Afdragsfrihed koster 5,7 % i rente

  • This topic has 2 stemmer and 15 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 16 i alt)
  • peter holm larsen
    Forfatter
    Indlæg
  • #95003
    peter holm larsen

    Der har gang på gang været debatører, der anfører at afdragsfriheden på realkreditlån koster hvad der svarer til langt over 10 % i årligt rente.

    Nu har jeg lavet eksemplet der én gang for alle fastslår hvad det koster og som dokumentere, min påstand om at det koster mellem 5-6% i rente.

    Jeg vil gennemgå mit vedlagte eksempel: se link https://www.dropbox.com/s/ni2wkjuf66j88p2/Afdragsfrihed.xlsx?dl=0

    Det forudsættes at låntager skal have udbetalt 2 mio. kr. Omkostninger ved låneoptagelsen er følgende:
    * Omkostninger til bank/realkreditinstitut på 7.500 kr.,
    * Fast tinglysningsafgift på 1.650 kr.
    * Stempelafgift 1,5 % (tilnærmet beregnet)

    Låntager skal således have et provenue på 2.039.000 kr. Lånet kan enten finansieres med et 3% lån med afdrag, hvilket medføre en hovedstol på 2.074.766 kr. eller et 3% lån med afdragsfrihed, hvilket medføre en hovedstol på 2.102.792 kr. Kurserne er baseret på Realkredit Danmarks kurser pr. 4/9-2015.

    Administrationsbidraget udgør 0,8564 % på det afdragspligtige lån og et tillæg på 0,3252 % for afdragsfrihed i den afdragsfrie periode. (eksempel fra Realkredit Danmark).

    Så langt så godt.

    Jeg har så beregnet ydelsesprofilen for de 2 lån efter skat. 1 år er der en forskel på de 2 lån på 38.352 kr., 2 år på 38.543 kr. osv. Dvs. de afdragspligtige lån har en højere ydelse efter skat.

    Samlet set vil det afdragsfrie lån have en samlet ydelse over de 30 år som er 290.262 kr. højere end det afdragspligtige lån. Dvs. som forventet er det dyrere at have en afdragsfrit lån.

    Den mer ydelse som låntager skal betale ved at have et afdragspligtigt lån skal naturligvis finansieres – og der forudsættes det logisk at finansieringen sker ved lavere afdrag på et boliglån – så der skal naturligvis betales rente af det yderligere træk på banklånet.

    I år 1 er der et træk på 38.352 kr. jf. ovenfor. Hvis renten på banklånet er 5,73 % vil der skulle betales en rente efter skat på 741 kr., idet det forudsættes at lånet optages jævnt over året. Ultimo år 1 udgør gælden på boliglånet derfor de 38.352 kr. + 741 kr. i rente = 39.093 kr. Efter år 2: 79.891 kr. osv.

    Gælden på banklånet vil stige til 476.949 kr. over de første 10 år for herefter at blive nedbragt.

    Som man kan se, medføre en rente på 5,73 % på et banklån netop at der er ligevægt mellem afdragsfrihed og afdragspligtigt lån.

    Konklusion: Har du et banklån men en rente under 5,73 % er det en fordel at vælge et afdragspligtigt lån – hvorimod hvis rente på dit boliglån er over 5,74 % så bør du vælge et afdragsfrit lån!

    Igen under alt andet lige forudsætninger.

    Men der er altså ikke tale om en rente på 16 % som flere herinde gang på gang anfører.

    Og som jeg netop har skrevet mange gange – så bidraget for afdragsfrihed på 0,3252 % valgt med god grund er min klare vurdering – til netop at ligge lige under det det er muligt under normale omstændigheder at opnå et banklån til i Danske Bank.

    Realkredit Danmark er mig bekendt det realkreditinstitut der har det højeste tillæg for afdragsfrihed – så der vil renten skulle være lavere på banklånet for at der er ligevægt.

    Håber dette indlæg – én gang for alle kan lukke den evindelige diskussion om prisen for afdragsfrihed (og skal nok så undlade at anføre enkelte navne på debatører her der har haft en holdning at det kostede over 10%).

    #216298
    thsv

    Som sædvanligt et indlæg fyldt med fejl fra PHL!
    1,5% stemplet er større ved det afdragsfri lån, da det beregnes som 1,5% af obl.restgælden på lånet.
    Stemplerne bliver 31.200 hhv. 31.600 uden at have checket korrekt.
    RDs beregner siger obl.restgæld 2,111 mill og 1,5% stempel på 31.700 kr ved 3% afdragsfri ved dagens kurs.
    Ser ud til at der også er glemt kurtage som udgør 3.065 kr for hver lån!

    Og jeg kan uden videre se at det koster over 7.000 kr i ekstra adm.bidrag at spare de 43.610 kr i afdrag 1. år!
    Alene det er en rente på over 15%!
    Hertil kommer de ca. 28.000 kr i ekstra obl.restgæld.
    Læg mærke til at jeg på intet tidspunkt har snakket om at det svarer til en rente på 15% på banklånet!

    #216304
    thsv

    Afdragsprofilen er også forkert i forhold til de 4 terminer lånet har årligt.
    Ved en højere obl.restgæld på 2,081 mill. får jeg kun afdraget til 43.501 kr det 1. år, alt sammen små fejl, der flytter i fordel af det afdragsfri lån!
    Den korrekte formel er ydelse(rente/4;120;-hovedstol) og ikke ydelse(rente;30;-hovedstol), som svarer til en årlig ydelse!

    For øvrigt skal bankgælden være over 500.000 kr for at nettoydelsen er nogenlunde konstant i alle 30 år, da man faktisk sparer for meget i afdrag i forhold til de 400.000 kr i bankgæld den normale køber vil have ved et køb til 2½ mill. med 5% i udbetaling.

    Hvis man planlægger omlægning eller flytning efter de 7 år der er gennemsnit er modellen med at afdrage på begge lån klart at foretrække ved de bankrenter der tilbydes for tiden. Kan man kun opnå DBs standardrente i deres eksempler skal man dog ubetinget vælge det afdragsfri RK-lån. 🙂

    #216314
    peter holm larsen

    Hej Thsv,

    Du læser så intet – man sige – prøv at læse hvad jeg skriver om stempelafgiften – jeg skriver netop “Tilnærmet” – og “Tilnærmet” betyder netop det ikke er eksakt – og i den forbindelse er 31.200 – 31.600 kr. reelt uden effekt på beregningen – så nej det er heller ikke en fejl!

    Men THSV – du kunne jo selv lave den eksakte beregning og lægge ind her – så ville alle kunne se, at dine påstande ikke holder.

    Men det gør du som altid aldrig – det kan sagtens være der er små tilnærmelser – men det flytter ikke væsentligt i beregningen.

    Det er i øvrigt næppe en retvisende forudsætning at benytte historisk omlægningsfrekvens til at spå om den fremtidige. Historisk er renten de seneste 10 år faldet fra ca!!! 6% til 2,5 % (nu ca. 3 %) – og omlægning er primært relevant hvor renten falder – og den falder ikke endnu engang 3,5%.

    Men lav din beregning – så kan du se, at dine påstande slet slet ikke holder.

    #216318
    thsv

    Det behøves jeg ikke, jeg kontrollerer bare med 2½% lån mod 3% for at se, at din påstand intet er værd.
    Og restgæld efter 7 år i dit eksempel, hvor du har favoriseret det afdragsfri lån!

    Afdragsfri: 2.102.792
    Med afdrag: 2.052.693, fordelt som 1.740.605 + 312.088

    Det er disse 50.000 kr i forskel for en typisk 1. gangskøber, der skal opgradere til ny bolig, der er det vigtige og ikke ydelsen i år 20-30.
    Og skal man ikke opgradere kan man jo passende omlægge belåningen til 20-årigt RK-lån, da boligen uden tvivl er mindst 3 millioner værd til den tid.

    Læg mærke til hvor tæt besparelsen er på 7*7.000 kr, selvom noget af det stammer fra den dårligere kurs.

    Men i PHLs verden omlægger man ikke sin belåning i løbet af de 30 år!

    #216344
    peter holm larsen

    Du kommer jo bare med endnu flere tal der er helt løsrevet – og det rene vanvid:

    Afdragsfri 1.234.453
    Med afdrag 2.042.693, fordelt som 1602.021 + 564.000

    Læg mærke til hvor stor gevinsten er nu.

    Lav dog det eksempel der er til at forstå. Og jo man kan sagtens omlægge sit lån i løbet af 30 år – men det er alene aktuelt, hvis enten:

    * Renten falder i forhold til nu (med mindst 1-1½ %) – og næppe sandsynligt.
    * Renten stiger i forhold til nu – og renten så igen falder.

    I øvrigt er en omlægning i punkt 2 mest fordelagtigt hvis man har et afdragsfrit lån – blot til orientering – så det er vist et temmeligt dårligt eksempel du hvis du er fortaler for et afdragspligtigt lån.

    Hvorfor indrømmer du ikke bare en gang for alle, at du ikke har økonomisk forstand.

    Mener du stadig der er vrøvl at man kan få et lån med en bidragssats på 0,28 %!!!

    Hvis du ikke gider dokumentere dine påstande med link eller en beregning – hvorfor “kræver” du så vi andre skal lave link til vores påstande – og du så bare bag efter siger – “OK jeg tog fejl – men…. (og så en ny forkert påstand)!)

    Kom med en beregning!

    FOR DU VIL SE JEG HAR RET (inden for nogle får decimalers nøjagtighed) – siger ikke min beregning er 100,0000% eksakt med 99,9% korrekt.

    Tro mig jeg har haft ansvaret for optagelse af banklån for adskillige mia. kr. årligt og realkreditlån på mange 100 mio.-kr. Og tror ikke du selv har noget nævneværdi erfaring.

    #216382
    peter holm larsen

    Jeg har lavet en opdateret version af min beregning for at korrigere for de forhold som THSV anførte.

    Således beregnes renten nu pr. termin og tinglysningsafgiften i henhold lovgivningen.

    Og beregningen viser at break-even renten over 30 år ikke er 5,73 % men 5,72 % – så som jeg skrev 5,7 % – og mine unøjagtigheder var faktisk til fordel for det afdragspligtige lån.

    Jeg har så udvidet beregningen til kun at kigge på 10 år, hvor låntager omlægger lånet efter 10 år (udgift 7.500 kr.).

    Der er man så nødsaget til at forudsætte en kursniveau som der skal indfris til.

    Jeg har der lavet 3 scenarier:

    Worst case – indfris til kurs 100: Der er break-even ved. 8,5 %
    Kurs 95. Der er berak-even ved 7,0%
    Kurs 90: Der er break-even ved 5,5 %

    Til sammenligning ligger rente på et boliglån i Danske Bank med en rente mellem 5,75 % – 12,10 %.

    Så selv ved worst case koster der ikke mere end 8,5% af have et afdragsfrit lån.

    Forestiller man sig at renten stiger fra 3% til 4 % om 10 år – medføre det at kursen om 10 år ved indfrielse vil være ca. kurs 89% og altså lavere end kurs 90.

    https://www.dropbox.com/s/le8ez9faej048vq/Afdragsfrihed%20120%20terminer.xlsx?dl=0

    Så konklusion det koster ikke over 10 %!

    #216414
    thsv

    Sjovt som eksemplerne altid skal forlænges til langt over de 7 år, jeg startede med!

    Ved 7 år og korrektion for forskel i udbetaling, da der belånes i hele antal 1.000 kr i følge beregnerne er ligevægt renten på hele 12,7 %!
    Ved en normal rente på 6,5% er forskellen i restgælden 49.000 kr, som også skrevet i tidligere indlæg.

    Endnu værre efter 5 år, her er forskellen ved de 6,5% på 47.000 kr eller svarende til en ligevægt ved en rente på 18,7%!!!

    Pas derfor på med afdragsfri belåning, når man kommer over de 60% i belåning, det er meget dyrt ved normale løbetider på lånet til omlægning eller evt. salg af boligen.
    Prøv at tænk på hvor ofte i selv er flyttet og vurder om 10 år eller for den sags skyld 30 år er en realistisk tidshorisont for samme bolig og samme lån.

    #216416
    thsv

    Ved indløsning af lån efter 10 år, f.eks. ved salg!
    Ved 6,5% i rente får jeg forskellen til i gæld til 44.000 kr i favør for at afdrage på begge lån.
    Ligevægtsrente får jeg til 9,06% (9,1% afrundet).
    Sjovt at regne med omlægningsomk. uden at regne videre med de lån, der er omlagt til!
    Der er ganske pæn gevinst ved at lægge om til 20-årigt RK-lån, som er væsentligt billigere end restperioden på det afdragsfri lån, ligeledes over 30 år. Et 2½% 20 årigt lån er en pæn del billigere end 3% lån som man sidder tilbage med!

    Læg mærke til at renten kan være steget en del og 3% med restløbetid på 20 år vil stadigvæk være i kurs 100 eller højere.

    #216424
    peter holm larsen

    Nej det er logik ikke at regne videre efter 10 år da låne jo indfris / omlægges til identisk serie efter de 10 år.

    10 år er valgt alene fordi der så er tale om 2 identiske lån blot med forskellig hovedstol – men begge er nu afdragspligtige og har 20 års retsløbetid. Så for at undgå ny diskussion om hvad kursen er.

    Og som dit udgangspunkt om hvor længe man bor i sit hus helt forkert. Giver jo intet værdi mæssigt at tage udgangspunkt i lige netop dig. Gennemsnitligt bor danskere 19 år i deres bolig – så mit udgangspunkt på 10 år – i forhold til dit skøn på 7 år er jo væsentligt bedre. Skal nok finde link på min påstand – hvis du finder dokumentation der støtter 7 år eller kortere – jeg skal nok finde den først.

    #216426
    peter holm larsen

    Skal lige præcisere påstanden om 19 år i samme bolig – der mente jeg hus.

    Gennemsnittet for alle ejerboligere, som vel er det mest retvisende at benytte er 14 år (dvs. både huse og lejligheder).

    Men stadig langt fra 7 år.

    http://mbbl.dk/nyheder/nyhed/danskerne-flytter-i-gennemsnit-hvert-14-aar

    Så “Prøv at tænk på hvor ofte i selv er flyttet og vurder om 10 år eller for den sags skyld 30 år er en realistisk tidshorisont for samme bolig og samme lån.” Men enig i, at forventer man kun at bo i sin ejerbolig i 2-3 år så er det ikke sikkert at et afdragsfrit lån er at foretrække – men der er en ejerbolig måske slet ikke i virkeligheden at foretrække med de handelsomkostninger mv. der er forbundet med køb og salg.

    Men nu har jeg dokumenteret bidraget på 0,28%, den gennemsnitlige tid man bor i ejerbolig som THSV ikke mente var korrekt.

    THSV har ikke lavet ét eneste konkret eksempel der kan efterprøves – uden at komme med løsrevne tal og forudsætninger der i gennemsnit ikke er baseret på fakta.

    Men prøv at lave eksemplet på en der bor i hus og bor der i 19 år som er gennemsnittet, ikke lægger om undervejs, og forudsæt så at realkreditlånet indfris, hvor det er mest fordelagtigt for den låntager der har optaget et afdragspligtigt lån. Hvad skal bankrenten på et boliglån så være for at sikre lige vægt 🙂 Og regn bare med at der ikke skal sikres ny finansiering efter de 19 år, dvs at låntager indfrir lånet til kursværdi. Så er den forudsætning også unødvendig at drøfte.

    https://www.bolius.dk/danskere-bor-19-aar-i-samme-villa-19083/

    Så lad os få fakta på bordet fra dig – så vi kan se dine mellemregninger. Jeg er helt tryg ved at du vil se, at du for 3 gang i dette emne tager fejl. 🙂

    Men håber du har lært noget ved beregningerne og om fakta.

    #216428
    peter holm larsen

    Så så lige det udsagn “Kan man kun opnå DBs standardrente i deres eksempler skal man dog ubetinget vælge det afdragsfri RK-lån. :-)” – det viser jo netop hvad jeg har påstået.

    Men også klart at hvis du kan opnå renter der ligger lavere end DB standardrente så kan det alt andet lige flytte fordelen til lån med afdrag. Eneste hage ved den forudsætning er jo, at du så jo nok også kan opnå administrationsbidrag der ligger under RDs standardbidrag for afdragsfrihed.

    Jeg har personligt selv forhandlet mig frem til en 75 % rabat på tillægget for afdragsfrihed i RD og laver gerne der en beregning på et tillæg for afdragsfrihed på 0,02480% – men så vil du opdage at det gør at du skal kunne opnå et banklån med meget lav rente.

    Hvis du forudsætter man bor i sit hus i 5 år er logikken jo at optage et F5 lån med eller uden afdrag og bruge det som sammenligning. Jeg har en F5 rente på 0,3421 % og et tillæg for afdragsfrihed på 0,0248% = 0,3669 % for afdragsfrihed.

    Og blot til info har jeg fra inside information fra Dansk Bank fået oplyst at deres laveste rente på udlån – og bemærk laveste udlån til ikke interesseforbundne parter er 0,85 % p.a. og kan uden at afsløre noget om kundeforhold, godt garantere at det ikke er dig eller nogle boligejere.

    #216436
    thsv

    LOL, du bruger ejertiden for boligerne, men boligejer, der bor 20 år i sit hus kan jo let omlægge sit lån flere gange undervejs.

    PHL anbefaler at man som boligejer optager sit lån og beholder det i alle 30 år, mens jeg anbefaler at man vurderer undervejs om det er fordelagtigt at omlægge til billigere belåning.

    I følge RD er den gn.snitlige tid man har et Realkreditlån 8,4 år, hvilket kan læses i denne analyse:
    https://www.rd.dk/PDF/Om%20os/Analyser/2014/realkreditlaan-og-alder.pdf
    En udregning over 30 år uden omlægninger undervejs er derfor fuldstændigt urealistisk.

    #216438
    thsv

    For øvrigt vil restgælden efter 8 år være under 80% af købssummen ved at afdrage på begge lån, hvis man kommer med 5% udbetaling, så vil senest der være ideelt at omlægge belåningen og kun have RK-lån.
    Hvis man medregner 2% årlig værdistigning på ejendommen kan der allerede omlægges efter 5-6 år til rent RK-lån.

    PS: der er medregnet optagelsesomk. på lån i denne beregning, så gælden er faktisk over 100% de første par terminer.
    Ja for den afdragsfri belåning faktisk stadigvæk efter 5 terminer pga. det højere kurstab ved optagelsen.

    #216440
    peter holm larsen

    Kære thsv

    Det er direkte løgn jeg anbefaler man boholder lånet i 30 år – mit eksempel er jo netop lavet på 10 år! Og sådan kan jeg blive ved.

    Det er iøvrigt helt idioti at konkludere at boligerne vil omlægge i sammen omfang som tidligere.

    1) Renten er faldet historisk de sidste 12 år – et tilsvarende rente fald vil ikke gentages med 100% garanti!
    2) Der har de seneste 2 år grundet ændring i bidragsstruktren været en væsentlig glidning fra F1 lån til F3-5 – det tilsvarende vil næppe gentages til fordel for F1.

    RDs analyse som du henviser til er baseret på status ultimo 2013, hvor den gennemsnitlige løbetid var 8,4 år som følge delvis af de nævnte forhold. Men ultimo 2014 var den gennemsnitlige løbetid steget til 9,1%. RD skriver netop også derfor “for øjeblikket”.

    Men hvad siger det dig at den gennemsnitlige levetid er steget 0,7% på 1 år?

    Intet andet end at punkt 1 og 2 ikke medføre samme aktivitet i låneomlægning. Som du også vil vide er der ikke længere rekord aktivitet med at omlægge lån længere.

    Så alt i alt helt forkert indlæg og fuldstændig at påstå jeg skriver noget jeg ikke gør.

    vil anbefale du bruger lidt tid på uddannelse om økonomi.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 16 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.