Hussalg i forbindelse med skilsmisse ! Muligheder ?

Svar
  • This topic has 5 stemmer and 20 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 21 i alt)
  • Urtossen
    Forfatter
    Indlæg
  • #95504
    Urtossen

    Vi blev skilt for ca 1 år siden !
    Min ex flyttede ud af vores fælles hus, og jeg blev boende med vores fælles barn.

    Vi hæfter og betaler begge til huset , og jeg betaler hver måned et beløb for at leje hendes del af huset .

    Vi har købt huset i 2007 hvor priserne desværre var på sit højeste, og idag skylder vi mere end huset kostede den gang ??

    Der er ikke optaget ekstra lån i de forgangne 10 år , men et afdragsfrit 4 % lån der er inkonvertibelt ( udløber til indfrielse 1.1-2017) til realkredit og et banklån til 6 % har desværre betydet at gælden er løbet baglæns.

    Vi købte for 3.100.000,- og skylder idag 3.240.000,- estimeret salgspris vil nok være 2.800.000,- = gæld på 535.000,- incl mæglersalær der skal deles.

    Nu presser ex konen på for et salg, men jeg har ikke lyst til at gældsætte mig for differencen imellem salgspris og det der skyldes uden at have “mursten” at betale til.

    Vi har sammenlagt betalt 1.8 mill i boligydelser siden overtagelse , og skylder stadig mere end det oprindelige lån ??? Det er i min verden helt forrykt 🙁 Det var næsten billigere at tage kviklån til ydelserne 😉

    Jeg har lavet et grundigt budget sammen med en boligøkonom, der vil kunne balancere hvis vi optager et nyt 30 års lån til 2 % med afdrag, og min ex kone køber sig ud af huset ved at optage et lån på hendes del af gælden . Provenu fra hendes lån indsættes på det højt forrentede boliglån , og derved kommer huset til at nærme sig normalbelåning uden at være teknisk insolvent .

    Jeg har intet andet gæld udover et billån på 56.000,- ingen offentlig gæld eller kviklån.

    Er der andre der har stået / står i samme situation ? Hvad er vores muligheder ?

    Håber på noget feedback 🙂

    Hilsen Urtossen

    #223076
    morsdreng

    Det er slemt nok at blive skilt, men at økonomien fortsat er “sammenblandet” på uvis tid, må da gøre det ulige værre. Det er netop derfor at din ex. nu presser på for at få huset solgt. Hun vil kunne gennemtvinge et salg på tvangsauktion ved at stoppe sin deltagelse i betaling af husets driftsudgifter.

    Den nuværende situation, hvor I begge fortsat hæfter, rentefradraget deles og I begge deltager i betalingen af udgifterne vedrørende huset er hverken hensigtsmæssigt eller en permanent løsning og kan kun accepteres, hvis og så længe det sker for at få tid til et salg i fri handel. Går der lang tid inden et salg i fri handel, må man begynde at overveje andre alternativer, f.eks. tvangsauktion, for man kan naturligvis ikke fortsat have sammenblandet økonomi 10 år efter at man blev skilt. Hvad skal der ske med rentefradraget? Hvordan skal prisfald eller -stigninger fordeles og meget mere?

    De sædvanlige løsninger for at få afsluttet samejet, den sammenblandede økonomi og deling af rentefradraget er: 1) sælge huset med tab og få efterfølgende en aftale med banken om hvordan I afvikler mankoen 2) en af ejerne overtager ejendommen alene og den anden frigives som solidarisk meddebitor på kreditforenings- og banklån. Begge modeller kræver naturligvis panthavernes accept (Kreditforeningen og banken)

    Når du har haft en boligøkonom til at hjælpe dig, må den pågældende også have oplyst dig, at en hvilken som helst løsning, herunder også den skitserede, kræver kreditforeningens og bankens accept. Har du det? Vil kreditforeningen belåne huset med et nyt 30 årigt lån alene med dig som debitor? og vil banken frigive din ex. som meddebitor på boliglånet mod at dette samtidigt nedbringes?

    Det undrer mig, at du ikke har indhentet en mægler vurdering af ejendommen, da denne er selve udgangspunktet for opgørelsen af det tab som et salg i fri handel vil give og for salgsprisen i jeres eventuelle indbyrdes handel og er nødvendig for at kunne overbevise banken og kreditforeningen om konsekvensen af et salg i fri handel.

    #223082
    Urtossen

    Hej

    Tak for informativt indlæg 🙂

    Vi har løbende dialog med både ejendomsmæglere og Bank, der er lavet 6 salgsvurderinger på huset de sidste 8 måneder fra 4 forskellige ejendomsmæglere . Alle har vurderet salgspris på omkring 3 mill (faktiske salgspriser i samme rækkehusområde ligger på 2.4 – 3.2 ),

    Møde er aftalt med Banken omkring den videre vej frem, men jeg er ved at samle mulige løsninger og håber på at med mine forsalg + de forslag jeg ikke selv har tænkt på som kommer herinde fra vil stå stærkere i mødet med bank og ex .

    Hvis hun stopper betalingerne , så vil jeg ikke føle mig forpligtiget til at betale hende leje af hendes andel, og derfor vil det kun rykke min økonomi med meget lidt .
    Så huset vil aldrig komme på tvangsauktion 😉

    #223088
    peter holm larsen

    Morsdrengs argumenter er sådan set godt nok i teorien – men forventelig langt mere problematisk i praksis.

    Det er helt rigtigt det er noget rod både følelsesmæssig og økonomisk at eje et hus sammen med sin ex – hvor den ene bebor huset. Men løsningen er jo heller ikke valgt at lyst men af nød.

    Hvis banken ville slippe pantet på dig ex og lade dig overtage hele huset var løsningen lige til – og så havde i nok også valgt denne. Men udfordringen og det er jo når en eller jer begge er teknisk insolvente efter transaktionen, for så slipper banken næppe den ene panthaver.

    At lade huset gå på tvangsauktion er næsten den værste situation for jer begge. Din ex kan naturligvis altid stoppe med at betale – men økonomisk vil du så nok være bedre stillet vat at betale hendes andel også. Trist men sandt. Tvangsauktion er som hovedregel altid den sidste udvej og næsten altid den økonomisk dårligste udvej. I vil risikere at ende op med en gæld, der skal forrentes med måske op med 20% årligt – så ydelsen på den gæld der er tilbage efter hussalget er større end hvis I havde beholdt huset.

    Det er fakta og det kan man ikke komme ud af. Og dermed også tilbage til virkeligheden. En af mine undervisere på jurastudiet udtrykte sig engang meget rammende: “ud fra en økonomisk og juridisk vinkel ville han klart fraråde ægteskabet – så længe man levede i tosomheden var man ikke bedre stillet end uden ægteskab, da man jo alligevel er enige om alt, når man bliver skilt er ægteskabet kun et problem”.

    Han økonomiske og juridiske råd var “gift dig aldrig og hvis du gør det lav særeje på alt, hold økonomien helt adskilt og køb aldrig noget i fællesskab” – var han lærdom efter mange års advokatpraksis. Han måtte dog selv konkludere, siden han selv var blevet gift for 1 år siden – havde han købt hus, bil og sommerhus sammen med konen og havde ikke lavet ægtepagt – for som han sagde da han havde foreslået det overfor hans smukke kommende kone havde hun med “kærlige øjne kigget på ham og sagt – elsker du mig da ikke” – og jo gjorde han – så det blev så ved at lade følelserne råde.

    Så fakta er I har købt et hus sammen i kærlighed – tabt på huset pga. en uheldig prisudvikling, og nu må side med huset sammen også efter kærligheden er slut.

    Og det er problematisk – men ikke sikkert der er en udvej – slet ikke lige til. Kender nogle der løste det på den måde at man mellem parterne lavede en aftale om huset værdi og gæld og så at sige helte hus og gæld mellem ægtefællerne. Så efterfølgende prisfald og prisstigninger ikke skulle påvirke modparten. Så man lige som “i hovedet” havde gjort op – men underliggende hæftede begge parter stadig.

    De var begge kommet ud med et kæmpe tab i størrelsen 1,5 mio. kr. og dermed en gæld på 750.000 kr. til hver. Manden blev i huset – og begge hæftede for den samlede gæld i huset. De førte et egentlig regnskab på mellemregningen overfor hinanden. Manden betalte fysisk alle rente og afdrag på gælden og skatter mv. og optog så ½ som et krav mod ex konen og de beregnede modsat en husleje som han skulle betale til hende som han modregnede i deres fælles interne regnskab. Han forbedre og byggede til og da husprisen var så at sige handlet af mellem parterne ville en eventuel prisstigning efter “delingen” alene tilfalde ham i deres interne regnskab.

    På papiret fint og det kørte også godt i 5 år uden problemer. Men for et års tid siden skulle huset sælges – da han truffet en ny han ville flytte sammen med. Det lykkelige var at huset i mellemtiden var steget, så de nu kunne sælge huset med et lille økonomisk overskud – bl.a. pga. stigende husprisen og fordi manden havde brugt en del på sætte huset i stand.

    Efter salget og indfrielsen af al gæld var der et overskud på ca. 200.000 kr. som naturlig tilfald manden. Men begge parter var nu også af realkreditgælden de havde hæftet for fælles. Manden var i princippet glad for huset var steget de ca. 1.700.000 kr. siden han mellem parterne havde “overtaget” huset – skal siges at han også havde lagt virkelig mange timer i huset efter der.

    Han troede lidt han så ville komme ud med en god gevinst. Og jo han slap af med de 750.000 kr. i gæld (hans andel) plus havde 200.000 kr. på bankkontoen – men havde nu også et tilgodehavende hos ex konen på 750.000 kr. som var den gamle gæld fra skilsmissen. Nu var gælden bare ikke konens til realkreditinstituttet og banken men en gæld fra eks konen til manden.

    Da hendes økonomiske situation jo var uændret – havde hun forsat ikke mulighed for at betale sin andel af gælden – så udfordringen var i princippet parterne i mellem helt uændret – måske dog lidt bedre set isoleret set. Men faktuelt havde det ikke gavnet manden mere en ½-delen af de 200.000 kr. at de havde kørt det store regnskab. Eneste udfald var at manden nu var gældsfri og havde et krav på 750.000 kr. på ex konen – et krav hun aldrig ville kunne betale.

    Så på papiret gjorde de det rigtige – men faktuelt løste det intet for dem.

    Så læringen køb aldrig noget sammen – havde været rigtigt – de havde så aldrig haft huset – så er også for, forenklet syn.

    Der er risiko ved alt – og fælleseje kan give glæder og sorger – nu er det sorger og dem må i selv om I ikke er gift længere løse på bedste vis i fællesskab.

    #223090
    Urtossen

    Og så stor tak til Peter Holm Larsen 🙂

    Jeg forestiller mig ikke at lave den løsning du beskriver, da en betingelse for at mit budget hænger sammen er at min Ex kone “køber” sig ud af huset …

    Dette er hun indstillet på , men vi ved ikke endnu om banken vil være villig ( møde aftalt til afklaring af dette )

    Hverken du eller morsdreng forholder sig til den rådgivningsmæssige del af vores gældssituation ?!?

    Vi var førstegangskøbere med et nyfødt barn da vi forelskede os i huset i 2007 , vi boede til leje i et lidt socialt belastet område og da vores datter blev født følte vi os forpligtiget til at flytte til noget mere børnevenligt.

    Vi fik 2 bud på hvor meget vores kommende hus måtte koste ( bank 1: 2.9 mill – bank 2: 3.2 mill ) og da huset kostede 3.1 mill så valgte vi at gå videre med bank 2 .

    Min ex svigerfamilie hjalp os til at få en aftale med deres “gamle” kunderådgiver som de stolede 100% på , og vi følte os i sikre og kompetente hænder hos hende.

    Meeeen set i bagklogskabens klare lys , så kan jeg godt blive i tvivl om hvor sikre vi var 🙁 Havde banken fortalt mig at vi efter 10 år ville være tæt ved 2 millioner fattigere og at gælden ville være steget med yderliger 200.000,- så ville jeg have løbet skrigende bort og glemt alle tanker om at købe et hus igennem denne bank.

    Der er ikke ændret på lånene siden køb !!!!! ingen tillægslån eller omprioriteringer overhovedet , bare månedlige indbetalinger til fælles budget og regelmæssige betalinger til realkreditlån og boliglån.

    Det skal dog nævnes at vi ikke havde kontanter / opsparing til udbetalingen, så denne blev indregnet i boliglånet.

    Så det ville ikke have været noget problem for banken at belyse dette !!
    Grunden til at vi fik afdragsfrit de første år var at bankrådgiveren mente at vi havde brug for så stort rådighedsbeløb som muligt pga. vores nyfødte datter ( sød tanke , men det er nu ved at koste os utroligt mange penge )

    Jeg mener ikke at banken kan tillade sig at være hverken flabet eller arrogant i denne situation, jeg forventer en utrolig høj grad af imødekommenhed og en anelse ydmyghed i relation til at min ex og jeg har betalt tæt ved 2 millioner uden at få andet end en højere gæld.

    Hvordan f….. kan dette lade sig gøre ?

    Vi har flere gange spurgt banken om en omlægning var relevant i de forgangne 10 år , men svaret var hver gang : Nej det kan ikke betale sig for jer !!!! Men vi vil gerne sælge jer lidt ekstra forsikring . Og da det var familiens rådgiver og vi stolede på hende , så købte vi bare ind hos deres forsikringspartner … dvs idag er jeg og min datter måske den bedst forsikringsdækkede enlige far i historien 😉 ( ironi kan forkomme )

    Urtossen

    #223094
    Michael

    Jeres banklån må da være blevet betalt en del ned på de 10 år?! Der er kun realkreditlånet der er afdragsfrit så jeg forstår ikke de tal du præsenterer. I har vel aftalt en løbetid på måske 20 år eller??

    Og når det er sagt så kan I så absolut ikke sende aben mod banken på nogen måde. I har med åbne øjne købt et hus med 100% finansiering uden udbetaling og så ovenikøbet valgt et afdragsfrit lån. Det er ikke raketvidenskab at se, at denne løsning er ekstrem risikabel set i lyset af evt. prisfald på boligmarkedet. Det er jer og kun jer der har skylden for dette og banken kan i øvrigt ikke forudsige, at I vil blive skilt efter nogen tid. At reglerne så efterfølgende pr. 1/11-2015 er blevet ændret kan man så kun hilse velkomment – I var aldrig blevet godkendt til et boligkøb overhovedet med nuværende regler der kræver mindst 5% kontant udbetaling.

    Hvad så nu?? Tja, disse tilfælde er meget svære at løse og hvis banken ikke går med på en opdeling af gælden (hvilket de sjældent gør) så findes der ingen løsning. Et salg i fri handel eller tvangsauktion efterlader jer blot med en stor og højt forrentet gæld. Uanset hvordan man vender og drejer og uanset hvad banken går med til vil du være i en særdeles svær situation efterfølgende.

    #223096
    Urtossen

    Hej Michael

    Er helt enig , vi købte et hus uden at sætte os ordentligt ind i Bankens rolle 🙁 Det at kalde sig rådgiver er vel den største fejl i denne situation, en medarbejder i en bank er intet andet end en sælger …. Punktum

    Jeg har flere gang spurgt til hvordan situationen er opstået ! svaret er : det er teknisk , men vores 30 årige boliglån er et annuitetslån med løbende rentetilskrivning , og på den slags lån betales der næsten kun rente de første mange år ..

    Realkreditlån er 10 år ( 4 % inkonvertibelt med afdragsfri ydelse ) udløb til omprioritering efter de 10 år.

    Boliglån er 30 år

    Ja vi har ikke været særlig skarpe da vi købte huset, og jeg har indset at jeg har været en idiot at stole på at jeg gjorde det rigtige 🙁 Men nu er situationen der , og vi skal videre på en måde der er mest fordelagtig for mig og min ex kone …. Banken har indtil nu tjent mere end rigeligt på os …. Løsninger – Løsninger og lidt mindre ” du er et fjols ” ,-)

    #223098
    Michael

    Fair nok, men der er desværre bare ingen nemme løsninger i disse tilfælde. Jeg tvivler ærlig talt på, at banken går med til en opdeling af gælden og hvis ikke så er den bedste mulighed at omlægge det store RK-lån til et nyt og billigere ved udløb. Besparelsen skal så naturligvis bruges på at afdrage bankgælden hurtigere.

    Et salg nu er økonomisk betragtet ikke særlig fedt, men omvendt er det heller ikke fedt at I har en sammenblandet økonomi mange år efter skilsmissen. Det er derfor et spørgsmål om pest eller kolera

    #223100
    morsdreng

    Jeg har aldrig hørt magen. Du har købt hus med afdragsfrit lån og mener nu, at der er bankens skyld, at ejendomsmarkedet har udviklet sig anderledes end man forventede for 10 år siden. Var ejendomspriserne i stedet steget, havde du nu “brystet dg med” hvor dygtig, smart og forudseende du var. Men nu er det gået anderledes.

    Hvis der er nogen der har grund til ydmyghed er det så sandelig dig og din ex, for i ønsker at hun bliver frigivet som meddebitor mod indbetaling af en mindre del af gælden og at du kan få lov til at overtage huset som eneste debitor. Hvis du lægger ud overfor banken med den holdning som du giver udtryk for her, kan du glemme alt om den plan du skitserer, for så vil banken med garanti hverken frigive din ex. eller acceptere dig som enedebitor. I ønsker noget fra banken, og det opnår I kun med hatten i hånden og ikke med grundløse bebrejdelser.

    Der findes kun 2 muligheder. Salg i fri handel eller at en af parterne overtager huset alene. Den sidste mulighed ser efterhånden til at være noget urealistisk.

    Sælg huset. Tag tabet, Tør øjnene og se at komme videre. Hvis tabet bliver de 535 tkr. som du har beregnet, kan i hver for sig overveje en gældssanering eller komme ud af det solidariske ansvar ved at i hver indbetaler ½-delen af restgælden.

    Tag konsekvensen af jeres skilsmisse og få også skilt jeres økonomi. Alt andet vil være uansvarligt i længden.

    #223102
    thsv

    Ved valg af afdragsfrit RK-lån er det normale altså at man afdrager hele banklånet på de 10 år.
    Konklusion, I har betalt for lidt til banklånet og burde kun have RK-lånet om et år, hvis I havde haft en fornuftig adgang til købet.
    Lyder bestemt som om banken har godkendt jer til et for højt beløb ved købet og at I har levet over evne, i stedet for den standardfinansiering med afdrag på begge lån, I skulle godkendes efter.
    Det er helt normalt at man afdrager 15-20% af salgsprisen på de første 10 år.

    #223104
    Michael

    Efter min opfattelse er der nu stadig den 3. mulighed nemlig at manden bliver boende, men stadig med begge som ejere og debitorer på et nyt og formentlig billigere RK-lån. Nej, det er absolut ikke nogen ønskesituation at være filtret ind i hinandens økonomi så mange år efter en skilsmisse, men en gæld på +½ mio til en høj rente er heller ikke ønskeligt. Gældssanering er en utrolig vanskelig øvelse at komme igennem og selv hvis sanering tildeles – hvilket absolut ikke er sikkert da gælden typisk ikke må være for ny – skal begge “leve på en sten” i formentlig 5 år hvorefter gælden så slettes og der kan startes forfra.

    Husk i øvrigt at huspriserne har været stigende i nogle år efterhånden og med en værdi på de anslåede 2,8 mio kan vi trods alt ikke være helt ude i Udkantsdanmark.

    #223106
    Urtossen

    Tak til THSV og Michael for gode indlæg 🙂

    Det er selv samme løsning jeg har regnet mig frem til, og ja vi har efter anbefaling fra Banksælgeren levet over evne 😉 istedet for afdrag på boliglånet har vi kastet 200.000 om året i armene på banken , og når vi spurgte om at få lov til at omlægge var svaret ” Det kan ikke betale sig”

    Nej det kunne ikke svare sig for banken 🙂

    Og en speciel tak skal lyde til morsdreng 🙂 Flotte konklusioner på det jeg skriver , måske du næste gang skulle læse andet end overskriften næste gang du sender en “tudekiks afsted ” Jeg vil ikke forsøge at lægge skylden på banken, det er mig der var naiv , og det blev udnyttet til det fulde . Nu skal jeg have lavet en konstruktion som gør at min datter og jeg slipper for at bo i et telt eller en campingvogn de næste mange år pga. en banksælger der tog sin rådgivningsrolle lidt for let 🙂

    I min verden er det vel også et spørgsmål om almindelig velopdragen høflighed, og at man kan forvente at blive behandlet fornuftigt når man går ind af døren til en Bank .

    #223108
    Michael

    Altså, hvis realkreditlånet er “inkonvertibelt til omprioritering efter 10 år” som du skriver flere gange så lyder det til at være et F10-lån og så har banken ganske ret: Det har absolut ikke kunnet betale sig at omlægge grundet en voldsom overkurs = mere gæld. Ikke ligefrem det der er løsningen på jeres problemer.

    Hvis det er et fastforrentet 4%-lån så er det ikke inkonvertibelt. At et lån er inkonvertibelt betyder “blot”, at det skal indfries til dagskursen. Et fastforrentet lån derimod kan altid indfries til kurs 100 ved hver termin.

    #223110
    thsv

    Michael skriver:
    “Hvis det er et fastforrentet 4%-lån så er det ikke inkonvertibelt. At et lån er inkonvertibelt betyder “blot”, at det skal indfries til dagskursen. Et fastforrentet lån derimod kan altid indfries til kurs 100 ved hver termin.”

    Dette er ikke korrekt, da der netop dengang fandtes inkonvertible 10-årige lån med fast rente baseret på Flexobligationer med 10 års løbetid, men ikke givet som kontantlån, som ved konventionelle flexlån.
    Specielt Nordea havde mange af disse lånetyper og senere også 30-årige stående lån med fast rente, disse var dog konvertible, men blev aldrig rigtigt nogen succes grundet den dårligere kurs end 10 år uden afdrag.
    Er der derimod tale om et normalt obl.lån er det konvertibelt og kan opsiges til kurs 100 til hver termin med 2 månders opsigelse.

    #223112
    thsv

    Til TS:
    Få lige styr på dine ydelser, hvis I virkeligt har betalt 200.000 kr om året er der også afdraget på gælden, da renter&adm.bidrag udgår maksimalt 165.000 kr og for øvrigt i så fald giver jer ca. 55.000 kr mere udbetalt om året pga. rentefradraget.

    Dine overdrivelser gør kun at det virker som om at du absolut ikke har råd til det hus uden at der er 2 gode indkomster.
    Havde I virkeligt betalt i alt 200.000 kr i ydelse på de 2 lån i 9 år havde bankgælden været nedbragt med over 400.000 kr!

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 21 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.