Køb af andelslejlighed + sommerhusandel for førstegangskøber

  • This topic has 4 stemmer and 5 svar.
Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #88445
    Anonym

    Kære debattører

    Jeg har en række spørgsmål i forbindelse med køb af en andelslejlighed, som jeg håber, I kan svare på. Det er første gang jeg har den store pengepung fremme, så jeg er rimelig grøn og vil værdsætte jeres kommentarer. På forhånd tak.

    Lejligheden er i København og er sat til salg for 650.000, den månedlige boligafgift er 2.500 og vand/varme/gas løber op på omkring 500 pr. måned.

    Hertil kommer at jeg også ønsker at købe mig ind i et sommerhus i min familie, hvortil jeg skal tage et lån på 75.000.

    Jeg har altid været meget økonomiske bevidst (jeg har haft den samme bank i årevis, så det ved de), men da jeg har rejst en del er min konto p.t. i nul. Nu har jeg til gengæld fået et godt og fast job og vil have en indtægt efter skat på omkring 17.000.

    Her kommer så spørgsmålene:

    1) Først og fremmest: er det uhensigtsmæssigt at købe en andelslejlighed nu? Nogle siger, at priserne på boliger vil fortsætte med at falde – men vil det have betydning for køb af andelsbolig. Eller er det mest ejerbolig og hus?

    2) Jeg kan forstå på nogle af trådende herinde, at der er diskussion om afdragsfrie lån. Hvad er faren/fordelen ved den type lån?

    3) Hvilken lånetype ville I anbefale mig at benytte mig af? Og hvad kunne være min. jeg skal betale om måneden?

    4) Kan udgiften til sommerhuset høre under samme lån som til lejligheden, eller hvordan forholder det sig?

    5) I hvilken udstrækning kan det være en fordel at skifte bank i mit tilfælde, hvis jeg begyndte at kigge mig rundt efter andre tilbud/muligheder?

    6) Hvis man først får lavet en låneaftale med sin bank, hvad kræver – eller koster – det, at lave aftalen om?

    7) Hvor meget kan det ”betale sig” at betale af på lån og renter? Er det en god ide at betale så meget som muligt, eller i stedet for at stramme livremmen, så acceptere at jeg vil have gæld det meste af livet (det er måske et temperamentspørgsmål)?

    8) Hvad skal jeg tage mig i agt for – hos min bank?

    9) Jeg har netop læst, at store banker eftersigende ”freder” unge kunder for højere renter. Jeg er 33, så gælder det monstro mig?

    De bedste hilsner
    Susanne

    #121810
    Anonym

    Hej Susanne

    1. Man taler om at det er uhensigtsmæssigt at købe andelsboliger nu i Århus og Kbh, fordi de ikke er justeret ned i pris ligesom ejerboligerne. Der er imidlertid meget stor forskel på andelsboligerne og den underliggende økonomi. Jeg er overbevist om at der kommer meget store prisfald på den del af andelsboligerne som er belånt op over skorsten med flexlån, men jeg er samtidig lige så overbevist om at der ikke kommer til at ske noget med de gode og sunde foreninger.

    2. Der er som sådan ikke nogen fare ved afdragsfrie lån. Det handler om prioritering. Risikoen, hvis man kan tale om det, er at du kommer til at sætte dig for hårdt i det. Med afdragsfrie lån har du ikke muligheden for at lægge om til noget billigere, hvis du kommer ud for en social begivenhed.

    3. Du kan ikke realkreditbelåne en andelsbolig. Du skal derfor have et andelsboliglån i din bank, hvor en rimelig rente vel efterhånden har sneget sig over 7%.

    4. Nej!

    5. Det er i hvert fald dumt ikke at forhandle priser med andre banker, og gøre din nuværende bank opmærksom på hvad andre kan tilbyde. Loyalitet = stupiditet, sat på spidsen, selvfølgelig.

    6. Det koster 1,5% af lånesummen i variabel tinglysningsgebyr til staten + 1.400 i fast tinglysning + bankens egne gebyrer (typisk 1 – 5.000)

    7. Det er et fuldkommet subjektivt spørgmål hvor meget du vil afdrage, om du foretrækker at spare op på en pensionskasse frem for i mursten osv. Det er ingen naturlov at man skal spare op i sit hjem, men det kan være en god ting.

    8. Du skal vide at det nok er det ringste tidspunkt i 10 år at låne på. Hvis din bank er presset på likviditeten (stort udlånsoverskud) vil de tilbyde dig dårlige vilkår. Du skal derfor tage dig meget i agt for renten. Ydermere skal du passe på banker som Amagerbanken, Roskildebank m.v. der har ry for at tilbyde lave renter, men til gengæld at tage nogle fuldstændig ublu gebyrer. Det afgørende du skal sammenligne mellem banker er ÅOP.

    9. Det er korrekt, men det handler ikke om boliglån, men derimod typisk kassekreditter (budget/løn). Danske Bank har i flere omgange friholdt deres 24-7 konti, for ung som gammel, så de er faktisk blevet relativt billige i dag.

    #121816
    Anonym

    Sygt nok….
    9 spørsmål fra en debattør – 9 svar fra generalen….
    OG JEG ER ENIG I ALLE 9.

    General – vi to må snart finde på at starte et firma :o)

    #121838
    Anonym

    Kære General Prier

    Mange tak for din hurtige tilbagemelding og dine mange gode svar. Det har været rigtig godt læsning! Jeg har et par uddybende kommentarer til spørgsmålene, jeg håber, du kan besvare – det er til:

    2) Afdragsfrie lån.
    Er der anden fidus end, at man ikke behøver at betale af på ”selve lånet” men kun på selve renterne? Og er det egentlig nogen god fidus – eller er der noget jeg har misset? Jeg antager, at det typisk er for mig som førstegangskøbere med relativ lav indkomst, der kan drage nytte af det (?)

    4) Sommerhus-andel.
    Nu vil jeg jo gerne købe en andel af et sommerhus også, men det er altså et separat lån kan jeg forstå. Men hvad slags lån er det så, og er der ikke nogle fordele ved at låne samtidig?

    6) Ny låneaftale (omlægning af lån).
    Har du mulighed for at uddybe dit svar: ”Det koster 1,5% af lånesummen i variabel tinglysningsgebyr til staten + 1.400 i fast tinglysning + bankens egne gebyrer (typisk 1 – 5.000)” Betyder det, at et lån på 725.00, hvis jeg vil omlægge det koster 10.875 (1,5%) + 1.400 + gebyr, dvs. som minimum 12.275, men formentlige mere?

    8) Tag mig i agt. Vent(?)
    Du skriver: ”Du skal vide at det nok er det ringste tidspunkt i 10 år at låne på” – selvom fremtiden er svær at spå om, ville det så være smart at vente fx et halvt eller helt år, hvis det var muligt, så låne-markedet måske var bedre? Og så fx bo til frem/leje i mellemtiden? Endelig i forlængelse heraf, er det en fordel at spare lidt op nu – og så netop købe noget om et halvt eller helt år i stedet og have lidt kapital – eller kommer det ud på et?

    Endnu engang tak for dine svar.
    Venligst Susanne

    #121840
    Nultopskat

    2) Nej, men fidusen er at afdragsfrie realkreditlån har markedets laveste rente, derfor er der ingen grund til at nedbringe realkreditlånene før evt. banklån er betalt ud. Evt. kan du i stedet indbetale de sparede afdrag på pensionsordning, og derved få fradrag.

    4) Dit sommerhuslån må nødvendigvis have sommerhuset som sikkerhed og er derfor et andet lån. Sandsynligvis kan du få ”mængderabat” på bankgebyret.

    6) Ja, det afhængeer af ovennævnte mængderabat + dine forhandlingsevner evt. du tinglyser selv og sparer gebyr. Nok de lettest tjente penge i livet.

    8) Hvordan kan du undgå at høre om kreditkrisen, bankerne har mistet tilliden til hinanden hvilket har øget bankens funding.
    Lige nu er markedet delt i spørgsmålet om den næste renteændring er op eller ned.
    Det er altid en fordel at have en opsparing. Banken bliver lettere at snakke med, når du selv kommer med noget kapital.
    Husk banker lever af at låne penge ud til nogen, der kan betale tilbage…
    Om det er en fordel at købe noget nu eller senere, ved vi om et år.
    Det er nu købers marked, så du kan sikkert presse sælger nu. Kan du også det om et år ?
    MVH

    #121844
    Anonym

    ad 2:
    Som jeg ser det er der 3 argumenter for at vælge afdragsfrie lån.
    a) Intertemporalt forbrugshensyn: At du simpelthen har et ønske om at have lidt mere til forbrug i de første år. Subjektiv prioritering.
    b) Skattehensyn: At du ønsker at investere de sparede afdrag i aktiver som du forventer giver end bedre forrentning end det du låner til. Det typiske er at man skyder pengene ind på en skattebegunstiget pensionsopsparing. En ratepension er en god fidus for folk som betaler topskat.
    c) Bevaret renteelasticitet: Hvis der er tale om et realkreditlån så bevarer et afdragsfrit fastforrentetlån sin rentefølsomhed, hvorimod rentefølsomheden på et fastforrentet lån falder i takt med restløbetiden. Dermed bevarer det afdragsfrie lån overtid muligheden for kursgevinst. (punkt c er ikke et issue her, da banklån altid indfries til kurs 100).

    Ad 4:
    Helt rigtigt som det siges ovenfor, er der basis for at forhandle lidt mængderabat hjem i en samlet aftale (gebyrnedslag, renteniveau).
    Du skal formentlig have et ganske almindeligt banklån med pant i din andel af sommerhuset. Det er ikke så afgørende hvad banken lige kalder lånet.

    Ad 6:
    Låneomlægning er primært relevant ved fastforrentede realkreditlån, hvor du søger at realisere en gevinst ved at udnytte en kursbevægelse.
    Ved et andelsboliglån i banken indfries altid til kurs 100, og derfor er det kun relevant at tale om at du måske ønsker at forhøje lånet ved en istandsættelse eller hvis ejendomsvurderingen er steget.
    Det variable tinglysningsgebyr er en “engangsafgift”, dvs. ved låneomlægning betaler du kun 1,5% i variabel tinglysningsgebyr af forhøjelsesbeløbet.

    Ad 8:
    Tage sig i agt – måske lidt overdramatiseret udtryk, men ja, bankerne skriger efter indlån, og derfor er der nogle grimme eksempler på at banker med likviditetspres tilbyder kunderne nogle ret dårlige renter.
    Det er ganske rigtigt, at jo større udbetaling du kan ligge “up front”, desto bedre vilkår får du, men hvis man argumenterer sådan, kan man i princippet vente evigt. Der er jo også altid risikoen for at prisen på boliger stiger mens du venter (omend der ikke er tegn på det i øjeblikket). Et halvt år flytter nok ikke det helt store!

    Personligt ville jeg foretrække et andelsboligprodukt, hvor renten er fastlagt som en referencerente + bankens tillæg (referencerammen er typisk cibor3 eller nationalbankens udlånsrente). Hermed har du nogenlunde sikkerhed for at renten følger med ned, når pengemarkedet normaliseres.

Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.