Vurdering af andelsbolig Nordea/Danbolig, uvildig ?

  • This topic has 8 stemmer and 33 svar.
Viser 15 indlæg - 16 til 30 (af 34 i alt)
  • Indlæg
  • #223728
    test

    Argh morsdreng forlang eller forvent nu ikke for meget at journalisterne. Det er jo stort set kun kage dyst, kraftigt vinklede dokumentar og gengivelse af pressemeddelse de beskæftiger sig med.

    #223736
    peter holm larsen

    Kære journalister,

    Læse tests og morsdrngs indlæg og se om det ikke giver stof til eftertanke.

    Har lige været på en super skøn restaurant med en fin Michelin stjerne – fortjent pga maden.

    Men tænk da jeg spørger hvilken vin de mener er aller bedst til hovedretten foreslås de endnu engang en af de vine de har på deres vinkort.

    Jeg spørger pænt da restauranten ligger lige op næsten af en super god vinforretning om forretningen inde ved siden af ikke har en vin efter deres mening som passer bedre til maden. Men de kommer til kort der. Og da jeg spørger om jeg lige må gå ind i nabo forretningen og høre hvad vinbutikken ville anbefale som bedste vin til min udsøgte middag – får jeg afslag på at måtte gå ind der og købe en vin der til maden.

    Jeg bliver noget utilfreds for 3000 kr. Pr person for en middag – og så vil de ikke tillade jeg får den bedste vin til maden. Det er da at påvirke mit valg.

    Efter en længere drøftelse med restaurant ejeren bøjer de sig til sidst – da jeg trumfer med det jo svarer til at bankerne vil bestemme hvilken ejendomsmægler man skal vælge.

    Jeg får lovet hente en flaske vinfra vinbutikken. Jeg spørger der den meget kyndige vinhandler om hvilken vin der efter hans mening er den ultimative til min hovedret der er ved at blive tilberedte. Han kommer med 2 gode vinforslag – vine som han pudsigt nok selv har på lager. Jeg spørger derfor hvilken vin der er tredje og fjerde bedst – og undre mig igen over han netop foreslår vine han har på lager.

    Undervejs tænker jeg dog mon han giver en helt neutral rådgivning, for hvorfor skulle han netop have de 3 bedste vin til min ret?

    #223742
    test

    Ja uendelig er forbandet lang tid

    #223770
    Emil Kaas

    Kære Peter Holm Larsen, jeg tror ikke helt din sammenligning er relevant. Du kan eventuelt lige læse denne artikel fra Jyllands Posten:
    http://finans.dk/finans/finans/ECE7361797/Banker-tvinger-kunder-til-at-vælge-egne-ejendomsmæglere/?ctxref=ext

    #223772
    test

    har i nogle eksempler hvordan denne “tvang” er udøvet. Er i sikker på at i kan kende forskel på en anbefaling og tvang?

    #223776
    Joebob

    Hej!

    Jeg remser lige min historie op igen i grove træk:

    Min situation har ikke handlet om køb eller salg af bolig. Den har handlet om at få den lave rente som banken så fint skilter med. Jeg var i forvejen kunde hos Nordea, og jeg havde et lån på 6,3% for 80% og 9% for de sidste 20%.
    Nordea var i mellemtiden begyndt at skilte med at man nu kunne belåne andelsboligen 100% til rente 3,6%, et lån som jeg naturligvis var interesseret i.
    Andelskronen er ca. 1.150.000 DKK. Iflg administrator er prisnedslag få og meget små i foreningen, dvs de bliver oftest solgt til en pris på eller meget tæt på andelskronen, el. maxprisen som det også hedder.
    Jeg havde på daværende tidspunkt brug for ca. 1.050.000 DKK, helst til rente 3,6%. Danbolig (ejet af Nordea) bliver sendt ud og vurderer boligen til at være 1.000.000 kr værd, således at jeg kun kunne låne 1.000.000 DKK til 3,6% og få resten 50.000 DKK på en kassekredit på 10%. Det er her min utilfredshed sætter ind. Hvordan kan man vurdere til boligen til at være DKK 150.000 mindre værd end den reelle markedspris ? På et rødglødende andelsboligmarked er det utopi at det ville være nødvendigt at sænke prisen så meget i forbindelse med et salg. Jeg fik efter hårde forhandlinger da også hele lånet til 3,6%, så boligen må jo være det værd alligevel, ellers havde de vel ikke gået med til det ?
    Mit budskab er: Nordea gør hvad de kan for at fastholde dig i en høj rente. Den nålestribede ejendomsmægler skal få det hele til at virke overbevisende at store prisnedslag ville være sandsynlige. Går den så går den…
    Der da sikkert intet ulovligt i denne fremgangsmåde, men havde der været en uvildig ejendomsmægler ude at vurdere boligen havde prisen sikkert været lig maxprisen…

    Man skal kæmpe for en lav rente, det kan ofte betale sig!

    #223778
    morsdreng

    Kære journalister

    Vil det ikke være en god idé, hvis I delagtiggjorde Mybankers læsere i, efter hvilke regler det skulle være ulovligt eller i strid med god skik for en bank at pege på det ejendomsmægleselskab som banken samarbejder med?

    Den artikel fra Finans som I henviser til siger kun, at det ikke er lovligt – men ikke hvorfor dette skulle være tilfældet. Hvis I vil lave et projekt om at bankerne tvinger deres kunder til at bruge bankens egen ejendomsmægler, bør I kende og tage udgangspunkt i de regler som gør dette ulovligt. Fortæl os hvoraf dette fremgår!

    #223780
    Emil Kaas

    Lov om formidling af fast ejendom (https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=163284)
    § 50. Aftale om andet end ejendomsformidling mellem en erhvervsdrivende og en forbruger må ikke indeholde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skal gives til en bestemt ejendomsmægler, ejendomsformidlingsvirksomhed eller ejendomsformidlerkæde, jf. dog stk. 2. Er et sådant vilkår aftalt, er aftalen i sin helhed ikke bindende for forbrugeren, mens den bortset fra vilkåret er bindende for den erhvervsdrivende.
    Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke for en aftale om en gældsordning vedrørende pantesikret gæld i ejendommen, hvis
    1) der som led i gældsordningen indrømmes debitor en ikke uvæsentlig lempelse af betalingsvilkårene,
    2) det er et led i gældsordningen, at ejendommen skal sælges, og
    3) kreditor har en væsentlig interesse i salgsresultatet.

    Hvis du læser JP-artiklen igen, vil du kunne se, at banker i flere tilfælde har tvunget kunder til at vælge deres ejendomsmægler.

    #223782
    morsdreng

    Nå så du ved godt hvor det står!

    Men du skal være opmærksom på, at banken iflg. stk. 2 godt må bestemme valg af ejendomsmægler, hvis lånet er nødlidende og der derfor laves en ordning om henstand med eller nedsættelse af betalingen og om salg af ejendommen. At kreditor/panthaver har væsentlig interesse i salgsresultatet vil næsten altid være tilfældet.

    Så i visse situationer er det helt ok, at banken eller kreditforeningen vælger ejendomsmægler.

    #223810
    test

    Joebob sagen er jo grundlæggende den at du ønsker dit aktivt pantsat. Der kan så aldrig være andre ind dem der skal tag riskoen der bestemmer hvad pantet har af værdi.

    #223812
    test

    Ps Emil der kunne være interesant ar vide om jeres kilder er folk som jaoebob. Hvis tvang er udøvede hvordan er den så det og i hvilke situationer ?

    #223816
    Joebob

    Der er næppe noget ulovligt i at banken selv bestemmer hvad de syntes min lejlighed er værd, men måske de så i deres markedsføring burde skrive “I forbindelse med rentesænkning på dit lån er det Danboligs vurdering af din bolig som er gældende, og denne kan godt være lavere end de generelle markedspriser”.

    #223818
    morsdreng

    Naturligvis er det kun långiver der gyldigt kan fastsætte hvad en ejendom er værd, om end Realkreditloven giver nogle retningslinjer for på hvilket grundlag dette skal ske.

    I øvrigt er vurderingen af en fast ejendom altid baseret på et skøn og dermed en subjektiv afgørelse, som ikke behøver at være forkert selv om du mener at markedsprisen er højere end vurderingen.

    Du kan prøve at se på de gennemsnitlige prisnedslag der bliver givet i forbindelse med ejendomssalg i de enkelte kommuner, selv om ejendomsmæglerens oprindelige salgsvurdering burde være udtryk for husets aktuelle salgsværdi i handel og vandel, ender huset ofte med at blive solgt for en langt mindre pris end hvad mægleren oprindeligt mente at huset måtte koste. Et nedslag i prisen på 100.000 kr. eller mere er ikke usædvanligt. Du kan evt. også prøve at se “hammerslag”, hvor der også oplyser hvilke nedslag der har været givet i prisen på de enkelte huse.

    Nu er din ejendom iflg. det oplyste en andelslejlighed og der kan være mange grunde til at lejligheden fastsættes til en lavere værdi end den andelskrone som du har oplyst. Du kan læse mere på http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/koeb-og-salg-af-andelsbolig/andelsboligens-pris/

    #223824
    Joebob

    Set i lyset af hvad der står på denne side kan jeg ikke forstå hvordan man kan vurdere at et stort prisnedslag på ca. 15% er realistisk:

    http://bolignyheder.boligsiden.dk/2015/04/prisnedslag-er-ikke-laengere-noget-man-kan-forvente/

    Citat fra artikel:
    “Andelsboliger er endnu sværere at forhandle ned i pris. Prisen er fastsat efter andelskronen i foreningen, og ofte er andelspriserne markant lavere end salgspriserne for ejerlejligheder. Sælger er typisk ikke interesseret i at sælge under prisen, med mindre det virkelig er svært at finde en køber, eller hvis salget skal gå meget stærkt”

    Jeg skal lige nævne at min andel er i en af de mest eftertragtede foreninger i Hvidovre.

    #223826
    morsdreng

    En vurdering af en fast ejendom er altid en subjektiv afgørelse og behøver derfor IKKE være sammenfaldende med den faktisk opnåelige salgspris,, jfr. hvad jeg allerede har skrevet.

    Nu drejer det sig i dit tilfælde om en andelsbolig, hvor der er lovregler for den maksimale pris der må betales for andelen, det du kalder andelskronen. Men det betyder absolut ikke, at dette også er den pris som en fornuftig køber vil betale for din andel. Der findes mange årssager til at en andelsbolig ikke kan sælges til den maksimale pris iflg. loven. Ud over de grunde der er angivet i mit link, kan der være tale om fradrag for manglende vedligeholdelse af lejligheden eller hele ejendommen, som vil betyde en fremtidig udgifter og en stigning af den månedlige boligafgift. I øvrigt kan prisen for DIN andelslejlighed af forskellige årsager være lavere end den andelskrone som du har oplyst.

    Så der behøver ikke at være noget forkert i, at din andelslejlighed er blevet vurderet 150.000 kr. lavere end den makismalpris som du oplyser. I sidste ende skal en vurdering til brug for långivning afspejle lejlighedens realistiske handelspris og ikke det som ejendomsmæglerne kalder den “skarpeste pris”, som måske slet ikke kan opnås eller kun hos en uforsigtig køber uden nærmere kendskab til det lokale prisniveau.

Viser 15 indlæg - 16 til 30 (af 34 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.