Kurssikring eller ej?
-
Indlæg -
Hej,
Vi ønsker at lægge et 7% realkredit lån om til et 5% fastforrentet obl. lån. Hovedstol er ca 1.000.000. Vi har modtaget et tilbud hvor der an befales at kurssikre til kurs 96,15. Det nuværende lån kan opgøres til kurs 100 d. 31 marts d.å.
Er det tilrådeligt at kurssikre 96,15? Jeg har googlet mig til hvad en kurssikring er i sin essens, men fatter ikke helt om 96,15 er godt eller skidt? Dvs mister jeg eller vinder jeg 3,85 her? Og kan man (måske på baggrund af de sidste par måneder) antage noget om kursen når lånet kan/skal opgøres – eller er det for usikkert?
Hvorfor siger man egentligt at lånet opgøres til kurs 100? Kan man opgøre den til andre kursværdier end 100?
—
Ved indfrielse ønsker i en LAV KURS. Jo lavere, jo billigere. Et lån på 1 million med en kurs på 96 koster 960.000 kr. at indfri. Hvis kursen fx. var 103, er fordelen ved de fastforrentede lån, at de kan indfries til kurs 100, altså maks. 1 million.
Kurs 96 er altså en “god" forretning, hvis kursen stiger den kommende tid og en “dårlig" forretning, hvis kursen falder.
Når du bliver forvirret, er det sikkert fordi det omvendte gør sig gældende for optagelse af nyt lån. Her er den høje kurs attraktiv, fordi kurstabet er mindre. Du skal nu låne de 960.000 til ca. kurs 98 og ende med et lån på ca. 980.000 kr. (960000*100/98).
Om i skal kurssikre eller ej er op til jer. Kurserne er helt sikkert gode i forhold til at nedkonvertere, men ingen kan forudsige kurserne. Er besparelsen her og nu nok for at få trygheden eller vil i hellere løbe risikoen?
Tak for svar – nu faldt tiøren 🙂
Vi er nok mest til livrem og seler, så 96,15 er godt nok til os.
Det virker på mig som en sindsygt høj pris at betale for kurssikringen.
De 96,15 er jo den kurs du får på det nye lån!
Det gamle lån indfris til kurs 100, da kursen på 75 er et pænt stykke over 100.5% lånet står i kurs ca. 99, eller lidt over 98 ved OA, I betaler altså gladeligt 2% mere for at kende kursen om 3 måneder, det svarer til en rente på over 8%, hvis det er afdragsfrit lån I vil omlægge til. Jeres restgæld vil derfor blive 21.200 kr højere pr. lånt million, idet jeg går ud fra, at vi taler om 5% uden afdrag.
Jeg var for hurtig ude med ti-øren. Jeg kan ikke helt finde fællesnævneren nu. Er kurssikringen ikke noget der sikrer indfrielsen af mit nuværende lån? For det er da det ‘tabac’ skriver er det ikke?
Tabac tager fejl.
Kursen på dit 7% lån er over 100, hvorfor det opsiges til termin.
Kursen på 96,15 er på dit nye 5% obl.lån!
En meget dårlig kurs, hvis du spørger mig, så tror jeg diff.rente på 7% lånet er noget billigere. Specielt da diff.renten kan fratrækkes som en renteudgift, hvilket et kursfald ikke kan.
Tak for svar!
Jeg tror jeg er med nu omkring kurserne. Det forklarer også hvorfor man skal vente til d. 31/3 hvor jeg har fået at vide at kursen er 100. Har alle lånetyper denne “fordel" at en gang imellem er kursen fast 100? Eller gælder det kun fx obligationslån?
Så de 96.15 er ringe mener du? Hvad kan det skyldes? Er det et problem med 5% fastforrentede lån generelt eller med dette tilbud fra BRF?
Hvad er “diff.rente" og hvorfor sammenholder du det med det ringe tilbud på det nye 5% lån? Er det et udtryk for en berettigelse af de 96,15?
—
Ok nu har jeg talt med BRF og det var rigtigt nok. Omlægningen ville koste os ca 32.000 i kurstab og ca 12.000 i omkostninger. Det er jo rigtigt nok en anelse dyrt.
Men altså det er vel nærmest lige for alle antager jeg? Alle dem der omlægger 7% nu – tager de bare de 45.000 som omkostning – eller har de bedre tilbud? Hvad ville være et godt tilbud synes I?
—
I øjeblikket kan jeg se følgende kurser på 5 % lån med 30 års løbetid:
Obligationslån uden mulighed for afdragsfrihed: 99,20
Obligationslån med mulighed for afdragsfrihed: 98,18Ovenstående kurser er dem du ville få lånet udbetalt til hvis det blev udbetalt
i dag. Denne kurs er ens for alle – så ja det kurstab tager alle hvis de om lægger
optager et 5% obligationslån.Når dit kurstab er større er det fordi at du først vil have udbetalt dit lån til marts.
Altså er differencen på kursen prisen for kursaftalen.Er det dyrt? tjahh det er svært at sige, du skal se på følgende:
* Hvor meget spare jeg efter skat om året på omlægningen (og hvor lang tid går der
så før jeg har tjent omkostningerne ind)?
* Tabet er der reelt først hvis du bliver nød til at indfri lånet til over den kurs det er blevet udbetalt til. Så hvornår forventer du lånet skal indfries (fx. ved salg af huset).
* Vil du konvertere lånet igen hvis renten stiger? Dette giver en mulighed for at indfri lånet til lav kurs (fx. 85) og derefter optage et nyt lån med højere rente (eller et andet type lån). På den måske kan du måske fjerne noget restgæld (dette er reelt ikke en mulighed med dit nuværende lån).Skal du kurssikre? Hvis sikkerhed er vigtig for dig (og det er det måske når du vælger fast rente) så giver det god mening at vælge kurssikring.
Du kan dog undersøge hvad det vil koste dig at få udbetalt lånet hurtigt og dermed spare på kursikringen. I dette tilfælde indfrier du også det nuværende obligationslån og betaler differencerente (forskellen mellem udlånsrenten og indlånsrenten i kreditforeningen) frem til marts terminen (en såkaldt paristraks indfrielse), fordelen her er at du får fradrag for din rente udgift (hvilket du ikke gør for et kurstab)
Jeg håber at ovenstående hjælper lidt
Onkel
(hver i øvrigt opmærksom på garantiprovision i forbindelse med omlægningen (se andet indlæg på mybanker) – her kan der være en del at spare på gebyret…
Og lige kort
Kursen på et obligationslån er ikke noget man kan forhandle med…
Onkel
Hej Onkel,
Tak for dit svar – det var meget brugbart. Og jeg fik også svar på hvad en difference renten er.
Vores udgangspunkt er at blive boende mange år endnu. Og som du selv siger giver det mening at kurssikre når nu man i forvejen vil have en fast rente på lånet. Selvom jeg da må indrømme at statistikken jo taler for at tage F1 lån – vi er bestemt fristet til at tage et F1 lån. Jeg mener det er omkring 20.000/år at spare som rente er nu, og vi har også luft til at tage en rente stigning – alt under 10% i rente er på ingen måde noget der ryster vores økonomi. Men…:) Som du også skriver så er der mulighed for en kursgevinst senere med et 5% lån – det er der vel ikke med et F1.
Jeg tror faktisk kun jeg har 2 spørgsmål tilbage. Det er det med den ekstra udgift jeg tager ved at optage lånet til kurs 96,16. Den kurs – det er “BRF" specifikt ikke? I realiteten kunne jeg måske få en bedre kurs et andet sted?
Sidste spørgsmål er relateret: Som jeg læser dit svar, så vil kursen jeg kan optage det nye lån i tilnærme sig det “rigtige" kurs som tiden nærmer sig opsigelsen for mit nuværende lån ikke? Så jo nærmere vi kommer 31/3 jo bedre kurs kan jeg optage et nyt 5% lån til (forudsat at den reelle 5% kurs ikke bliver ringere selvfølgelig)?
—
Hej
Spg. 1: Der kan være en forskel i prisen for en kurssikring de forskellige steder, men reelt tror jeg ikke der er den store forskel.
Du kan selvfølgelig teste det, men jeg tror ikke der er meget at hente..spg. 2: Det er korrekt jo kortere kurssikringsperioden er, jo billigere er det at kurssikre.
Med hensyn til valg af lån, så er flekslån fint hvis der er god plads i jeres økonomi. I virkeligheden burde man have
fastrente når renten er lav (så man kan skære af kursen når renten stiger og lægge om til Flekslån når renten er
høj (så man får glæde af rentefald..Onkel
Hej,
Mange tak for svar. Jeg vil regne lidt på hvad der er bedst – om vi overhovedet skal omlægge, og så vurdere om vi skal kurssikre eller tage rente-differencen. Renten må vel siges at være så lav nu at det bedste er at tage et fastforrentet lån. Og så senere omlægge til en højere rente evt F1 for at få en kursgevinst der.
—
det koster jo hver eneste gang man om lægger.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.