Valg af realkredit
-
Indlæg -
En klassiker 🙂
Fraskilt og ved at overtage huset. Huset er til salg og forventes solgt over en tre-fem årige periode. Salgspris 1.495.000 og mæglers belåningsværdi sat til 1.250.000. Nuværende realkredit: RenteMax 5% fra Nykredit med afdrag og resthovedstol på omkring 700.000.
Det ønskede beløb fri er 300.000
Tankerne er:
– afdragsfrihed i fx tre-fem år da overskud i den daglige økonomi er vigtig (evt overskud bruges til ekstraordinære afdrag på SU-gæld (forrentes med diskontoen plus et tillæg (på højst en procent))
– rentetype (obl, F1, F5 etc) uden alt for stor risiko eg. maks tilvækst på ydelse 1500,- per måned
– gerne med fald i hovedstol når lånet bliver indfriet i fbm salgHvad er Jeres anbefaling, og spørg gerne :-)!
B.
Huset er sat til salg, men forventes først solgt om 3-5 år? Hvad er grunden til det?
Hvis det skyldes en planlagt lang overtagelsesperiode er det nærmest umuligt at få solgt nu medmindre huset er meget specielt og i liebhavekategorien (hvilket prisen ikke ligefrem indikerer).
Helt generelt er det en rigtig dårlig idé at have hus til salg i så lang en periode. Når der er gået mere end 12 mdr falder chancen for et salg drastisk. Jeg ville personligt aldrig begynde at omlægge lån midt i en salgsfase, da omkostningerne overstiger gevinsten mange gange.
Ad. 1: Lækkert hus uden have, specielt indrettet og på midtsjælland. Har du et bedre bud hvis prisen ikke vil sænkes voldsomt :-)?
Ad 2: Hvis jeg kunne sælge i morgen til prisen, så gjorde jeg gerne det.
Ad 3a: Huset er til salg indtil det er solgt, jeg kan desværre ikke styre købers lyster 🙂
Ad 3b: Omlågningen er styret af at jeg skal have penge fri til at købe eks’en ud, uden at ydelsen stiger per måned. Som jeg ser det kan det ikke gøres uden afdragsfrihed. Jeg spørger i dette forum for at se nye vinkler og træffe det bedste valg i realkredit markedet i forhold til den lidt specielle situation.
For mig handler det om at få etableret min egen økonomi, resten følger den tanke! Og at forskyde balancen mellem omkostninger og gevinster totalt set over årene mod gevinst…
Kan du klare de nuværende udgifter uden ex’ens tilskud? I såfald er det klart mest rentable at lade være med at købe ex’en ud og sælge huset når en køber dukker op. Du bliver så boende i perioden indtil huset er solgt og ex’en fortsætter med at være medejer af huset. Der er så lige nogle detaljer vedr. rentefradrag og ejendomsværdiskat I lige skal finde en løsning på, men det er helt klart den bedste løsning som jeg ser det.
Ulempen er at ex’en ikke får en klink her og nu. Til gengæld får I delt sol og vind 100% lige. Køber du ex’en ud nu bliver det på baggrund af en anslået salgspris som du ikke kan være sikker på holder.
Jeg er helt enig. MEN det kræver at vi lever med samme økonomi for begge hustsande idet hun ikke kan leve selvstændigt af sin indkomst samtidigt med at hun afbetaler på realkredit. Hvis jeg køber hende ud så kan hun udbetale SU-gæld og så hænger hendes økonomi sammen. Tænk tanken, at leve med fælles økonomi med en du har fravalgt følelsesmæssigt… Jeg er villig til at løbe en risiko (hvis boligmarkedet falder under et vist niveau kan jeg tage bolig af markedet, det vil forhindre de store tab) mod at splitte vores økonomier ad!
Under de omstændigheder vil jeg anbefale F1 uden afdrag. Renterisikoen er negligabel med så kort tidshorisont og F1 er klart det billigste både at optage og indfri hvad kursen angår (ligger næsten altid ~100). Undgå for alt i verden F3 og F5, da det kommer til at koste meget dyrt i kurstab ved førindfrielse.
Kurstabet på F3 og F5 skyldes at de er kontant lån? Ville jeg kunne skære noget af restgælden, selv med en relativ kort tidshorisont, ved at optage et obligationslån uden afdrag?
Kurstabet skyldes at flekslån (alle også F1) er inkonvertible. Det betyder, at du skal købe obligationer til markedskursen ved indfrielse. F3 og F5 kan sagtens ligge omkring 103-105 ved indfrielse hvilket givet et tab på 30-50.000 pr. lånte million. F1 ligger som det eneste flekslån næsten altid lige omkring 100.
Tidshorisonten er alt for kort til spekulation i kursgevinster. Det kræver at den lange rente flytter sig mindst 2% point opad i din salgsperiode og det er ikke sandsynligt.
Du skal gå efter den løsning der giver det mindste tab og ikke den der giver en minimal chance for gevinst.
Dårlig rådgivning i mine øjne, da det forudsætter, at den korte rente forbliver lav.
Undgå lang fastlåsning af en variabel rente, altså F5 og Rentemax.
Gode lån er F1, F3 og 5% 30 år OA, mulighederne for en kursgevinst på kort sigt er beskeden. Kursen for et F3-lån er meget fin, lige under 100 for en 2% obligation, så ikke den store risiko ved sådant et lån, derimod er F5 for risikabelt.Jeg ville klart optage lånet som F3-afdragsfrit, var jeg i dit sted, men udregn lige omk. ved at eje huset frem til det er solgt, ejd.skatter, varme og andet kan godt gøre det til en dyr sag.
Til Michael: Du tror da ikke på, at en 2% obligation med ca. 2 år tilbage kan komme i kurs 103, vel? For det er jo det du skriver, og det vil kræve en F2-rente på ca. 0,5%!
Din anbefaling er derimod korrekt, hvis man fastlåser en høj rente, som f.eks. 5,2% som i dec. 2008, hvor flere F1-lånere prøvede at høre på konvertering i juni-juli, da renten var faldet.
Nej,det er ikke korrekt, da selv en rentestigning på 1 % i den lange rente vil give en kursgevinst på ca. 7 point (altså¨ca. 70.000 kr), men det er ikke nok til en konventionel konvertering, men derimod en flot kursgevinst på blot et år, når lånet alligevel skal indfris ved et evt. salg.
Enig heri, og derfor er min anbefaling F3-afdragsfri ved de gældende kurser, da det giver en rente på lidt over 2% og kun et ringe kurstab ved førtidig indfrielse. Og trods alt sikrer 3 år med en lav rente.
Den lange rente tror jeg vil falde en smule det kommende år, men man kan jo ikke være sikker, jeg forstår f.eks. ikke hvorfor 4% 30 år ikke blev over kurs 98.
Jeg ser ikke noget tegn i sol, måne eller stjerner på at den lange rente skulle falde over de nærmeste måneder eller år.
ECB-renteniveauet (og dermed Nationalbankens rente) er usædvanlig lav, hvilket trykker især den korte rente.
Over de næste 2-3 år vil der ske det at ECB hæver renten og flexrenten gradvist kravler i vejret op imod et mere normalt niveau som er 3,5-3,75%. Den lange 30-årige obligationsrente er knapt så påvirkelig af de centralbankrenterne, men er påvirkelig af inflationsforventninger. Og alt andet lige, så tegner der sig tiltagende inflation i horisonten.
I mine øjne kunne en normal f1-rente godt være omkring de 2,5% og en lang rente på ca. 4,2% i fremtiden, men det kommer helt an på udsigten til inflation.
Personligt foretrækker jeg 4% årlig inflation fremfor 2%, da gældens værdi så halveres på under 18 år mod 35 år.
Den manglende inflation og usikre jobudsigter er faktisk den største hæmsko for nutidens boligkøbere, der jo skal sidde med en voldsom startydelse, og ikke udsigt til hastigt stigende lønninger, som for 10 år siden.
Mange tak for rådgivninger! Den tager jeg med til min bankrådgiverinde 🙂
A.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.