Overtagelse af eksisterende 4% fastforrentet lån til kurs 86?

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 23 i alt)
  • AnonymForfatter
    Indlæg
  • #88486
    AnonymForfatter

    Hvad er fordele og ulemper ved det?

    Umiddelbart et mere risikabelt lån så vidt jeg kan forstå. Meget følsom overfor rentefald, hvorimod rentestigninger ikke ville være dumt, også mht. evt. opkonvertering.

    #122318
    AnonymForfatter

    Der er en helt enorm kursrisiko på et sådant lån, såfremt renten falder et stykke ude fremtiden.

    Hvis du fx skal have et provenue på 1.000.000 så bliver hovedstolen på din gæld 1.162.790

    Hvis det så går som mange økonomer forudsiger, at renten om 12-36 måneder falder kraftigt, så risikerer du at kursen stiger til kurs 100.

    Dermed har du tabt 162.000 kr.

    Det anbefales normalt at man ikke låner til en kurs der er dårligere end kurs 95, hvis der eksisterer et alternativ.

    Tag et 6% fastforrentet lån i stedet.

    #122320
    NultopskatForfatter

    Ja, dette lån vil være mere følsomt overfor renteændringer end f.eks et 6%, såfremt løbetiden er næsten ens.
    Der er dog den hage, som Generalen nævner, du misser jo netop sikkerheden ved den faste rente. Jeg vil kun anbefale dig at tage dette lån såfremt du med sikkerhed ved, at du bliver boende i hele lånets løbetid.

    Mht konvertering, den gevindst har sælger jo netop fået, din gevindst er KUN ved yderligere rentestigninger akurat som et nyt 6 % lån, hvorimod din risiko er hele vejen til kurs 100.

    Hvis du er den mindste smule i tvivl om du bliver boende, er der mange bedre måder at tabe penge på.

    Med andre ord gevindst mulighed og risiko hænger ikke sammen.

    #122322
    AnonymForfatter

    skal kun bo der i 3-5år. Så det er med andre ord et utroligt ringe lån?

    Er mest til fastforrentede/renteloft lån. Men hvilket ville i anbefale i min situation?

    Skal måske nævnes at restlånet på huset “kun” er på ca. 400.000kr

    #122324
    AnonymForfatter

    Hvad med evt. et nyt 30årigt totalkredit X-lån med 5års renteloft på 5,15% på alle 80% af beløbet. Kursen er på 99,32.

    Skal have huset i max 5 år, så selv hvis renten stiger over 6% vil det have begrænset effekt så vidt jeg kan regne ud. Og kursen kan kun stige meget begrænset (max. 0,67). Ellers hvis den falder bliver det kun billigere for mig at indfri så vidt jeg kan regne ud?

    Er det ikke det bedste i min situation?

    #122326
    NultopskatForfatter

    Hvis du ved at du kun bliver boende i 3-5 år, er der 2 muligheder flexlån eller 6 % lån.

    Det mest sikre ville være at vælge F3, så kender du ydelsen og indfrielseskursen d. 31-12-2011. Altså samtlige omkostninger er kendt.
    Tilsvarende F4 hvis du bliver boende frem til 31-12-2012

    Vælger du fastrente kender du de løbende ydelser, men indfrielseskursen er enten 100 eller dagskurs afhængig af renteudviklingen.

    Glem renteloft og andre strukturede lån, du betaler overkurs op til 5 % ved salg. Det er kun fordel for bank og kreditforening.

    #122328
    AnonymForfatter

    ja var også lidt skeptisk da jeg sad og læste om indfrielsesmulighederne ved Xlån med renteloft.

    Xlån med renteloft og det gamle lån hermed droppet.

    Men da huset overtages her d. 1-6 (fik først skødet til underskrift her i fredags.. total langsom advokat..)

    Så det bliver imorgen jeg ringer til min bank “rådgiver” og ændrer kurs. pga. tidsnøden er det nok ved totalkredit jeg skal tage lånet da min bank bruger dem(andelskassen)

    De har ikke F(X) lån, så det er vel ikke en mulighed? Så er der kun 6% fast tilbage(kurs 97,66 ca. nu) jo kan man sige? Og hvis renten som man jo må formode falder så ryger kursen op og jeg taber 2-2,5% der..

    Men det er vel det bedste alternativ i min situation kan jeg forstå?

    #122330
    NultopskatForfatter

    X lån hos Totalkredit er svarer til F lån hos de øvrige. I starten refinancierede X lån hvert halve år, men ikke nødvendigvis længere og det er jo egentlig også ligegyldigt da du vælger enten X3, X4 eller X5 afhængig af hvorlænge du agter at beholde boligen.

    At du allerede har modtaget skødet er altså hurtigt, jeg har prøvet at skødet først blev afleveret til underskrift ½ år efter overtagelse.

    Jeg vil ikke gætte på om renten i 2012 er højere eller lavere end nu, for blot 2 mdr. siden mente markedet at renten ville være 3,5 % før sommerferien….Nu tales der rentestigning.

    #122336
    AnonymForfatter

    Ja renten er svær at spå om må man sige, så det vil jeg heller ikke begive mig ud i, udover jeg tror den falder i løbet af de næste 5år, men det er os mindre vigtigt.

    Det jeg så er lidt i tvivl om er at kursen på deres X5 f.eks. er 96.3598 altså noget lavere end det 30års fast forrentede obligationslån som har en kurs lige pt. på 97.6610.

    Jeg har igennem mit lille lynkursus i obligationer forstået at jeg max. kan tabe 2,33% på det 30års fastforrentede ift. kurs, hvis renten som jeg formoder falder, eller evt. tjene lidt hvis den stiger i løbet af perioden.

    Men hvad med X5 lånet? hvordan ville kursen f.eks. udvikle sig der ved et rentefald til f.eks. 4% om 5år? selve den effektive rente efter skat er jo umiddelbart lavere i perioden men hvad med indfrielseskursen ift. rentestigninger og fald?

    og er begrænsningerne fra Xlånet med renteloft mht. den bagvedliggende obligations mulighed for at overstige kurs 100 stadig præsent? samt er den er også inkonverterbar og uhåndterlig ift. salgstidspunkter?

    #122352
    NultopskatForfatter

    Jep, du er næsten hjemme.
    Altså:
    Dit X5 lån udløber til kurs 100 om 4½ år. Alle ydelser kendte.

    Det fastforrentede har en højere rente 6% til kurs 97, udløbskurs ukendt dog max 100 måske bedre, men renten er ca. 1½% højere. Ved rentestigning får du kursgevindst (skattefri)
    Du kan få kursen tættere på 100 ved at justere på løbetiden..

    Renteloft har en hage ved indfrielse, den er netop inkonvatible, så vær opmærksom på indfrielseskurs, 102 til 105.
    Fordelen er du får gavn af evt. rentefald, men du betaler når du indfrier før tid.

    #122354
    AnonymForfatter

    Så er det bare jeg undrer mig over hvordan kursen på et X1 lån f.eks. vil udvikle sig over tid med stigende/faldende renter i eurozonen/danmark.

    Altså man får (aktuel kurs) 99.4653 provenu ud af hver indsatte krone og ved første refinansiering stiger den så til kurs 100, men hvad så bagefter? Kan man være heldig at det falder på en eller anden måde eller kommer den bare permanent til at ligge på kurs 100 fremover?

    #122398
    NultopskatForfatter

    Nu kører du lidt af sporet.

    Fordelen ved eks X5 er at den optages nu, og refinancieres 31-12-2012. Hvorfor renteudviklingen indtil da ikke påvirker hverken kursen eller ydelsen.
    Da du ikke vil refinanciere men sælge har du altså det mest sikre du kan vælge, ikke nødvendigvis det billigste, det ved vi først i 2012.

    Det du tænker på er X1, der refinancieres årligt.

    #122410
    AnonymForfatter

    Det jeg var lidt i tvivl om var hvordan kursen efter refinansieringen kunne ændre sig(hvis jeg for eksempel har svært ved at sælge eller vælger at blive boende alligevel.. man ved aldrig hvad der kan ske jo), eller vil den forblive konstant lånet igennem? Dvs. så renten er den eneste variable?

    #122412
    NultopskatForfatter

    OK
    Kursen på X5 vil naturligvis være påvirket af renten og tiden, således at jo tættere vi kommer på 31-12-2012 jo tættere kommer kursen på 100.
    Dette vil ikke påvirke din ydelse, da lånet jo først bliver refinancieret 31-12-2012.
    Såfremt du vælger at blive boende, foreligger der en ny situation, nu er det pludseligt vigtigt, hvad renten er.
    Du kan for en beskeden pris (et par hundrede kr) ændre refinancieringen til X1, såfremt dette måtte være fordelagtigt til den tid.

    #122414
    AnonymForfatter

    hvad sker der så d. 31-12-2012 hvis jeg ikke sælger, så ændrer kursen sig måske bare til hvad er nyt X5 lån ville koste efter den til den tid værende rente?

    og hvad ville være kursen ca. være ved en ekstrem dansk rente på f.eks. 0 eller 12? kan ikke helt gennemskue hvordan det forholder sig..

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 23 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.