 til 24 (af 24 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.