Gode råd søges om boligsituation

Svar
  • This topic has 2 stemmer and 3 svar.
Viser 4 indlæg - 1 til 4 (af 4 i alt)
  • Manderson
    Forfatter
    Indlæg
  • #95962
    Manderson

    Hej.

    Jeg søger lidt gode råd, da min kæreste og jeg desværre er gået fra hinanden, men bor sammen i et nybygget hus fra 2016.

    Vi byggede Grund og hus kostede samlet 3.100.000 kr. vi måtte i forbindelse med salg af tidligere hus acceptere et tab på 100.000 kr. og derudover har min kæreste havde vi et samlet lån i banken til etablering af have, da projektet blev meget dyrere end forventet pga. grunden var skrånende på 270.000 kr.

    Samlet gæld er 3.470.000 kr.

    Vi har inden vi fandt ud af at vi ikke længere skulle være sammen fået ny vurdering af ejendom som var på 3.600.000 og fået et tillægslån i realkredit. De ekstra penge vi har fået ud valgt vi at bruge på at betale de to lån på hhv. 100.000 kr. og 270.000 kr. ud da de lå med en høj rente og kunne frigive næsten 6.000 kr. om måneden.

    Mit spørgsmål går på, hvad vi evt. bør gøre. Jeg vil rigtig gerne blive i huset, og ville sagtens kunne sidde i huset, hvis jeg overtager alle udgifter til hus, og med de lån vi har på realkredit og boliglån lige nu, som løber på hhv. 30 år realkredit med afdragsfrihed og 10 årigt boliglån, da ville jeg have et rådighedsbeløb på 8.000 kr. om måneden.

    Men jeg tror ikke at banken vil lade mig godkende til at sidde alene i det, da de jo ville skulle godkende efter et fastforrentet obligation med afdrag.

    Men ville mine muligheder måske være større, når de kan se, at jeg tjener godt, og samtidig afvikler boliglån over 10 år?

    Alternativet er at vi sælger, og så deler gevinst eller tab, og så er vi ude af det.

    Jeg har tidligere set herinde, at der var en der nævnte en mulighed for, at man evt. kunne aftale indbyrdes, at jeg blev i huset, betaler alle lån og udgifter til huset, selvom vi begge stadig ejer det. min kæreste flytter ud, men beholder samtidig sine renter.

    Og hvis det så besluttes en dag, at huset skal sælges, så vil en gevinst evt. blive delt fratrukket det jeg har afdraget i perioden fra aftalen til salget.

    Men hvad, hvis huset sælges med tab? eller at jeg finder en dag finder en anden kæreste som vil købe min kærestens andel? hvordan ville i så anbefale det kunne løses?

    Jeg håber på lidt hjælp, i form af råd og evt. erfaringer.

    Pft.

    #228346
    morsdreng

    Det er slemt nok at blive skilt/ophæve samlivet, men det er uligt værre, hvos parternes økonomi fortsat er sammenblandet i op til mange år efter samlivets ophør. I har derfor følgende muligheder:

    1. En af ejerne overtager huset alene. Det kræver bankens/panthavernes accept og du skal derfor snarest kontakte banken herom. Vil banken medvirke, skal du købe den andens ejers del af huset, hvorfor du bør kontakte en advokat for at få udfærdiget købsaftale m.m. og tinglyst et skøde. Kan denne løsning gennemføres, vil det også løse spørgsmålet om rentefradraget.
    Størrelsen på din fremtidige indtægt og din afvikling af boliglånet over 10 år har INGEN betydning i dag, men kan måske få det, når der er gået en årrække, hvilket betyder en tilsvarende udskydelse af tidspunktet for hvornår du kan overtage ejendommen alene.

    2. Ejendommen sættes til salg, hvilket forudsætter at en af ejerne bor i huset og betaler udgifterne vedrørende dette, hvilket også vil være positivt for salgsbestræbelserne. Fraflytter begge ejerne, vil udgifterne næppe kunne betales og det vil derfor ende med tvangsauktion, medmindre det lykkes at sælge huset inden.
    Sælges huset med overskud vil det bringe den fælles hæftelse til ophør. Et salg med tab kræver panthavernes accept, men vil nedbringe den fælles hæftelse, hvilket alt andet lige vil gøre det lettere at få en løsning om evt. opdeling af den solidariske hæftelse eller om afvikling af gælden
    Er der gæld til banken efter salg af huset, vil banken oprette 2 lån, et til hver af skyldnerne med gensidig kaution (krydskaution) hvorved den solidariske hæftelse opretholdes og rentefradra- get indberettes vedrørende den enkelte skyldner.
    Kan en af ejerne ikke overtage huset alene, er dette det bedste alternativ, også selv om huset bliver solgt med tab, idet den fælles hæftelse dermed enten bringes til ophør eller nedbringes væsentligt.
    Løsningen er ikke permanent men forudsætter, at huset sælges efter kort tid. Sker dette ikke, må man overveje alternativerne, herunder bl.a. nedsættelse af prisen

    3. En af parterne bebor huset og betaler udgifterne vedrørende dette i håbet om, at husprisen vil stige, at den eksisterende gæld i huset bliver nedbragt, så huset engang i fremtiden kan sælges uden tab eller at den som bor i huset finder en ny kæreste som er villig til at overtage “sorteper” fra den tidligere. Den sidste mulighed er ikke fair overfor din nuværende medejer, hvis medhæftelse for gælden kun kan bringes til ophør ved at du en gang i fremtiden finder en nye kæreste, som vil og kan overtage ½-delen af huset .
    Denne model er den absolut dårligste, da den udskyder den endelige løsning og er ren ”lotteriseddel”, da ingen kender den fremtidige prisudvikling på det lokale ejendomsmarked, om den ejer som bor i huset i praksis vil være i stand til at nedbringe gælden eller om du finder en ny kæreste og vil derfor sjældent eller aldrig blive anbefalet af professionelle rådgivere.

    AD 2 og 3:
    Rentefradraget følger hæftelsen, som så længe der er 2 debitorer vil blive indberettet med ½-delen til hver også selv om det kun er den ene debitor som betaler gælden. Det kan kun ændres ved at en af ejerne overtager huset alene, eller ved at der laves en aftale om, at den ene af ejerne – i det indbyrdes forhold – overtager den fælles hæftelse for gælden alene. Overfor bank og/eller kreditforening hæfter begge fortsat solidarisk. Løser kun rentefradraget men betyder også, at den som faktisk betaler IKKE senere kan gøre et regreskrav gældende mod den anden part i forbindelse med sin betaling af gælden og at begge debitorer fortsat hæfter solidarisk overfor kreditorerne.

    Parterne kan indgå aftaler om godtgørelse for værdien af det rentefradrag, som den ikke betalende ejer har modtaget eller om fordeling af et evt. fremtidigt salgsprovenu. Om det i praksis har nogen værdi er tvivlsomt, særligt hvis huset sælges med tab.

    Huset ejes i fællesskab hvorfor indtægterne fra dette skal komme begge ejere til gode. I prak- sis kan dette ske ved, at den som bebor huset betaler en ”husleje” svarende til markedslejen. Denne ”husleje” bruges til betaling af husets udgifter, bortset fra forbrug, som betales af den som bor i huset. Kan ”huslejen” ikke dække husets udgifter, skal ejerne i fællesskab betale det manglende beløb. Modellen har størst betydning, hvis markedslejen er langt større end de ud- gifter som betales af den af ejerne som bor i huset, hvilket næppe er sandsynligt hvis huset er køb for nyligt og derfor er højt belånt.

    Det står ejerne frit for at indgå andre aftaler end de ovenfor nævnte. Blev der lavet en sameje- overenskomst i forbindelse med købet, kan der i denne være aftalt, hvordan man skal forholde sig hvis samlivet ophæves og/eller en af ejerne ønsker at sælge sin den af huset.

    Skal der laves aftaler, bør du få en advokat til at udfærdige dem.

    #228356
    Manderson

    Tak for meget fyldestgørende svar, og den tid du har brug på det.

    Jeg er helt enig i mange af de ting du skriver, og jeg vil gerne sige, at jeg selvfølgelig ønsker en fair løsning, da vi har og stadig skulle beholde det gode venskab vi har trods situationen.

    Jeg hælder nok mest til at overtage hendes andel, men det ed jeg også bliver svært, hvis jeg skal godkendes til et fastforrentet obligationslån. Jeg har ingen problemer med at betale ydelserne, hvis jeg kunne få lov til at overtage huset med de nuværende lån, og ej heller når boliglån er afviklet, og der skal til at afdrages på realkredit.

    Jeg har også tænkt muligheden for, om banken ville gå med til at lade mig overtage huset selv, såfremt jeg evt. kunne fremvise en fast lejeindtægt i form af udlejning. Huset er næsten 200 m2 og har en hel afdeling for sig selv, som evt. kunne lejes ud. Her har min bror, som er meget ude og rejse sagt, at han gerne evt. ville leje den del, fremfor at betale i hans nuværende dyrere lejlighed.

    Tror du banken ville kunne li den løsning?

    #228358
    morsdreng

    Dit/jeres problem er den klassiske følge af sameje og solidarisk hæftelse, som jeg både som bankansat og advokat har været involveret i mange gange, men jeg vil slet ikke begynde at gætte på hvad banken vil medvirke til, for det er det kun banken som kan afgøre.

    Prøv at kontakte banken for at forhøre dig om dine muligheder og hvilke betingelser man evt. vil stille i den forbindelse, f.eks. om en yder-ligere lejeindtægt. Men du skal være opmærksom på, at den fremtidige betaling af afdrag på realkreditlånet er problem, som man næppe bør overlade til fremtiden at løse.

    Din kæreste skal naturligvis frigives for sin solidariske hæftelse for lånene i forbindelse med salget. Et ophævet samliv og salget af den fælles ejendom harmonerer ikke med en fortsat hæftelse for gælden. Men den slags problemer vil du undgå, hvis du overlader udfærdigelsen af købsaftalen og tinglysning af skødet til en advokat.

Viser 4 indlæg - 1 til 4 (af 4 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.