Skal vi omlægge vores F5-lån og i så fald til hvad?

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 41 i alt)
  • Maria (85)Forfatter
    Indlæg
  • #95593
    Maria (85)Forfatter

    Hej

    Vi håber, der er et par kloge hoveder herinde, der kan hjælpe os.

    Sagen er den, at vi pt. har to tilpasningslån F5, samt et banklån. Vi sidder med 10 års afdragsfrihed på vores totalkreditlån, da vi afbetaler på vores bankgæld (vi afdrager pt. med 7.000 kr. pr måned). Vores lån ser sådan ud:

    1) Tilpasningslån F5
    Restgæld på 4.128.000 kr., rentesats pr. 0,15, bidragssats pr. år 1,21, restløbetid 28 år, kurs 103,12

    2) Tilpasningslån F5
    Restgæld på 516.000 kr., rentesats 087, bidragssats pr. år 2,25, restløbetid 29, kurs 103,76

    3) Banklån på ca. 530.000 kr. til en rente på 3,50 %

    Årsagen til at vi har to tilpasningslån er, at vi har renoveret lejligheden, og da renoveringen var færdig, var lejligheden steget så meget i værdi, at det kun kunne betale sig at lægge om. Nu er vores lejlighed så steget igen (den er vurderet til 6,6 mio. kr.), og spørgsmålet er derfor, om vi ikke skal lægge om på ny. Lægger vi om, kan vi nemlig komme helt af med vores banklån.

    Spørgsmålet er bare, hvordan vi skal lægge om? Skal vi indfri vores to F5-lån og optage et samlet lån (evt. et F-kort lån) eller bør vi optage et tredje og nyt lån i Totalkredit, og i så fald hvilket lån?

    Vores tidshorisont i lejligheden er formentlig under 5 år, men hvornår vi har tænkt os at flytte, ved vi på nuværende tidspunkt ikke. Dog regner vi i hvert fald med at blive boende et par år endnu.

    Vores bank har anbefalet os at indfri de to F5-lån og optage et nyt samlet lån, da det bedst kan betale sig ift. bidragssatserne. Ifølge deres beregninger, koster det os omkring 50.000 kr. at komme ud af de to lån. Vi kan dog ikke finde ud af, om det er dumt, og om vi istedet blot bør optage et nyt og tredje lån i totalkredit.

    Vi håber, der er nogen, der kan hjælpe.

    På forhånd tak 🙂

    #224290
    peter holm larsenForfatter

    Kan man jo ikke svare på – kommer helt an på jeres forventninger til renterne fremover. Men helt generelt kan der ikke betale dig at indfri flexlån før tid/ renterilpasning.

    #224294
    BrisForfatter

    Det kan som udgangspunkt kun betale sig at indfri F5 lånene før tid hvis I vil over i fastforrentet 30 årigt lån fordi I tror renten stiger. Hvis renten er den samme når lånet alligevel skal fornyes er det billigere at vente.
    Ja, i kan spare på bidraget men det tager alligevel endel tid at spare kr. 50.000. Se efter en bank som tilbyder en billig boligkredit, så i får en billigere restfinansiering

    #224296
    NøragerForfatter

    Hej.
    Vi stod med samme “dilemma”, og valgte at gøre intet.

    Tallene er ikke så store som i Jeres tilfælde, men spørgsmålet var det samme.

    Vi har F1 på ca. 350.000 og et F5 på ca 1.400.000, der begge to “udløber her d. 30-03-2017
    Vores banklån er pt. på ca. 370.000 til 3,95%.

    Vi fik vurderet vores hus for ganske nylig, og kunne med den nye vurdering, indfri banklånet hvis vi lagde RK-lånet om.

    Det var simpelthen ikke rentabelt af få lånene lagt om. Et er omkostningen ved lånomlægning, men noget andet er jo det ekstra beløb man forhøjer sit RK lån med. Meget muligt at det er til en lavere rente… Men til gengæld er det jo over en væsentligt længere periode.

    Det er “klart” at banken råder Jer som de gør… De tjener jo ret godt på en omlægning.
    Men Jeres rente på banklånet er så god, at de 50.000 ikke bliver sparet ind igen, på den korte periode i ville kunne afvikle boliglånet.

    #224298
    thsvForfatter

    1) Det er et højt adm.bidrag nu da jeres lejlighed er renoveret og steget, men på den 2. side koster det også at lægge om.

    2) Kan ikke helt gennemskue renten, men 0,87% i rente og 2,25% i adm.bidrag! lyder voldsomt dyrt.
    Renten er givetvis lavere, men kan ikke gennemskue din tastefejl.

    3) banklån til 3,5% i rente er derimod blandt det billigste jeg har set i praksis.

    Jeg ville klart kontakte BankNordik i jeres tilfælde, da de tilbyder belåning 60-80% til ned til 1,45% eller en del lavere end I betaler i adm.bidrag på lån 2.
    For mere nøjagtig rådgivning skal jeg kende kontant restgæld og obl.restgæld bag F5-lånene, refinansieringstidspunkt og hvilket RK-institut I er i nu. Disse tal bør fremgå af de terminer I betaler på lånene.

    Mit forslag til belåning for jer ville være:
    1) 0-60% eller små 4 mill. som F5 afdragsfri til adm.bidrag på 0,85% (Totalkedit)
    2) 60-ca.80% eller ca. 1,2 mill. som banklån i Banknordik. rentesats 1,55-1,95% (i følge deres nyeste prisliste)

    #224300
    Maria (85)Forfatter

    Hej Thsv

    Tusinde tak for svar.

    Her er de rigtige tal:

    Det store lån:
    Hovedstol 4.128.000,00
    Obl. restgæld 4.025.715,28
    Rente % p.a. 0,1505
    Rente pr. kvartal 1.553,38
    Bidrag pr. kvartal 12.458
    Samlet ydelse pr. kvartal 14.011,68
    Restløbetid er 28,00

    Det lille lån:
    Hovedstol 516.000,00
    Obl. restgæld 513.375,24
    Rente % p.a. 0,8693
    Rente pr. kvartal 1.121,51
    Bidrag pr. kvartal 2.902,50
    Samlet ydelse pr. kvartal 4.024,01
    Restløbetid 29,00

    Vil det nogensinde kunne betale sig ikke at lægge vores lån om? Vi overvejer blot at beholde de to realkreditlån, hvis det koster for meget at indfri dem før tid, og så tage et tredje realkreditlån evt. som F-kort og med afdrag, så vi kan komme af med vores bankgæld. Det kan vel aldrig betale sig at have lån i banken, hvis man istedet kan få det lagt over i et realkreditinstitut. Vi har totalkredit lige nu.

    På forhånd tak for hjælpen 🙂

    #224302
    thsvForfatter

    Lån 1 bidrag om året er på 49.832 kr årligt og ville være på 35.088 kr ved 0-60% belåning, altså næsten 15.000 kr årligt at spare i adm.bidrag.
    Dette lån vil I typisk beholde som afdragsfrit i 8 år, eller 10 år hvis I omlægger til nyt lån.
    Lånet har en kontantværdi på 4.163.395 ved gn.snitskurs i dag, da eff. rente for 3 år er nede i 0,10%.
    Ved ovennævnte besparelse på næsten 120.000 kr i adm.bidraget over 8 år eller 80.000 kr netto kan det godt svare sig at lægge lånet om, men det er marginalt og vil være klart billigere om små 3 år, når lånet skal refinansieres.

    Lån 2 adm.bidrag på 2,25% afspejler at lånet ligger over 60% og passer med satsen for 60-80%, afsindigt dyrt at vælge afdragsfrihed i det interval. Renten på 0,87% tyder på at I optaget lånet på et uheldigt tidspunkt!
    Lånet har umiddelbart en kontant værdi på 530.933 kr, hvortil kommer kurskæring og andre gebyrer for indfrielse.
    Overværdien på ca. 16.000 kr afspejler den meget høje rente I har bundet jer for i 5 år.
    Eff.rente ved gn.snitskurs i dag er 0,25% for små 4 år til refinansiering.

    Jo det kan let betale sig at have lån i banken over 60%, da adm.bidraget alene er højere end den rente de førende banker tilbyder.
    Ved 1,5-2% er renten for 516.000 kr kun 7.740-10.320 kr årligt, hvor I betaler 16.096 kr nu i Totalkredit!

    Tag jeres vurdering af lejligheden på 6,6 mill. med til BankNordik sammen jeres budget, lønsedler og årsopgørsler mm. og få et tilbud fra dem på boligprioritet 60-80%. Herunder indfrielse af lån 2 her og nu.

    #224304
    thsvForfatter

    http://www.banknordik.dk/Nyheder.aspx?ID=1397&Action=1&NewsId=3992&PID=2723

    Læs her om BankNordiks produkt, som netop er for at imødekomme de høje adm.bidrag for (tillægs-)lån over 60%.
    Læg mærke til at der reklameres med ned til 1,45% i rente meget aggressivt, men prislisten siger 1,55-1,95% for kunder med engagement over 1 mill. som I har selv uden at omlægge RK-lånet (nr. 1).

    #224306
    thsvForfatter

    Lån 2: Her er I i mine øjne blevet vejledt yderst dårligt, tillæg i adm.bidrag er på 0,8% mod det afdrag på små 3% I sparer.
    Renten for de sparede afdrag er derfor på over 25% i jeres tilfælde!

    I burde klart have valgt at afdrage banklån over 8-9 år og lån 2 over 10 år.
    Nu har I i stedet en gæld på 516.000 kr efter de 5 år, hele lån 2, mens
    alternativet med lån 2 over 5 år og banklån over 8 år + 3 md (for ca, samme nettoydelse) ville give:
    F5-gæld = 263.605, banklån = 227.132 og total gæld på 490.736 kr, eller over 25.000 kr sparet.
    Samtidigt ville I spare næsten 1.000 kr i udgifter efter skat over de 5 år.

    Så en elendig vejledning af jer for et år siden og rigelig grund til at skifte bank i mine øjne.

    Alternativt kunne ydelsen på banklånet sættes lidt lavere (afdrages på 9 år), så ville I istedet spare 24.800 kr årligt i ydelse eller over 400 kr hver eneste måned i de 5 år. Og stadigvæk have samme totale restgæld på 516.000 kr om 5 år (+ lån 1 selvfølgelig).

    #224308
    Maria (85)Forfatter

    Mange tak for svar. Er godt nok ked af at høre, vi har fået dårlig rådgivning. Men skal lige skynde mig at sige, at vi sidder med 10 års afdragsfrihed på begge vores totalkreditlån for netop at få afviklet vores bankgæld med en restgæld på ca. 530.000 kr. hurtigst muligt. Årsagen til lån nr. 2 er, at lejligheden var steget meget efter renovering, så derfor fik vi lånet omlagt så vi kom af med en del af banklånet og istedet fik lagt noget mere over i totalkredit. Ved dog ikke, om dette ændrer noget i dine betragtninger. En idé ville måske være, at indfri lån 2 og så lægge det sammen med banklånet. Er det ikke også det, du mener, vi skal gøre? Og så her evt. tage kontakt til Bank Nordik for at høre, hvad dette ville koste hos dem?

    #224310
    thsvForfatter

    Ja, Maria, tag kontakt til BankNordik og hør om hvad de kan tilbyde jer.

    Selv ved en rente på 10% på banklånet ville det være fordelagtigt at afdrage på lån 2 og banklån samtidigt. (3.000 kr lavere restgæld efter 5 år)
    Det er en skrøne at banklån er så dyre, som mange tror.

    Adm.bidrag på 2,25 + 0,87% i rente mod (1,45)1,55-1,95% i samlet rente hos BankNordik, valget er ultralet i mine øjne!

    #224320
    Maria (85)Forfatter

    Mange tak for svar. Det var en stor hjælp. Vi har nu taget kontakt til Bank Nordik. Vil det sige, at hvis vi havde valgt at afdrag på begge lån samtidig, så ville vi have siddet billigere pr. måned end tilfældet er? Således at det faktisk har været meget dyrere for os at sidde afdragsfrit med lån 2? Vil du mene, det godt kan svare sig at betale omkostningerne for at komme ud af lån 2 og således istedet lægge det over i eksempelvis Bank Nordik?

    #224322
    thsvForfatter

    Maria, du er godt nok usikker, læs hvad jeg skriver.
    Ja, de 2,25% i adm-bidrag er simpelthen exceptionelt dyrt, når BankNordiks rente 60-80% er lavere end det.

    Ja, I havde sparet rigtigt mange penge ved at afdrage på banklån og lån 2 sideløbende.

    Ja, jeg ville omlægge lån 2 og banklånet til nyt banklån i Banknordik som skitseret i tidligere indlæg.

    #224325
    Maria (85)Forfatter

    Ja, jeg er naturligvis meget usikker, når vi ikke har ret meget styr på det, og vores bank tilsyneladende har rådgivet os helt hen i vejret. Men tak for svar 🙂

    #224326
    Maria (85)Forfatter

    Ja, jeg er naturligvis meget usikker, når vi ikke har ret meget styr på det, og vores bank tilsyneladende har rådgivet os helt hen i vejret. Men tak for svar 🙂

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 41 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.