Hvor blev pludselig de mange kritikkere af?

Svar

Dette emne indeholder 26 svar, har 9 stemmer og blev senest opdateret af  peter holm larsen .

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 27 i alt)
  • peter holm larsen
    Forfatter
    Indlæg
  • #11528
    peter holm larsen

    Hvor er de mange kritikere blevet af, som her i foråret gang på gang kritiserede mig for at anbefale boligejere at konvertere fra F1 og F2 til et 30 årligt fastforrentet lån?

    Det er altid let at være bagklog – det indrømmer jeg – men vil mene de mange der i foråret 2015 kraftigt anbefalede F1 og endnu kortere lån f.x. banklån i dag må indrømme – at deres råd økonomisk set har været et dårligt råd.

    Så tænk jeg om rådgivere her på Mybanker – der er andet en pålydende rente.

    Og vil lige give et konkret gennemført eksempel videre. En af mine venner optog pr. 31/3-2015 er fast rente lån på 5.000.000 kr. til udbetaling. Han gik en obligationsrestgæld på lige over 5.200.000 kr. I går ringede han til mig blot for at sige han for sjov havde bedt om et indfrielsestilbud fra RD på hans lån – efter alt denne tumult der havde været.

    Og ja tilbuddet lød på 4.780.000 kr. inklusive difference renter frem til 30/9-2015.

    Gentager blot lige overskuddet på 220.000 kr. på 3 måneder.

    Han holder dog fast i at lige lånet op til almindelig termin pr. 30/9-2015 for at spare difference renter og at kursen falder yderligere.

    Men lad mig se mine kritikkeres beregning – det råd jeg gav herinde for snart 3 måneder siden – på helt samme eksempel!!!

    Kom frem med jeres beregning!

    #214471
    Hammeren

    Brain
    Mit f1 lån er stadig billigere end et fastforrentet 2 procents lån.
    Jeg havde derfor siddet dyrere hvis jeg havde hoppet på fastforrentet.
    Jeg skal refinancierere til efteråret – du ved ik hvad den bliver.
    Stik piben ind

    Din kammerat har med andre ord intet tjent

    #214473
    Ole Due

    Har et F5 lån der har løbet 2 ½ år, med restgæld på 1.251.00 rente 0,98 bidragssats på 0,75.
    jeg vil sælge denne bolig beliggende i 2900 af forskellige årsager.
    Min Nykredit bank fortæller mig for det første at jeg ikke kan låne eller få mellemfinansieret køb af ny bolig, men foreslår jeg skal sælge først.
    Har haft gode tilbud, med passende ny bolig, men ak ingen finansiering. Dertil kommer hvis jeg sælger denne
    bolig så skal jeg flytte til midlertidig lejet bolig, som hurtiget kan løbe op i mer udgift på 100-150.000
    Banken har så oplyst at jeg skal betale p.t. kurs 106 for at indfri lånet samt uderligere kr. 10.000 i omk til at gennemføre omlægningen.
    Hvem har et bud på hvordan man kan overleve uden at komme ind i en spiral med forhøjede lån for at dække
    de såkaldet mer-omkostninger der påløber med indfrielse og gebyrer og optagelse af nye lån.

    #214475
    Ole Due

    Kan ikke se om de samlede omkostninger er indregnet i de tal du har oplyst på 5 mil lånet ved en
    konvertering. hvis tilfældet er det godt, hvis ikke mangler en del af sandheden!

    #214477
    peter holm larsen

    Hej Jack ,

    Nej alle omkostningerne er ikke taget med – kun udgifter til opsigelse af det eksisterende lån inkl evt difference renter – som er den væsentligste omkostning.

    Derudover kommer der tillæg af kurtage til det nye lån samt tinglysning samt udgifter til Danske Bank dette beløber sig til i alt 17.800 kr. Men det ændre ikke det væsentlige på overskuddet – men ret skal være ret.

    Det er jo ikke tilfældet vi taler om – det er jo en store fordel ved et konvertibelt lån konta et inkonvertibelt.

    Og Jack dit eksempel viser netop dette tydeligt at din kurs nu er 106.

    …. Og til Hammeren…mit motto er altid at sige lad fakta råde. For det første kan man refinansiere hvornår man vil!!!!

    Men lad os lave eksemplet hvis vi tager udgangspunkt i ens forudsætninger baseret på mit tidligere indlæg i februar.

    Men lad forudsætningerne være helt klare.

    Låntager skal bruge 5 mio. kr. til udbetaling. Låntager får stempelrefusion fra tidligere panthaver. Belåningsgraden er 60 %.

    Jeg er med på at vi regner i ca. kr. da det kan være svært helt at efterregne fra din side. Jeg har dog de eksakte tal i min faktisk gennemførte lån.

    Men lad os se hvad du kommer frem til i månedlig ydelse for juli 2015 og restgæld pr 1/7-2015.

    Lad eksemplet med mellemregninger så det er muligt at efterprøve dine forudsætninger!

    Så skal jeg herefter lave mit – og vi vil se om mit eller dit eksempel – giver den laveste ydelse og restgæld.

    Min påstand er at min ven vil få en lavere rest gæld og ydelse med et lån optaget som fast forrentet og omlagt – end dit med F1 fra start.

    Og vi tager udgangspunkt i at min ven lægger om pr 30/6 – selv om jeg har anbefalet han venter til 30/9 – mit råd kan vi så se på igen til 30/9 🙂

    Men Hammeren – kom nu med dokumentation – og ikke bare sige som så mange andre når jeg tordner frem med at andre debatører må dokumentere deres påstande, “at dette forum handler om at give råd – ikke om at dokumentere ens råds værdi”

    Men glæder mig til at gennem”hulle”/”gå” eksemplet – og som altid håber jeg – at jeg tager fejl i min påstand. Er heldigvis kun sket meget få gange – og jeg indrømmer altid gerne hvis jeg har taget fejl!

    #214487
    Michael

    Hvad er formålet med tråden? “Se, jeg kunne gætte lottotallene – haha… og min far kan tæske din far” ?!?!

    SKal vi virkelig diskutere hvilket 30-årigt lån der er bedst ud fra en periode på 3 mdr dvs. 1/120 del af lånets samlede løbetid?

    #214495
    Hammeren

    som nævnt sidder jeg altså billigere end din ven,,,Jeg har et lån med rente på lige under 1,5, Det er fakta.
    Hvis din ven tager en omkonvertring sidder han pludselig med et lån med høje renter.

    Gevinsten ved en omkonvertering for hans vedkommende sætter han jo til ved at betale de høje renter de næste 30 år….

    Åhhhhh-
    Det er ligemeget – du skal bare anskue det på din egen måde og så ses vi om 50 år – -hvor jeg er riggg

    #214497
    thsv

    Om 5-10 år vil vi misunde de boligejere der har belånt med 2-2½% lån, når den lange rente er normaliseret på 5% eller højere.

    Ligesom vi 2008 misundte de boligejere, der belånte med 4% lån i kurs 99 i 2005…

    Med en lang rente på 3½% som vi nærmer os vil flexlånet teoretisk være billigst på langt sigt, hvis renten udvikler sig som den gjort siden flexlånene blev introduceret.
    Men med 3% i kurs 98 er dette lån en smule billigere, da kursskæring og adm.bidrag har gjort F1-lån dyre og F3-lån har en lidt højere rente end F1, hvorved 3% lånet teoretisk er billigere på langt sigt.

    Men stort tillykke til alle, der optaget 2% 30 år til kurs 98 eller bedre, en fantastisk lav rente historisk set…

    #214509
    peter holm larsen

    Hej Michael,

    Nej du misforstår min pointe og min oprindelige indlæg.

    Pointen er, at da der var meget fremme om de negative renter på F1 lån og rekord lave renter på 30- årlige lån, var mit gæt (som du gerne må kalde det) – set i lyset at flere begyndte at tale om der igen var ved at komme gang i dansk økonomi, at man men en vis faglig økonomisk basis må forvente at renterne ville begynde og stige – og at i en situation med en forventning om stigende renter – vil være en fordel at vælge et fastforrentet lån – for derved at kunne opnå en kursgevinst og så efterfølgende hvis man lystede kunne konvertere til en F1 lån igen og dermed side med en lavere restgæld end den boligejer der holdt fast i F1 til start.

    Min pointe var at man IKKE kun skal se på rente med også konverteringsmuligheden.

    Og der er jeg helt enig med Thsv – lav jeres låneeksempel ud fra at renten fx normaliserer sig på 4% i løbet af de næste 10 år.

    Man kan jo heller ikke diskutere f1 lån uden at kigge på muligheden for stigende renter i fremtiden.

    Og hammeren det er når omkostninger til omkonvertering er indregnet har har den gevinst jeg skrev – så det er medtaget! Så det sætter han ikke til!

    Men hammeren vist dit beregningseksempel og dine forudsætningen – så skal jeg nok lave min vens beregning – ene og alene baseret på dine forudsætninger – og lad os se hvem der alene på det eksempel er bedst økonomisk stillet.

    Men godt du har troen på at du om 50 år er rig. Jeg er selv mest tilfreds ved jeg er det i dag – og intet tyder på det ændre sig i fremtiden 🙂

    #214513
    Hammeren

    Rolig nu
    Lad ikke blot de 2 seneste måneder fortælle jer hvordan de næste 30 år bliver

    #214527
    test

    “Beregningerne viser altså, at tidspunktet for optagelsen af lånet og renteudviklingen bestemmer, om det er konvertering af fastforrentede lån eller F1-lån, der er billigst.

    – Beregningerne viser, at der kan være tilfælde, hvor en boligejer med et fastforrentet lån vil sidde billigere end en boligejer med et F1-lån. På sigt er forventningen dog, at F1-lånet vil være billigst, da den korte rente normalt er lavere end den lange rente, siger Lise Nytoft Bergmann, seniorøkonom i Realkredit Danmark.”

    http://www.bolius.dk/hvad-er-billigst-op-og-nedkonvertering-af-fastforrentede-laan-eller-f1-laan-14511/

    Min personlig uvendiskabelige konklusion er at fast forente lån hvis man havde fuld viden og fik konverteret op og ned på de rigtige tidspunkter er billigst. Ellers er F1

    man da helt enig i at prisen på penge følger udbud og efterspørgsel. Rente på indskudbeviser er stadig negativ.

    #214537
    peter holm larsen

    Hej Test,

    Udsagnet om at den korte rente normalt er lavere end den lange rente – som Lise Nytoft udtaler er helt utvivlsom korrekt – men er jo også blot mere eller mindre et logisk resonement. Hvis det var omvendt ville ALLE låntagere jo vælge fastforrentede lån, da man jo netop som låntager får konverteringsmuligheden med – som mannaturligt skal betale en præmie for.

    Dit link et sådan set også korrekt nok, men er netop ikke lavet hvor låntager over hele perioden netto opnår en lavere rente går fra 4% via 7% til 5%.

    Det er en helt anden situation at gå fra 2% til 5% fastforrentet på 30 år ( stigning 3%) og alternativt gå fra 0% til 2% på en F1.

    Hammeren prøv at lav din beregning på – lad mig nu bare være large – at F1 renten holder sig på 0% de næste 5-8 år men at den lange rente stiger fra 2 til 5% på inden for en periode på 8 år – du vælger selv tidspunktet – jeg vælger så den eneste forudsætning – jeg lægger om til F1 når den faste rente krydser 5%.

    Så taler vi ikke om 2 måneder længere – lad os se hvad du kommer frem til – 🙂

    #214539
    peter holm larsen

    Hammeren,

    Det er så let at komme med udsagn – når du ikke vil lave en eneste beregning – som jeg efterspørger!!!! Det vil afsløre substansen i dine udsagn.

    #214547
    Hammeren

    Hej Peter

    Jeg ville godt regne en helt masse for dig, men jeg er helt sikker på at vi ikke vil kunne forstå hinandens historier.
    Det eneste jeg siger er at det pt. ville have været bedre for din kammerat at have valgt f1 eller f3. Her har renten incl. bidrag til kreditforening været på ca. 1,5.
    Istedet har han valgt fastforrentet til ca. 2,65% incl bidragssats?!
    Dvs der er en forskel på ca. 1,15% – på 5 mio. giver det 57.000 pr. år eskl. skat, som han kunne have sparet ved at tage en f3er.
    Ligeledes havde hans restgæld kun været på 5 mio. da der ikke har været kurstab på obligationskursen.
    Dvs. altså sige at ved at have taget et f3 på de 3 år ind til næste refinansiering ville være 170.000 bedre stillet.
    Og ligeledes 200.000 kr. bedre stillet mht. optagelseskurs.
    Total i omegnen af 360.000 på de 3 år.

    Om 3 år kan vi se om det har været bedre med fastforrentet.

    Men at begynde at sammenligne en eventuell konverteringsmulighed med en fleksrente – synes jeg er unuaceret.

    Men det er ok – man må gøre helt som man vil.
    Det handler om “religion” og risiko.
    Hos mig går det fantastisk med en afdragsfri f1, hvor de frie midler plus opsparing istedet investeres i aktier.
    Det har siden jul givet et rigtig godt afkast. Dvs. at jeg tror det har været rigtig smart for mig. Hva jeg vil gøre til efteråret må tiden vise.
    Jeg synes bare – at hånden på hjertet – at dit startindlæg baseret på 2 måneders renteudvikling er lidt – kvalmende.
    Derfor kan du være go nok endda 🙂

    Og ingen kender dagen før værtshuset har lukket.

    #214551
    RPO

    Jeg vil ikke blande mig i, hvem der er klogest, men synes at der er noget som halter lidt.

    Hvis pointen er, at man som følge af kursfald kan indfri sit lån billigere, hvorfor så differencerenter?

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 27 i alt)

Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.