Lån af 2 mill

  • This topic has 4 stemmer and 6 svar.
Viser 7 indlæg - 1 til 7 (af 7 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #88021
    Anonym

    Hej Folkens.

    Vi står for at skulle låne 2.5 m til lejlighed. Vi er så heldige at vi har de første 20% selv, så vi er ude i omkring 2 mill som vi skal låne hos noget realkredit.

    1) Kan I anbefale nogle banker/realkredit?
    A) Lige nu snakker vi kun med Nordea omkring det.

    2) Hvilken lånetype bør vi vælge?
    B) Pt. er vi mest interesseret i et fastforrented lån – men vi kan forså at det er meget normalt at genfornye lån cirka hvert 7 år, og at vi af den grund måske godt kunne overveje andre låneformer (også pga. kurs osv??).

    3) Generelle råd er mere end velkommen!

    På forhånd tusind tak!

    Tom

    #116808
    Anonym

    Hej Tom.

    Vil ikke komme med et direkte forslag til hvor du skal tage dit lån, men når det er realkredit er det stort set de samme priser overalt så det er jo en stor fordel at tage realkredit lånet der hvor du har dine andre bank forretninger. Man kan desuden oprette en gældspleje aftale der gør at du bliver kontaktet når du kan spare penge. Man aftaler så med banken hvornår man skal kontaktes. Det kan være når du kan spare 400 kr om måneden eller ligende.

    #116812
    Anonym

    Hej Mads!

    Ja det er rigtigt det sagde vores bank godt, men problemet er vel at det koster en pæn sjat penge at konvertere/omlægge vores lån?

    Håber der er nogen der har nogle gode forslag til vores låne muligheder.

    Vi har 14.000kr tilbage ved et fastforrented lån, så vi har jo lidt råderum. Det som jeg kigger på lige nu er problematikken omkring denne her kurs – det irriterer mig (hvis jeg har forstået det rigtig) at det vil koste os meget mere at optage et fastforrented lån kontra de andre muligheder…

    #116814
    Anonym

    Du har helt ret i der er et kæmpe problem med kurstab ved fastforrentede lån.

    Efter min mening, og det er mit helt personlige standpunkt, så skal man såfremt man ikke kan få et lån meget tæt på kurs 100 altid vælge flexlån. Renterisikoen er ikke så stor som folk gerne vil gøre den til.

    #116818
    Anonym

    Alt respekt for General Prier og han har sikkert nogle gode argumenter, som jeg i hvert fald gerne vil høre, men jeg er ikke umiddelbart enig med ham.

    Så vidt jeg husker havde man i Sverige, i begyndelsen af 90érne, hvor der var krise og pres på den Svenske krone en kort periode, hvor den korte rente tangerede 500%, i et forsøg på at beskytte den Svenske krone.

    Hvad sker der med det internationale renteniveau den dag, hvor f.eks. udenlandske investorer har mindre tillid til amerikanske statsgældsbeviser, eller der er en mindre global pengerigelighed. Senest ser det ud til at de asiatiske lande er begyndt at genoverveje deres porteføljesammensætning af bl.a. amerikanske statsgældsbeviser.

    Det jeg prøver at sige er, at hvor stor renterisikoen er, ved vi først, når vi står midt i krisen. Subprime-lånene, i USA, var jo heller ikke specielt risikobetonede, troede man.

    For nogle år siden var der en artikel, hvor man spurgte f.eks. realkredit- og bankdirektører, hvordan de havde finansieret deres huslån, hovedparten havde fastforrentede realkreditlån, et af argumenterne var at realkredit renten var uforholdsmæssig lav i markedet i det lange perspektiv.

    Personligt har jeg den holdning, at jeg aldrig gambler med min privatøkonomi.

    Der er også den finte ved fastforrentede konvertible realkreditlån, som hverken realkredit og / eller banker, har travlt med at fortælle om, måske fordi de ikke selv tjener på denne finte, at man når / hvis renten stiger, og man har råd til at tilbagekøbe sit eget realkreditlån, kan købe sit eget lån tilbage til en lavere kurs end man oprindelig optog lånet til.

    F.eks. vil et 5% fastforrentet konvertibelt realkreditlån, gå imod en kurs på 50, hvis renten, i samfundet, f.eks. stiger til 10%, hvis man er så heldig, at man har optaget lånet tæt på kurs 100, vil man altså kunne halvere sin restgæld.

    Det samme gælder, selv om Du ikke umiddelbart har alle pengene, Du kan da bare nøjes med løbende at købe op i din egen obligationsserie, når kursen er favorabel i forhold til, hvad du optog lånet til. Når Du har obligationer i nominel værdi svarende til din restgæld, kan Du lave førtidig indfrielse af dit lån.

    Udsagnet omkring omlægning af lån hver 7 år, er et gennemsnitstal, med min begrænsede viden om statistik mindes jeg dog nogle lærere der forsøgt at gør mig begribelig, at jeg ikke kunne bruge gennemsnit til noget, det interessante er spredningen / fordelingen.

    Realkreditinstitutter og banker har en uforholdsmæssig stor interesse i at få os almindelige danskere til at omlægge vores lån relativt tit. Men jo mere kortsigtede ens lånehorisont / – strategi / -eksponering er, jo dyrere må det også blive i længden. Sagt på en anden måde Du betaler prisen, realkredit og banker scorer gevinsten.

    Der er selvfølgelig ingen der kan spå om fremtiden, herunder renteniveauet, men hvis man, som mig, mener at historien har en tendens til at gentage sig, må man forsøge at se det nuværende renteniveau i relation til det historiske renteniveau.

    #116820
    Anonym

    Kære Spørge Jørgen

    Jeg accentuerede netop ordet “personlig holdning”, for at understrege at flexlån ikke kan er det bedste for alle.

    Hvis man kan se en rentestigning på 2% får økonomien til at ramle totalt, så skal man IKKE vælge et flexlån det er klart. Man skal måske endda overveje om man overhovedet skal vælge at købe fast ejendom! Men omvendt, kan man se at man har fint råd til en sådan rentstigning, så har man råd til at gamble, og dermed råd til at tage den besparelse der på det lange sigt ligger i flexlånet. For i finansverdenen er intet gratis. Garanti og sikkerhed koster, i form af en højere gennemsnitlig rente på det lange sigt. Det står mejslet i granit.

    Her er et par argumenter:
    1. Sveriges kollaps først i 1990’erne var forudset af alle længe inden det skete. I Danmark har vi fine økonomiske balancer, og det vil tage lang tid at bringe DK frem til en krise som den vi så i Sverige. Det giver låntagere god mulighed for anticiperende at ændre låneeksponering.
    2. Problemet med fastforrentede lån er i øjeblikket at 6% lånet svinger mellem “åben” og “lukket”. Hvis 6% lånet er lukket og 5% lånet er nede i kurs 93-94, så lider man et meget stort kurstab ved lånehjemtagelse, hvorimod flexlånene altid fås omkring 99,5. Bankerne siger altid “jamme det er jo ligegyldigt med kurstabet – du skal se på kontantværdien af lånet”, men det holder bare ikke! Potentielle kurstab bliver meget ofte realiserede. Dels er der risikoen for at renten falder, hvormed kursværdien på eksistenrede lån stiger. Dels er der den oversete faktor at jo ældre lånet er, desto kortere er restløbetiden, og desto nærmere kommer kursen på 100. Dvs. hvis du 7 år fra nu skal omlægge dit fastforrentede lån med en restløbetid på 23 år, så vil det (ALT ANDET LIGE) ligge tættere på kurs 100 end i dag.
    3. I øjeblikket får du et F1 flexlån uden renteloft til 4,6% i rente, hvilket giver dig hele 1,5% op til det fastforrentede lån. Jeg mener simpelthen ikke aktivitetsniveauet i økonomien tilsiger, at vi skulle få en rentestigning i det omfang. Flexlånerenten er allerede mere end fordoblet(fra 2,2% til 4,6%) og med det danske og europæiske inflationsniveau er der ikke belæg for at vi skal op og have en flexrente over 6%.
    4. Du glemmer at supprime krisen vedrører renten på den del af boliglånene der har den yderste sikkerhed. Supprime påvirker derfor overhovedet ikke renten på de 80% af boligen man belåner med realkreditobligationer, men påvirker alene renten på de 20% man belåner med boliglån i bankerne, som ikke bygger på underliggende obligationer.

    #116822
    Anonym

    Hej igen.

    Sikke en masse spændende læsning!

    Er ikke helt sikker på jeg kan følge det hele vejen dog.

    Lad mig lige skrive det som jeg har forstået det:

    General Prier foreslår:

    F1 flexlån uden renteloft til 4,6% i rente.

    Plusserne er som følger:

    Lånet er meget billigt at optage til kurs 99.5. Dette betyder det vil koste et par tusind kroner på kurs forskellen.
    Renten pt. gør lånet 0.4% billigere om måneden.

    Minusserne:

    Der er intet renteloft og økonomien i USA kan trække verden ned, derfor tegner meget på at renten stiger eller i hvert fald ikke just er på vej ned igen. Dette kan gøre lånet meget dyrt meget hurtigt.

    Spørge Jørgen foreslår:

    Et 5% fastforrentet konvertibelt realkreditlån.

    Plusserne er som følger:

    Det er det sikre valg og man ved hvad ens månedlige ydelse er de næste mange år frem også selvom verdensøkonomien ramler ned om ørene på en.

    Minusserne er som følger:

    Der vil være et meget stort kurstab (kurs 95), ved et lån på 2 mill vil det koste omkring 100.000kr.

    Hvis ovenstående bare er lidt rigtigt forstået så er vi vel ude i et regnestykke, hvor er man som udgangspunkt i et Flexlån “sparer” knap 100.000kr pga. renten, dvs. at renten på ens flexlån skal stige så meget at ens månedlige ydelse stiger med ikke så lidt (ved ikke hvor hurtigt man kan omlægge sit lån? Man binder sig vel i nogle år? Og det koster omkring 15-20k at omlægge?
    Hmm måske nogen anden her er bedre til at opstille et sådan scenarie?

    Jeg/vi sætter i hvert fald pris på hjælpen!

    Tom

Viser 7 indlæg - 1 til 7 (af 7 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.