Omlægning af realkreditlån – giver det mening..?
-
Indlæg -
Håber at I kan hjælpe med at svare på om det giver mening at lægge/ligge mit nuværende X5 med afdrag (rente på 4,7, 3 år frem) om til et X1 uden afdrag. Nu har jeg talt med nuværende bank, og evt. kommende (ny) bank som begge syntes det ville være en god idé at udnytte den lave rente og få lidt flere penge mellem hænderne/mere flexibilitet med kone og 2 små børn.
Situationen:
Restgælden på det nuværende lån lyder på 2.050.000,-
Gæld derudover er på 150.000,- (billån på 100 t. og kassekredit på 50 t.)Bor i nybygget hus der er vurderet til 2.800.000,-
Min idé er at udnytte de ca. 7500,- kr. (!!!!!!!) vi ekstra får på hånden hver måned til hurtigt at få “den dyre" gæld væk for derefter kun at pleje realkreditslånet. Det er jo muligt at vælge at afdrage fremover ved refinansieringen hvert år mod en bataling på 500,- kr (ikke…?).
Jeg har bestilt en nøjagtig beregning ved min måske kommende bank, men de indledende øvelser jeg har tastet mig frem til på nettet viser en ny restgæld på Kr. 2.160.000,- ved omlægning til X1 – altså en forøgelse af restgælden på ca. 100.000,- kr. i forhold til nu.
Vil disse 100.000,- kr. ikke hurtigt være tjent ind på de (formodentligt) væsentlig
lavere renteudgifter de næste år frem, eller er det ikke helt så nemt at regne sog frem til…???
Det kan overhovedet ikke betale sig for andre end din bank.
Punkt 1: Du får et betydeligt kurstab på dit lån.
Punkt 2: Der går formentlig ikke ret lang tid før en flexrentestigning sætter ind. F1 flexrenten er lige nu i 1,7%. Om et år er F1 renten formentlig steget til 3% og inden 3 år er jeg ret sikker på F1 flexrenten er nået op over 5%.
Din gevinst er derfor meget kortsigtet, og hvis du vil dit eget og din familes bedste, så beholder du dit lån.
Du skal ikke lægge dit lån om, da din høje rente med skattefradrag, blot bliver til et kurstab, plus du skal betale konv.omk. Det er med andre ord kun bank/kreditforening, der tjener på en omlægning.
Dit kurstab ved omlægningen svarer nøje til renteforskellen mellem de 4,7% og den nuværende F3-rentesats. Du kan ved den forventede renteudvikling præcis nå at afdrage restgælden, men får ikke rentefradraget af renterne, så jeres restgæld om 3 år må forventes at være ca. 45.000 kr højere ved samme nettoydelse, hvis du omlægger lånet nu.I skulle ikke have valgt et F5-lån, da lånet er inkonvertibelt, og derfor ikke yder beskytning mod stigende eller faldende renter, I har med andre ord valgt renten på 4,7% for de 5 år.
Der er i mine øjne kun 2 lån, der er rigtige:
Enten rent variabelt, F1
eller fastforrentet obl.lån, pt. 5%
Jeg er helt enig med de øvrige debattører og synes iøvrigt at din bank “rådgiver" dig decideret misvisende for egen vindings skyld. I mine øjne er alt andet end F1 når vi taler variabelt forrentede lån et dårligt valg og sætter altid debitor mellem to stole. Hvis renten stiger efter låneoptagelsen har man kun en (lidt) lavere rente i en kort periode indtil lånet skal refinansieres. Ønsker man derimod at omlægge før tid pga. rentefald koster det alt for meget i kurstab. F1 kan dermod næsten altid indfries tæt på kurs 100.
Må man være så fri at spørge hvilken bank, der er kommet med dette dårlige råd ?
Tak for de gode tilbagemeldinger, som jo alle peger i retning af at det vil være bedst for min familie og mig at beholde vores nuværende lån. Det tror jeg også vi gør nu….
Jeg har idag modtaget de ønskede beregninger fra min måske kommende bank (SPARNORD), og til deres forsvar skal det nu siges de i mailen skriver at de nok vurderer at der vil være for meget usikkerhed forbundet med en omlægning til F1 på nuværende tidspunkt. De nævner bl.a. en forventet rentestigning allerede i 2. kvartal 2010 som årsag hertil. En forøgelse af restgælden på ca. 130.000,- syntes jeg nok heller ikke lyder optimalt….
Såfremt vi på et tidspunkt gerne vil have en lavere ydelse end på vores nuværende X5 m/afdrag (ca. 36.000,- pr. kvartal), er der så nogen der kort kan beskrive hvilke muligheder vi har for dette…??? Skal vi vente med at gøre noget til refinansieringen om 3 år, eller er der andre muligheder der ligger ligefor…????
Dit X5-lån er fastforrentet i 5 år og inkonvertibelt.
Du skal kigge på jeres obl.restgæld og ikke jeres kontantretgæld.
Er lånet i 4% obl. er jeres obl.restgæld ca. 2,5% højere end kontantgælden.
Kig på din opgørelse fra realkreditinstituttet.
Denne obligationsrestgæld skal så indløses til ca kurs 103, da X3-renten er på ca. 3,0% nu.
I kan altså ikke gøre noget fornuftigt ved lånet lige nu.
Husk, at I får rentefradrag for den høje rente, så skattevæsenet betaler ca. 1/3 af renterne.
Jeg syntes for øvrigt ikke, at 12.000 kr pr. måned er en særlig høj ydelse i forhold til en gæld på over 2 mill. Og nettoydelsen på lånet er jo kun lidt over 9.000 kr om måneden.
Er jeres forbrugslån meget dyre i rente kan en boligkredit i BRFbank overvejes, her er renten pr. 4,5% i intervallet 80-95% af boligens vurdering.
Læg dog mærke til, at stiftelsesomk. let kan gøre det dyrere end de renter, der løber på gælden. Det er jo trods alt kun 150.000 kr, I har i anden gæld, så må være begrænset med renteudgifter på den gæld.Men lad dette lån være en lærestreg for andre!
F5- og X5-lån er inkonvertible!
Og en falsk sikring mod ændring af renteniveauet.
I dette tilfælde var 4,7% jo ikke en særlig attraktiv rente.Optag derfor kun lån i:
Enten variabelt, altså F1/X1-lån
eller i fastforrentede 30 års obl., der senere kan konverteres.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.