Førstegangskøber – Prioritetslån eller realkredit og kort eller langt banklån?

Svar
  • This topic has 2 stemmer and 12 svar.
Viser 13 indlæg - 1 til 13 (af 13 i alt)
  • Dolowy
    Forfatter
    Indlæg
  • #95443
    Dolowy

    Hej alle,

    jeg håber, at I kan hjælpe en førstegangskøber, som er lidt i vildrede mht. finansieringsmulighederne, der findes.
    Vi er kunder hos Jyske Bank og har netop købt bolig til 3.5 mio.

    Vi har udbetaling på 200.000kr, så vi skal derfor optage ca. 2.8 mio i realkredit / prioritetslån og knapt 600.000kr i banklån.

    Jyske Bank har tilbudt os boliglån til 5.0%, samt de anbefaler deres Jyske L30 prioritetslån. Det synes jeg lyder relativt attraktivt, men jeg bliver selvfølgelig lidt nervøs når jeg læser om de klausuler, som banken har mht. opsigelse af gælden, hvis ens situation ændrer sig. Derudover, så skal vi fra start af vælge om vi vil afdrage eller ej. Som situationen er nu, så ville vi godt kunne afdrage, men vi har hverken bil eller børn, hvilket er planen inden for de nærmere par år, så her ville det være rart at kunne aktivere afdragsfrihed. Derfor har vi overvejet realkredit 2.5% med mulighed for afdragsfrihed. Vi har overtagelse d. 1. nov og hvis vi kurssikre i dag, så får vi kurs 98.00.

    Det kommer derfor til at se nogenlunde sådan her ud:

    Boliglån 2.5%: ~2.860.000kr
    Banklån 5% : ~600.000kr

    Jeg har læst meget her og på andre sider, og kan forstå, at man betaler meget ekstra i bidragssatser for at vælge afdragsfrihed til.

    Vores økonomi ville kunne bære følgende to scenarier:
    1) Afdragsfrihed + banklån på 10år
    2) Afdrage + banklån på 20år

    Hvilket af de to scenarier er det billigste? At afbetale det dyre lån hurtigere, men så højere bidragssatser eller afdrage boliglånet med det samme, men så acceptere at banklånet er der i 20år?

    Tusind tak for jeres hjælp! Det sætter jeg stor pris på.

    #222324
    thsv

    2½% lån er rimeligt dyrt i ydelse og hvis du sammenligner Jyskes egne rentesatser, så koster med afdrag maksimalt 2,61% i rente, mens det afdragsfri lån kan have rente på op til 3,34%, det er denne forskel, der gør de afdragsfri lån meget dyre i forhold til de afdrag man sparer.
    2½% med afdrag kan i end ikke få et lånetilbud i, så sammenligner for 2% lån i stedet ved dagens kurser hos BRF.

    Og så skal du vist regne lidt på de ydelser I har råd til, da scenario 2) er langt dyrere end 1)
    ligeledes kommer jeres samlede rente pænt over 100.000 kr, så begrænsningen af rentefradraget på op til 8% kommer også i spil, specielt hvis i vælger løsningen med afdragsfrihed, hvor renten 1. år er 115.000, mens den er 106.000 kr ved at afdrage på begge lån.

    Regner lige lidt på det.

    #222326
    thsv

    Balance mellem
    a) 2% med afdrag og banklån over 30 år
    b) 2% uden afdrag og samme nettoydelse, der afdrager banklånet på 6½ år er

    a) samlet gæld efter 26 terminer = 2.902.201
    mens der ved b) er en obl.gæld på 2.966.160
    Dels pga. den dårligere kurs (pt. 1,4 point) og det højere adm.bidrag (næsten 0,3% på små 3 mill.)

    Forskellen er ganske betydelig, men afdraget på et 2% lån er altså også rimelig tung, det nærmer sig et serielån med lige store afdrag i hele forløbet.

    #222328
    Dolowy

    Mange tak for svaret! Jeg troede, at jeg begyndte at have nogenlunde forståelse for økonomiverdenen, efter at have læst meget om finansiering de sidste par uger, men når jeg læser dit indlæg, så kan jeg godt se, at det er langt fra tilfældet 🙂

    Scenario 2) var baseret på indlæg, jeg fandt her på siden, hvor den løsning kunne være attraktiv hvis man inden for 6-7år var nede under 80% af belåningsgraden og derefter omlagde lånet.

    Jeg tror ikke, at vi er interesseret i Jyske L30, som Jyske Bank har tilbudt os. Men derimod har jeg set, at Jyske F1 uden afdrag kombineret med 5års afdrag på boliglånet kunne være en mulighed. Jeg er dog ikke helt klar over hvad det koster om måneden endnu, da jeg afventer beregningerne fra min bankrådgiver, der er på ferie.

    Hvis du stod i tilsvarende situation, hvordan ville du så skrue lånene sammen?

    #222330
    Dolowy

    Rettelse: “Men derimod har jeg set, at Jyske F1 uden afdrag kombineret med 5års afdrag på _banklånet_ kunne være en mulighed.”

    #222348
    Dolowy

    Jeg har siddet og regnet lidt på Jyske Bank F1 uden afdrag + fuld gas på banklånet så det er betalt af på 6-7 år. Derefter muligvis omlægge til fastforrentet med afdrag? Hvad er jeres tanker herom?

    De 6-7år forudsætter naturligvis at den gennemsnitlige rente forbliver den samme, hvilket selvfølgelig ikke kan forudsiges.

    #222350
    thsv

    Du bør kunne afdrage banklånet på ca. 5 år med F1 uden afdrag!

    Tillæg for afdragsfrihed er 0,28% eller ca. 10% af de afdrag man sparer på F1, som har væsentligt højere afdrag end et fastforrentet lån.

    Mange mener jo at renten vil være lav i lang tid endnu.

    #222352
    thsv

    De 2 metoder har ca. samme restgæld efter 5 år.
    1) afdrag på begge lån sideløbende, gæld ca. 2,862 mill. efter 5 år
    2) F1 uden afdrag og afdrag i 5 år på banklån til 0 = 2,860 mill. Kræver nettoydelse på 12.100 kr om måneden 1. år stigende til 12.800 kr i det 5. år
    Beregnet ved samme nettoydelse og udfra Jyske F1 med og uden afdrag.

    Den store forskel kommer i perioden efter at banklånet er betalt, efter 10 år vil restgæld være:
    1) 2.391.420
    2) 2.327.290

    Altså en voldsom besparelse ved at afdrage banklån i dette scenario, men ingen sikkerhed mod stigende rente.

    Til sammenligning skal I godkendes til en nettoydelse på 14.000 kr om måneden ved standardbelåning af 3,3 mill. + omk. (dette dog ved banklån over 20 år).

    #222356
    Dolowy

    Tusind tak for dine beregninger. Jeg synes, at det lyder som en absolut attraktiv løsning med F1 uden afdrag + 5 år banklån.
    Jyske Bank har også netop sendt lidt beregninger på det, som lyder på en F1 ydelse på ca. 28.000kr om året og banklån på ca. 119.000kr hvoraf 21-22.000kr er renter.

    Vi er allerede godkendt til en nettoydelse på 14.000kr om måneden, så det burde ikke være et problem.

    #222366
    Dolowy

    Thsv, du lader til at være super skarp til det her med beregninger. Ville du kunne give et overslag på hvor meget F1 renten (evt. inkl tillæg) skulle stige før, at det blev en dårlig forretning hvis alternativet var 2.5% RK 30år med afvikling af banklån på 20år istedet for 5år, som F1 ville tillade, hvis renten forbliver det samme?

    Tusind tak!

    #222396
    thsv

    Hvis renten stiger blot 1% vil det fastforrentede lån vinde grundet konverteringsgevinsten som har fuld værdi, hvor sparede renter jo giver ca. 33% i skattefradrag. En kursgevinst på 7% er derfor mere værd end 10% sparet i renter.
    Og kan ikke helt forstå at du vil sammenligne med 2½% med afdrag, som er et ekstremt dyrt lån pr. lånt krone, 2% lånet er langt billigere, så længe kursforskellen er under 4 point. Derudover er 2½% med afdrag over kurs 100, så der kan ikke gives nye lånetilbud.

    PS: dine 119.000 kr i ydelse på banklån tyder på et mindre banklån end 600.000 kr, nærmere omkring 540-550.000 kr ved 5 års løbetid.

    #222410
    Dolowy

    Tak for dit svar, thsv. Jeg troede, at lånet skulle stige 2-4% før det var en dårligere forretning end fastforrentet, men 1% lyder af lidt. Det er jeg ikke sikker på, at jeg har is nok i maven til.

    Jeg har svært ved at forstå logikken i, hvordan at det kan være billigere i længden at afdrage på RK med det samme og have banklånet på 5.0% over 20år end at tage afdragsfrihed og banke banklånet af på 10år. Jeg forstår godt, at bidragssatsen stiger og bliver høj ved afdragsfrihed, men hvordan kommer det til at være dyrere samlet set?

    Grunden til at jeg tog udgangspunkt i 2.5% var fordi, at jeg synes det var attraktivt at have muligheden for afdragsfrihed, hvis man en dag stod i en nødsituation. og du har helt ret mht. banklånet. De 15% udgør 525.000kr, men så kommer der jo alt muligt ekstra oveni, så vi vistnok lander på ~575.000kr. Jeg afventer stadig beregningen fra banken, da min rådgiver er på ferie.

    Tusind tak!

    #222414
    thsv

    For afdragsfrihed på RK-lånet betaler du et tillæg på ca. 0,3% af hele RK-lånet eller 9.000 kr årligt ved en hovedstol på 3 mill.
    Dette beløb kan forrente 180.000 kr til 5%, så det er kun pga. renters rente at det er fordelagtigt at afdrage på banklånet, men ved kun 5% i rente på banklånet kontra de 2,75% du sparer på afdragene på 2% med afdrag er forskellen altså ikke stor nok.
    Afdraget på et 2½% udgør ca. 2,2% af restgælden 1. år eller 67.000 kr 1. år, så i mine øjne er det simpelthen for dyrt at vælge afdragsfrihed, specielt da du så vil vælge 2½% lån fremfor 2% lån, der er langt billigere i rente pr. lånt kontantkrone.

    PHL har lavet en beregning der viste ca. ligevægt over alle 30 år ved en bankrente lige under 6% og konfirmerede det voldsomme tillæg i adm.bidrag for afdragsfrihed. Samtidigt betyder den dårlige kurs at din restgæld på RK-lånet vil være ca. 45.000 kr højere i jeres tilfælde, et beløb der ligeledes skal afdrages på et tidspunkt.
    I praksis vil I jo omlægge lån undervejs og uden tvivl stige i løn, så banklånet kan afdrages på maksimalt 10 år i praksis, selv ved sideløbende afdrag.

Viser 13 indlæg - 1 til 13 (af 13 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.