Udregning af fortjeneste ved boligsalg

  • This topic has 3 stemmer and 5 svar.
Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #94824
    Anonym

    Hey,

    Vi har en lille diskussion i familien der skal afgøres.

    Regnestykket vi diskuterer har intet med beskatning ved salg af bolig at gøre (da fortjenesten i dette tilfælde ikke skal beskattes), men udelukkende, hvad man reelt har tjent ved salg af en ejerbolig, hvor boligens værdi er steget siden købet.

    Vi kan tage følgende eksempel, bare for at holde det i rundetal.

    Huset er et rækkehus, købt i 2014. Købssum 2.200.000 kr.
    Der er lagt 100.000 kr. i udbetaling og de resterende 2.100.000 kr. bliver lånt.

    Huset sælges 1 år senere og i den periode er der:

    – Afdraget 100.000 kr. (bruttoudgift)
    – Betalt 60.000 kr. i renter

    Skatteværdien er = 35% x 60.000 => -21.000 kr., hvilket betyder, at at den reelle omkostning ved at have lånet har været 39.000 kr.

    Huset sælges for 2.350.000 kr. og det er her diskussionen starter. De andre i familien siger, “jamen så er der tjent 150.000 kr.”.,
    hvor jeg siger nej, udregningen for hvad der er tjent ser sådan ud (blot eksempler):

    Udgifter:
    2.200.000 (købssum)
    39.000 (den reelle omkostning ved at have lånet, som beregnet tidligere)
    25.000 (forbedringer på huset i perioden)
    ——————————–
    2.264.000 kr.
    ——————————–

    Fortjeneste = 2.350.000 – 2.264.000 => 86.000 kr.

    Går vi endnu dybere ned, ville jeg også tage poster som tinglysning ved køb, ejendomsskatter i periode, ejendomsmæglersalær ved salg osv., med som udgifter og selvfølgelig er der også nogle ting man ville kunne nedskrive.

    Grunden til, at de andre i familien siger at der er tjent 150.000 kr. ved salget er, at man lige meget hvad skulle have et sted at bo og at en tilsvarende lejebolig, havde været dyrere og en dårligere investering – hvilket jeg er helt enig i, her er pengene sat i mursten og man tjener på sin investering.
    Spørgsmålet er udelukkende, hvad der reelt er tjent.

    Hvem har ret? 🙂

    #213868
    thsv

    Latterligt at medregne renterne i regnestykket!
    Skal man så også medregne ejd.skatter og øvrige udgifter?
    Nej, vel, renterne er sådant set betaling for at leje penge i stedet for at betale husleje til en udlejer.

    Derimod rimeligt nok at medregne udgifter til køb og salg af ejendommen, hvis man vil beregne fortjenesten.
    Og omk. til reelle forbedringer, men ikke til maling og vedligeholdelse ved indflytning (som man også skulle betale i en lejebolig).

    Men mest rimeligt blot at sige at ejendommen er steget med 150K i ejerperioden.

    De fleste ville nok kigge på provenuet fra ejd.mæglerens opstilling og så fratrække den kontante udbetaling, der blev erlagt.
    Man skal dog lige korrigere for betalte afdrag i denne udregning.
    Ved en ejerperiode på kun et år kan regnestykket meget let være negativt, da man ikke når at afdrage meget på gælden i så kort en periode i forhold til ejd.mæglerens gebyr for at sælge ejendommen.

    #213870
    Anonym

    Et år er en meget kort periode, ja – det var blot for at forsimple tingene lidt. Når det så er sagt, så forstår jeg ikke det er latterligt at medregne renterne? Tag følgende eksempel:

    Person A og B køber, hver et rækkehus. Begge huse koster 2.500.000 kr.
    De lægger begge to 100.000 kr. i udbetaling og låner de resterende 2.400.00 kr.
    Begge personer har et fastforrentet 30-årigt lån og afdrager med det samme beløb hver måned.

    Eneste forskel er, at person A’s lån har en fast rente på 6.5%, men person B’s lån har en fast rente på 4.8%.

    5 år senere sælger de begge deres rækkehus. Begge huse sælges for 3.000.000 kr.

    Alt andet lige, hvem har så det største plus på bankkontoen efter salget?

    #213878
    Michael

    Jeg forstår så slet ikke diskussionen. At forsøge at udregne fortjeneste inkl. alle omkostninger som renter og maling forekommer mig noget besynderligt og tyder på, at nogen (desværre) igen er begyndt at opfatte fast ejendom som et investeringsobjekt på linie med Novo-aktier.

    Fast ejendom er altid en udgift og i nogle tilfælde får man et overskud ved salg – det kaldes et provenu og er ganske enkelt salgsprisen fratrukket restgæld og salgsomkostninger. Mere behøver man ikke bekymre sig om.

    #213880
    Anonym

    Et provenu er i min verden langt fra det samme som, at have tjent penge 🙂

    #213888
    Michael

    Nej, det er heller ikke det samme. Jeg bliver lidt ærgerlig når jeg læser et spørgsmål som dette fordi jeg får fornemmelsen af, at vi er på vej tilbage til 2003-2008 tilstande hvor man blev “rigere” blot ved at gå i seng og sove nogle timer fordi boligen var blevet dyrere dagen efter.

    Jeg håber virkelig at jeg tager fejl…

Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.