Huskøb og finansering, F5 eller FKort?

Viser 8 indlæg - 1 til 8 (af 8 i alt)
  • PtrHForfatter
    Indlæg
  • #95575
    PtrHForfatter

    Nu har jeg læst side op og side ned omkring hvilken type finansiering jeg skal vælge. Vi køber hus til 2150000, og skal låne 80% realkredit, og 15% banklån. Vi har fået et tilbud på 5.5% på banklånet, det virker til at være et okay tilbud.

    Planen er at tage et realkredit lån med afdragsfrihed og blive banklånet kvit over 5 år, og så se på realkredit delen der. Banken benytter Totalkredit, og så vidt jeg kan finde ud af, så vil merprisen for et F5 være mindre end 50kr/md pr million der skal lånes, sammenlignet med F3 og FKort.

    F5 skal købes til kurs 103.3350 og bidragssats 1.1996%, mod 100.6050 for FKort med 1.2248% i bidragssats. Vi har ingen intentioner om at flytte før børnene er færdig i skole, dvs om små 10 år.

    Jeg kan slet ikke se hvordan et fastrente lån er bedre medmindre man forventer at renten stiger, og skulle renten falde, så er det småpenge der er at spare på selve renten ved tilpasninslån. Min logik er at både F5 og fastrente lån vil give en gevinst hvis renten stiger, og fortjenesten ved FKort ved rentefald er så lav at det ikke kan betale sig. Er jeg helt galt i byen og bør faktisk vælge FKort når jeg ikke har et forventet behov for at holde kursen omkring 100?

    #224122
    thsvForfatter

    F5 og Fkort er begge kontantlån, men renten beregnes forskelligt.
    Obl.lånet er med fast rente og kursen vil falde med ca. 7 kurspoint for hver procent renten stiger. Fast rente i 30 år og lavere adm.bidrag.
    Obl.lån er ikke i mine øjne konkurrencedygtigt som afdragsfrit, da adm.bidraget er for højt og kursen ca. 1,2 point dårligere, så langt billigere at afdrage på begge lån sideløbende.
    F5. Kurs på 103,3 bruges til at beregne renten og kursen vil være 100 ved refinansiering. Kursen er på 1% obligationer pt. og renten vil derfor være noget over 0,3%, men der er ikke samme beskyttelse mod rentestigninger som ved et fastforrentet lån…
    Fkort får ny rente hvert halve år og kursen er mere konstant men vil også falde mod refinansieringerne, men ikke så meget som ved F5.
    Den gode kurs afspejler at renten til investor er højere end markedsrenten.

    Banklån til 5,5% i rente? Jeg ville få et tilbud fra BankNordik, der meget aggressivt annoncerer om en rente en del under dette over 80%.

    Og husk at den korte rente bag Fkort og F5 let kan stige til 5% igen, vi så sidst en rentestigning til over 5% fra ca. 2% i perioden 2005 til 2008.
    Har hørt om folk, der refinansierede til over 6% for F1-lån i efteråret 2008…

    #224128
    PtrHForfatter

    Det vil koste os 2200kr ekstra pr måned efter skat at lave et fast forrentet lån. Det, er over en 5 årig periode 132000kr for et lån på 1.7 million. Det er mange penge. Kigger vi over den 10 årige afdragsfri periode til sammenligning, så skal renten stige 2.5% ved første refinansering for at et F5 bliver dyrere over 10 år. Det er selvfølgelig ikke umuligt, men det er et ret stort spænd. Dertil er ikke medregnet at de 132000 bliver brugt til at afdrage anden dyrere gæld, eller at vi begynder at afdrage på RK efter 5 år. Så umiddelbart er min beregning at renten skal stige 3-3.5% før et fast rente lån er billigere. Det er jeg villig til at gamble med, og fejler det kan økonomien også klare det.

    Derfor står valget mellem FKort og F5, og jeg kan ikke umiddelbart finde nogle fordele ved FKort, da vi ikke skal sælge inden for de første 5 år, og renten kan snart ikke falde mere. Er der noget jeg har overset?

    #224130
    thsvForfatter

    Hvis renten blot stiger 1% på 5 år vil det fastforrentede lån vinde. De 7% i kursgevinst svarer jo til 10,5% i rente-år pga. rentefradraget.

    Stiger renten dine 2,5% vil kursgevinsten være omkring 17 point og altså over 25 rente-år-% og F5 lånet er altså ikke 5% billigere i den mellemliggende, det er under 2%, da renten er over 0% på det og adm.bidraget er højere end det fastforrentede lån.

    Du glemmer åbenlyst den kursgevinst, 2% lånet kan give eller at man kan beholde det til udløb, når F5-renten er 4% om 5 år, svarende til dit sidste udsagn om en rente der stiger 3½%…

    #224136
    PtrHForfatter

    Kursgevinst er kun brugbar hvis man spekulere i kursen og faktisk rammer et højdepunkt at konvertere på, eller kommer til penge og kan betale lånet ud efter en rentestigning. Ellers er en bedre kurs ikke andet end et tal der ikke betyder noget som helst. Jeg har ingen intentioner om at spekulere i kurs, da jeg simpelthen ikke kan forudsige eller begrunde beslutninger herom sagligt. Så der vil ikke være nogen gevinst at hente.

    Det er 100% ligegyldig at jeg har fået en kursgevinst hvis jeg ikke gør noget og bare betaler af som aftalt. Da man altid kan indfri et fast forrentet lån til kurs 100 vil gevinsten kun opstå hvis man konvertere efter rente stigning, og igen efter et rente fald. Så er der lavere gæld og lav ydelse. Hvis man ikke kan det, eller spekulere forkert, så var det fast forrentede lån ikke en god forretning. En konvertering i sig selv, ved rente stigning vil også betyde højere rente, så en kurs gevinst bliver spist, så at sige, af den højere rente.

    #224154
    thsvForfatter

    Hvis renten stiger de 3,5% du skriver skal der betales 4% i F5 rente de sidste 25 år på lånet mod 2% på obl.lånet.

    Men du er den typiske låner der fokuserer på den lave korte rente her og nu og ikke tænker langsigtet og på hvordan renten har ændret sig historisk.

    Kursgevinst på 20 point er altså 200.000 kr pr. million, mens den lavere rente på F5-lån efter skat er ca. 60.000 kr værd.
    Ja, selv kursgevinst svarende til blot 1% rentestigning går obl.lånet billigst over de 5 år.

    #224168
    PtrHForfatter

    Jeg tænker ikke på den korte bane. Jeg har blot ikke tænkt mig at jeg skal blive boende der i 30år, så min tidshorisont er 10-15år. Ser man på renten historisk set, så må den kraftigeste stigning vi har set i nyere tid være fra 2006 til 2008, hvor den steg fra 4% til 7.5%. Men ser vi bort fra det, og siger at renten ryger op på hele 8%, efter de første 5 år, ja så må jeg betale prisen ved det sats. Det tror jeg nu ikke kommer til at ske de næste 4 år, så det kan jo være at det ved refinansering er et rigtig godt tidspunkt at lave lånet fastforrentet. Hvem ved.

    Igen kan jeg kun sige at “kursgevinsten” ikke betyder noget. Den kommer kun til udtryk hvis jeg vinder i lotto for så at kunne indfri hele lånet, eller laver en konvertering på toppen, hvorefter renten falder igen og så konvertere endnu engang. Desuden, er kursgevinsten skattepligtig, så det er heller ikke altid nemt at indfri en stor kursgevinst.

    #224182
    PtrHForfatter

    Glem kommentaren mht beskatning, det var mig der blandede kontantlån og obligationslån sammen.

Viser 8 indlæg - 1 til 8 (af 8 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.