Fra fastforrentet 6 % til ?
-
Indlæg -
HEj kloge hoveder,
VI sidder med et fastforrentet lån 6 % på ca. en 1000000.
Vi har overvejet et 4% lån, da renten og trygheden jo lokker, men ved gennemgang sammen med banken fandt vi ud af at vi ville skabe næsten 100000 ekstra gæld i huset – det er jo relativt meget på et billigt hus, især holdt op mod blot ca. 4500 i årlig besparelse. Derfor rådede banken os til istedet at overveje et lån med variabel rente og renteloft på 5%. Her er renten på vej mod 1.7 og kursen i godt 97 – vi har så kun sikkerhed til 2018, men har alletiders mulighed for at vælge afdragsfrit og knalde anden gæld af på to år. Sammenlagt ville vi derved aldrig kunne komme til at sidde dyrere , selv med et dyrt lån i 2018, da forbrugslånet så var væk.
En anden mulighed er at beholde vores 6% lån, vi mangler ikke penge, har sunde budgetter og ingen planer om at flytte fra vores fantastiske hus, så måske er det ikke så dumt endda? Selvom om det nager med så høj en rente.
Jeg vil rigtig gerne bede om lidt input i forhold til vores valgmuligheder. JEg er absolut husejer novice ( kun 1 år på bagen)og prøver hårdt at lære og forstå hvordan denne husejer verden fungerer, men det er godt ikke altid lige let!
På forhånd tusind tak for jeres hjælp og undskyld eventuelle mangler og åbenlyse forglemmelser i mit indlæg
Morten
Hej Ethus.
Hvis du har et fastrente lån idag, kan man vel antage at det er valgt fordi det passer til din risiko. I så fald bør du vælge tilsvarende lån ved en omlægning. Dette må være udgangspunktet.
Nu ved jeg ikke hvor gammel din beregning fra banken er, men 4% fast rente og afdrag er nu over kurs 96, hvorfor den begynder at blive attraktiv. Både pga. kurstabet er acceptabel, men også fordi obligationsserien nu må forventes at blive større. Dvs. kursen vil udvikle sig på markedsvilkår, da der vil blive udstedt mange. (Dette er hvad der forventes, og ingen garanti).
Jeg kan umiddelbart ikke helt forstå hvordan du kommer til at øge din restgæld med hele kr. 100.000,- som du nævner, men lad os bare antage at dette er korrekt. Hvis du vælger at beholde dit 4% i 30 år, og besparelsen er på kr. 4.500 hvert år, vil det bliver til kr. 135.000,-. Hvad gør det så hvis restgælden stiger? Dermed sagt, at hvis din forventning er at beholde lånet, bør du altså slå til.
Omvendt ved du at der vil skulle ske ændringer inden for kortere tid, så kan det være relevant at have betragtning omkring restgæld med i billedet. Tjek beregningen for hvornår restgælden på dit nye lån, og dit gamle lån svarer til hinanden. Gør de det inden for en kortere periode, vil det også tale for en omlægning.Der er altså en besparelse på ydelsen. Men du vil også stå godt til en evt. fremtidig omlægning. Altså hvis renten igen skulle stige, vil kursen på dine obligationer falde, og dermed vil der opstår en mulighed for at for mindske din restgæld. Dermed sagt, din gæld i boligen er altså restgæld sikret.
Omkring lånet med loft. Der er 2 minusser. Først og fremmest du aner ikke under hvad vilkår lånet skal forsætte i 2018. Dette er da ingen der tør spå om. Måske er du heldig og det bliver til bedre vilkår. Omvendt kan du også risikere at det bliver til MEGET dårligere. Det vil være den aktuelle markedssituation lige netop i 2018 der afgør det. Og der er ingen restgældssikring.
Personligt vil jeg vælge 4% fastrente. Primær pga. restgældssikring, og dermed mulighed for senere konvertering. Det der skulle tale for en anden beslutning vil være år med afdragsfrihed, så du betaler andet gæld hurtigere ned. Dette vil komme an på en konkret vurdering for dig.
Generelt kan man vel sige, at der er fordel ved at tage fastrente når man mener renten er i sit laveste niveau. Omvendt bør man vælge variabel rente, når man mener at renten er på sit højeste. At dette ikke ske i praksis er til dels at fastrente ikke har været en god mulighed pga. kurs på det seneste, efter 5% lukkede, og at spændet mellem kort og lang rente er stort. Dog bør denne teori giver den mest effektive gældspleje.
mvh
Bonkfish
Nu er der vel ingen, der siger at det nye 4 % lån SKAL løbe i 30 år eller..??
Ved at afkorte løbetiden, kan du nærme dig kurs 100..blot et forslag..;o)
Jeg ville nu sammenligne med rentebesparelsen og ikke ydelsesbesparelsen, da en større del går til afdrag på et 4% lån end på et 6% lån.
Rentebyrde v. 1 mill. 6% er 65.000 kr årligt, mens renten af 1,1 mill. i 4% 30 år blot er 49.500 kr, det er immervæk over 10.000 kr netto om året at spare i renter, og jeg tvivler på, at jeres restgæld ved kursen på 96,5 bliver så meget større som banken siger.
Restgælden stiger nok nærmere med ca. 60.000 kr, hvorved besparelsen i renter bliver tæt på 12.000 netto om året.Jeg ville opsige 6% lånet til termin, og så se kurserne lidt tættere på omlægningen, før end jeg bestemte mig for et nyt lån, man ville vælge 4% 30 år, som nok er i kurs 98 inden længe.
Tak alle sammen for jeres input
VI har valgt at tage i banken igen for at få skitseret alle mulighederne igen.Måske hende bankrådgiveren synes det er træls at bruge tid på de samme tid, men det er jo vores gæld og hendes job. Tak fordi I klædte mig lidt bedre på
Morten
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.